ZNALECKÝ POSUDEK č. 623-42-2014 O ceně pozemků parc.č.734/23, 271/23, zapsaných na LV č. 384 v KÚ 767671 Točník u Klatov, obec Klatovy, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 8.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 13.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.734/23, 271/23, zapsaných na LV č. 384 v KÚ 767671 Točník u Klatov, obec Klatovy, okres Klatovy, podle stavu ke dni 8.4.2014 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 339 01 Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Klatovy Katastrální území: Točník u Klatov Počet obyvatel: 22 424 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.4.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 384 Místní šetření ze dne 8.4.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.384 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se v kú Točník u Klatov, mimo zastavěné území pod silnicí vedoucí z obce Točník do obce Chaloupky a zemědělsky využívaný pozemek v jeho těsné blízkosti. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.č.734/23, 271/23-2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.734/23, 271/23 poz.parc.č.734/23 ostatní plocha/ostatní komunikace 264,00 m 2 poz.parc.č.271/23 ostatní plocha/jiná plocha 2 236,00 m2 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I silnice 0,80 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 1 180,- 0,560 1,000 660,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 734/23 264,00 660,80 174 451,20 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 174 451,20 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena - 3 -
[m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ostatní plocha 271/23 2 236,00 5,22 120,00 11,48 25 669,28 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 236,00 m2 25 669,28 Poz.parc.č.734/23, 271/23 - zjištěná cena = 200 120,48 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.734/23, 271/23 200 120,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 200 120,50 Kč Celkem 200 120,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 200 120,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.č.734/23, 271/23 200 120,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 200 120,50 Kč Celkem 200 120,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 200 120,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 200 120,- Kč slovy: Dvěstětisícjednostodvacet Kč - 5 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemků je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. - 6 -
Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací K porovnání bylo použito 5 druhů pozemků z databáze znalce z uskutečněných prodejů v roce 2012 a 2013 a inzerce realitních kanceláří v oceňované oblasti 1.1. Habartice u Obytců poz.parc.č.793/45 ostatní plocha/silnice 82,00 m2 Jedná se o pozemek nacházející se severně při komunikaci III.tř. vedoucí z Habartic do Obytců - Klatov. Jde o nezpevněný příkop, zčásti tvořící příslušenství komunikace, na který navazují zatravněné pozemky soukromých vlastníků. 82,00 Kč/m2 1.2. Milčice u Sušice poz.parc.č.270 ostatní plocha / ostatní komunikace 493,00 m2 Jedná se o pozemek, nacházející se na severním okraji obce Milčice. Jde o nezpevněný pozemek, zarostlý náletovými křovinami a travou. 42,00 Kč/m2 1.3. Mochtín Pozemky: zemědělské pozemky v KN stavu p.č.229 o výměře 1906 m2, p.č. 230/1 o výměře 478 m2, p.č. 232/1 o výměře 2.428 m2, p.č.276/3 o výměře 1024 m2, p.č. 275 o výměře 3.274 m2, lesní pozemky v KN stavu p.č. 230/2 o výměře 313 m2, p.č. 231/2 o výměře 252 m2, Popis nemovitosti: Zemědělské pozemky o celkové výměře 9.164 m2 a lesní pozemky o celkové výměře 565 m2 se nacházejí v k.ú. Těšetiny, obec Mochtín. 9,00 Kč/m2 1.4. Dehtín Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 13 427 m2 v Dehtíně. Dehtín je malá vesnice, část okresního města Klatovy. Nachází se asi 6 km na sever od Klatov. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS 15,00 Kč/m2 1.5. Kamýk u Švihova Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orná půda) v katastrálním území Kamýk u Švihova, obec Švihov, okres Klatovy. Jedná se o pozemky o výměře 9798 m2. Pozemek je s nájemní smlouvou na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou na 1 rok. Při koupi možno zařídit nájem u místních zemědělských společností 21,00 Kč/m2-7 -
Na základě porovnání s nemovitostmi z uskutečněných prodejů, z nabídek realitních kanceláří, po odečtu jejich provizí o cca 10%, vzhledem k jejich poloze, velikosti a využití byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: poz.parc.č.734/23 264*80 21 120 Kč poz.parc.č.271/23 2 236*12 26 832 Kč celkem 47 952 Kč celkem zaokr. 47 950 Kč Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) 200 120,00 Kč 47 950,00 Kč 48 000,00 Kč Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013 Sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.734/23, 271/23, zapsaných na LV č. 384 v KÚ 767671 Točník u Klatov, obec Klatovy, okres Klatovy podle stavu ke dni 8.4.2014 činí 48 000,00 Kč Cena obvyklá 48 000,00 Kč Tj. slovy čtyřicetosmtisíc Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 13.4.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 623-42-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.384 1 Snímek katastrální mapy - Ortofoto 1-9 -