ZNALECKÝ POSUDEK č. 4920-288/2016 O ceně pozemku p.č.176, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 432 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.263 v ulici Tyršova, obec Zdounky, včetně příslušenství a pozemku p.č.177/1, zahrada, o velikosti 1165 m 2, vše zapsáno na LV č.875 pro k.ú.zdounky Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 24.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 24.8.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.176, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 432 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.263 v ulici Tyršova, obec Zdounky, včetně příslušenství a pozemku p.č.177/1, zahrada, o velikosti 1165 m 2, vše zapsáno na LV č.875 pro k.ú.zdounky 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Tyršova 263 768 02 Zdounky Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Zdounky Katastrální území: Zdounky Počet obyvatel: 2 090 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 560,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 718,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.8.2016 za přítomnosti znalce a Hany Zelinkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.875 pro k.ú.zdounky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Zelinka Pavel a Zelinková Hana, Tyršova 263, 768 02 Zdounky, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Zelinka Pavel a Zelinková Hana, Tyršova 263, 768 02 Zdounky, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, smíšené zdivo tl.přes 45 cm. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, - 3 -
fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. V přízemí je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlo. V patře je byt dispozice 3+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, plynový sporák. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. Stav domu je podprůměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je starý nejméně 80 roků. V roce 1970 byla provedena rekonstrukce a nástavba patra. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn, kanalizaci. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, studna a porosty. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního - 4 -
hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 597,00 m 2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 597,00) / 1 597,00 = 0,925 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00-6 -
stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - výrazně nepříznivý I -0,15 poměr velikosti obytné plochy a velikosti objektu 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,525 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,525 * 1,000 * 1,050 = 0,551 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 664,15 0,551 365,95 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,925 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 176 432,00 365,95 158 090,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 177/1 1 165,00 365,95 426 331,75 Stavební pozemky - celkem 1 597,00 584 422,15-8 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - výrazně nepříznivý I -0,15 poměr velikosti obytné plochy a velikosti objektu 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,525 5 i = 1-9 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,551 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,87*8,15+8,96*10,97 = 154,28 2.NP 154,28 = 154,28-10 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 154,28 m 2 2,88 m 2.NP 154,28 m 2 2,82 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 154,28*6,19 = 954,99 m 3 zastřešení 154,28*2,8/2 = 215,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 954,99 m 3 zastřešení Z 215,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 170,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné a betonové P 100 2. Zdivo smíšené s kamenem P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina betonová taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody standardní S 100 12. Dveře plné a prosklené S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100-11 -
14. Podlahy obytných místností standardní S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace standardní S 100 23. Vybavení kuchyně standardní S 100 24. Vnitřní vybavení 2xkoupelna S 100 25. Záchod 2 x splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo P 22,30 100 0,46 10,26 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,7953-12 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,44 85,00 6,3240 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,37 85,00 19,8645 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,81 85,00 7,4885 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 85,00 4,6325 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 95,00 3,1825 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,84 85,00 0,7140 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,50 85,00 5,5250 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 75,00 2,4375 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,41 75,00 1,8075 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,52 75,00 1,8900 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,46 55,00 1,9030 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 90,00 4,9050 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,31 80,00 1,8480 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 80,00 0,9200 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,61 75,00 3,4575 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,30 85,00 3,6550 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,14 85,00 2,6690 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,89 80,00 1,5120 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 80,00 0,4160 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,94 80,00 2,3520 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 70,00 0,3640 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,35 80,00 4,2800 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 80,00 0,3360 Opotřebení: 82,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7953 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 025,20 Plná cena: 1 170,98 m 3 * 3 025,20 Kč/m 3 = 3 542 448,70 Kč Koeficient opotřebení: (1-82,5 % /100) * 0,175-13 -
Nákladová cena stavby CS N = 619 928,52 Kč Koeficient pp * 0,551 Cena stavby CS = 341 580,61 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 341 580,61 Kč Cena staveb celkem = 341 580,61 Kč Pozemky - celkem + 584 422,15 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 926 002,76 Kč - 14 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 536 311,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 536 311,40 Kč Celkem 2 536 311,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 536 311,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 926 002,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 926 002,80 Kč Celkem 926 002,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 926 002,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 926 000,- Kč slovy: Devětsetdvacetšesttisíc Kč - 15 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 685.000,- Kč včetně příslušenství - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 709.311,38 Kč s příslušenstvím a náklady - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 157.372,60 Kč - Luhan Ivo, Pertoldova 3381/41, Modřany, 14300 Praha 4, Zahájení exekuce 099EX-9282/2013-12 ze dne 17.1.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 099EX-9282/2013-14 ze dne 17.1.2014 související Dražební vyhláška 099EX-9282/2013-68 ze dne 16.12.2014, Rozhodnutí o úpadku KSBR26INS-4838/2015-A-8 ze dne 16.3.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 16 -
rodinný dům v části obce Nětčice, Zdounky. Část obce je vzdálená 9 km od města Kroměříž. Jedná se o bydlení v klidné lokalitě. Rodinný dům je v původním, ale dobře udržovaném stavu a vhodný i k okamžitému obývání. K obytné části domu o dispozici 4+1 náleží i hospodářská přístavba s chlévy, dílnou a zahrada. Vchod do domu lze využít jako prostornou chodbu, tak i pro parkování osobního automobilu. Požadovaná cena 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj.6.818,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, velikosti pozemků 1,2, stavu a vybavení 1,0. Jednotková cena po korekci 7.363,- Kč/m2. - 17 -
patrový rodinný dům v obci Zdounky, okres Kroměříž. Dům je v původním udržovaném stavu, řešen jako 2 samostatné bytové jednotky o dispozici 3+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu. Vytápění ústřední plynové. K domu náleží dvorek. Nemovitost je vyklizená, volná ihned. Dům je situován na velmi výhodném místě jak pro bydlení, tak podnikání. V obci ZŠ, MŠ, ZUŠ, Coop, lékaři. Skvělá dostupnost do Kroměříže. Požadovaná cena 870.000,- Kč, tj.3.346,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,95, polohy 1,0, velikosti pozemků 1,35, stavu a vybavení 1,2. Jednotková cena po korekci 5.150,- Kč/m2. Prodej rodinného domu ve Zdounkách. Obytná plocha 100 m2, garáž, dílny, dvorek 50 m2. Dům je po kompletní rekonstrukci včetně střechy, rozvodů, odpadů, topení, koupelny a kuchyně. Požadovaná cena 880.000,- Kč, tj.8.800,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, - 18 -
velikosti pozemků 1,25, stavu a vybavení 0,7. Jednotková cena po korekci 6.930,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena je 6.481,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu stanovuji na 6.400,- Kč/m2. Podlahová plocha oceňované nemovitosti činí 148,0 m2. Celkem za nemovitost 947.200,- Kč, po zaokrouhlení pak 950.000,- Kč. Obvyklou cenu vedlejších staveb a dalšího příslušenství stanovuji ve výši 40.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 990.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 990.000,- Kč. Slovy: Devětsetdevadesáttisíc Kč V Tršicích 24.8.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5. - 19 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4920-288/2016 znaleckého deníku. - 20 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 875 ze dne 1.8.2016 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-21 -
Fotodokumentace nemovitosti - 22 -
- 23 -
Mapa oblasti - 24 -
- 25 -
- 26 -