ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13000-280/11 - o ceně zemědělské stavby bez čp/če na parc.č.st.34/1 a St.34/2 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.99) - o ceně stavby bez čp/če na parc.č.st.36 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.107) - o ceně pozemku parc.č.st.30 pro katastrální území Čížov u Jihlavy, obec Čížov, okres Jihlava (LV č.365) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.043 EX 717/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 15.srpna 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.září 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Vlastnické právo: LV č.99: Česká republika k 6654/10000 Machovec Lubomír, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 k 1673/10000 Machovec Martin, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 k 1673/10000 LV č.107: SJM Machovec Lubomír a Machovcová Jana, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 LV č.365: Machovec Lubomír, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Jihlavě, dne 8.července 2011, LV č.107, 99, 365. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem pod č.j. EX 717/10 dne 25.7.2011. Kopie katastrální mapy pro kat.území Čížov u Jihlavy. Kopie katastrální mapy pro kat.území Loučky u Jihlavy. Doplňující údaje sdělené zástupcem povinné při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 15.srpna 2011 za účasti zástupce povinnéosti. Přílohy posudku List vlastnictví č.99, 107 a 365. Kopie katastrální mapy pro kat.území Čížov u Jihlavy. Kopie katastrální mapy pro kat.území Loučky u Jihlavy. Fotodokumentace Mapa oblasti Předmětem ocenění jsou 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.st.34/1,34/2 2) Stavební pozemek parc.č.st.30-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.st.34/1,34/2 Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o zemědělskou stavbu pro živočišnou produkci, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce chybí. Okna jednoduchá ocelová, podlahy betonové. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody a sociální zařízení chybí. Objekt je užíván od roku 1950 a nachází se v původním technickém stavu bez prováděné záchovné údržby. Pozemky pod objektem jsou jiného vlastníka. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 13,00*75,00*4,00+7,00*75,00*3,70 = 5842.50 m 3 Vrchní stavba 13,00*75,00*5,00*0,5+7,00*75,00* 0,30*0,5 = 2516.25 m 3 Podlaží celkem = 8358.75 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 13,00*75,00+7,00*75,00 1500.00 m 2 4.00 m 4.30 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 1500.00 m 2 a prům.výška podlaží je 4.30 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.11300 100% -0.113 6. Klempířské konstrukce chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 7. Úpravy vnitřních povrchů chybí 0.05900 100% -0.059*1.852 10. Schody chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 11. Dveře chybí 0.02000 100% -0.02*1.852 18. Vnitřní vodovod chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 19. Vnitřní kanalizace chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 21. Ohřev vody chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc chybí 0.02000 100% -0.02*1.852 25. Ostatní chybí 0.05100 100% -0.051*1.852-0.47599 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47599) = 0.7430 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. - 4 -
Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.930,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 1.0750 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 1500.00 m 2 PZP) x 0.9244 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 4.30 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.9512 K4: podle vybavení stavby x 0.7430 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.2020 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3650 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 926,01 Cena za celý obestavěný prostor 8358.75 m 3 = Kč 7.740.286,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč 7.740.286,09 Snížení ceny za opotřebení 75% - Kč 5.805.214,57 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.935.071,52 Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.st.34/1,34/2 Cena celkem Kč 1.935.072,- 2) Stavební pozemek parc.č.st.30 Oceněno podle 28 vyhlášky. Výčet pozemků: parc.č.st.30 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1049 m 2 zbořeniště Na pozemku se nachází nepoužitelné zbořeniště zemědělských staveb. Přístup z veřejné komunikace bude pouze přes pozemky jiných vlastníků. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 105,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 3.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 105,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 97,65 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.2020 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3650 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,48 Cena za celou výměru 1049.00 m 2 = Kč 82.329,96 Stavební pozemek parc.č.st.30 Cena celkem Kč 82.330,- - 5 -
C. REKAPITULACE 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.st.34/1,34/2, obec Vilanec Kč 1.935.072,- 2) Stavební pozemek parc.č.st.30, obec Čížov Kč 82.330,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 2.017.402,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 2.017.400,- Slovy: Dvamilionysedmnácttisícčtyřista Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaná stavba zapsaná na LV č.99 se nachází na okraji obce Vilanec, v odloučené části Loučky, v lokalitě zemědělských staveb a rodinných domů bez základní občanské vybavenosti. Hala je užívána pro živočišnou produkci je napojena na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Objekt je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Pozemky pod stavbou jsou jiného vlastníka. Oceňovaná stavba je specifická a s takovým majetkem se běžně neobchoduje a v okrese Jihlava není rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách takových staveb a není možno z těchto důvodů použít srovnávací metodu ocenění. Stavba zapsaná na LV č.107 pro katastrální území Loučky u Jihlavy je již odstraněná včetně základů a není ji proto možno ocenit. Stavební pozemek parc.č.st.36 je jiného vlastníka a neoceňuje se. Oceňovaný pozemek parc.č.st.30 zapsaný na LV č.365 pro k.ú.čížov u Jihlavy je zastavěný zbořeništěm zemědělských staveb v havarijním technickém stavu bez možnosti užívání (viz fotodokumentace). Stavby jsou ve vlastnictví jiného majitele než pozemek a nejsou proto předmětem ocenění. Jedná se o lokalitu v centru obce Čížov, poblíž Obecního úřadu. Na oceňovaný pozemek parc.č.st.30 je problematický přístup z veřejné komunikace, neboť mezi oceňovaným pozemkem a komunikací se nachází parcela č.1880, která je jiného vlastníka a není zatížena věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch parc.č.st.30. Takto znehodnocený pozemek není běžně obchodován. V obci Čížov je v nabídce nemovitostí pouze jeden pozemek o výměře 32 520 m2, kdy část pozemku je určena pro bydlení, komerční výstavbu a část pouze pro zemědělství. Pro ocenění není možno použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi. - 6 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitosti jsou specifické, nejsou běžně obchodovány a není možno použít srovnávací metodu ocenění, stanovuji cenu obvyklou na základě těchto skutečností odborným odhadem následovně : - cena zemědělské stavby bez čp/če na parc.č.st.34/1 a St.34/2 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.99) činí celkem 800.000,- Kč z toho cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1673/10000 činí 133.840,- Kč slovy: Jednostotřicettřitisíceosmsetčtyřicetkorun - cena stavby bez čp/če na parc.č.st.36 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.107) již neexistující stavba.. 0,- Kč - cena pozemku parc.č.st.30 pro katastrální území Čížov u Jihlavy, obec Čížov, okres Jihlava (LV č.365) činí v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů 85.000,- Kč slovy: Osmdesátpěttisíckorun V Ostravě, dne 1.září 2011-7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13000-280/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -
- 9 -