ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 278/6358/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974, k.ú. Bílina, v ulici Bezovka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 278/6358/2013 LV no.: 166 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974, k.ú. Bílina, v ulici Bezovka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bílina 43, 418 01 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.169.000 Kč Market value Tržní hodnota 1.000.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.000.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.004.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 907/11, 974 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS, oplocení, vrata, zpevněné plochy Size: Velikost celkem 566 m2 Location in the town: Poloha v obci: východní část města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 800 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 150 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: cca 250 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Buit-up space: Obestavěný prostor: cca 782 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: 1279 Kč/m 3 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1973 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Hardy Thomase Angera, Siedlung 10, 094 96 Marienberg. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. - nařízením prodeje zástavy, a to na základě Usnesení soudu o nařízení prodeje zástavy ze dne 21. 5. 2009, právní moc ke dni 29. 8. 2009. - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, č.j.: 080EX-246/2010 ze dne 30. 7. 2010. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. Legal and structural state / stavebně právní stav: Nemovitost je v katastru nemovitostí evidována jako stavba se způsobem využití bydlení. V současné době se stavba jeví jako neobývaná, ale na základě dispozice a technického stavu lze stavbu užívat pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - špatný technický stav střešní krytiny, střecha není opatřena bleskosvodem - na domě je patrná chybějící údržba, lze předpokládat nutnost rekonstrukcí Strong points / silné stránky: - garáž v 1. nadzemním podlaží Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina, prokazující stav evidovaný k datu 13.8.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. a obec Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 3. 9. 2013, pouze zvnějšku dostupným způsobem. Nemovitosti nebyly zpřístupněny. Vnitřní vybavení a technický stav domu je popsán na základě odborného odhadu. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 604208 Název katastrálního území: Bílina Kód obce: 567451 Název obce: Bílina Počet obyvatel obce: 15835 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2012 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina patří mezi menší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 15 835 obyvatel. Město se nachází ve střední části Ústeckého kraje, mezi statutárními městy Most (vzdálenost cca 10 km) a Teplice (vzdálenost cca 12 km). Bílinou prochází silnice I. třídy č. 13 (E442) a železniční trať Most Bílina - Teplice. Infrastruktura a občanská vybavenost odpovídá velikosti města. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází ve východní části obce Bílina, v oblasti se nachází převážně rodinné domy nebo nebytové prostory sloužící jako sídla firem. V rámci města Bílina se jedná o klidnou lokalitu, vzdálenost do centra města je zhruba 1 km. Nemovitosti jsou přístupné z ulice. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 43: Oceňovaný dům se nachází ve východní části města Bílina a je umístěn na pozemku čís. parcely St. 974, k.ú. Bílina. Dispoziční řešení domu: Nemovitost nebyla zpřístupněna. V 1. NP je umístěna garáž a jedna místnost, tyto jsou přístupné z ulice. Ve zbývajících prostorech domu lze odhadovat zhruba 6 místností určených k bydlení, které se nachází ve 2. NP a 3. NP hlavní budovy. Na tuto navazuje přístavba v severovýchodní části pozemku, ve které lze předpokládat dvě další místnosti. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné do tl. 50 cm, střecha hlavní části je převážně sedlová s krytinou z osinkocementových desek, část střech je plochá, krytá svařovanými asfaltovými pasy, střecha stavby v severovýchodní části je pultová s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha není opatřena bleskosvody, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené do dřevěných zárubní, vnější úpravu povrchů tvoří břízolit. Vytápění domu lze předpokládat plynovým kotlem. Bytový dům má zřejmě vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě dispozice a použitých materiálů lze stáří domu odhadovat na zhruba 40 let. Stavební stav domu je zhoršený. Nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější poruchy, ale údržbu stavebních konstrukcí rodinného domu lze charakterizovat jako nedostatečnou. Lze předpokládat nutnost výměny střešní krytiny, doplnění klempířských prvků, obnovu oken, dveří a dalších stavebních prvků krátkodobé životnosti. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V tomto případě se jedná zejména dále o přípojky IS (voda, kanalizace, elektro, plyn), oplocení, vrata a zpevněné plochy. - 4 -
Pozemek: K oceňovanému domu č.p. 43 náleží pozemky čís. parcel 907/11 a 974, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. a obec Bílina, okres Teplice, Ústecký kraj. Pozemek čís. parcely 974 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 43, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace a je přístupný z ulice Bezovka. Pozemek č. 907/11 je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974 v obci Bílina, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. září 2013 1.000.000,- Kč Slovy: Jedenmilion Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. - nařízením prodeje zástavy, a to na základě Usnesení soudu o nařízení prodeje zástavy ze dne 21. 5. 2009, právní moc ke dni 29. 8. 2009. - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, č.j.: 080EX-246/2010 ze dne 30. 7. 2010. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 166. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 278/6358/2013. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal V Mostě, dne 20. září 2013-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 278/6358/2013 LV no.: 166 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 43 782 3 526 2 758 922 40,0 1 655 353 2 příslušenství 0 0,0 60 870 3 0 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 716 223 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 974 zastavěná plocha a nádvoří 338 800 270 400 2 907/11 zahrada 228 800 182 400 3 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 452 800 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 169 023 Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč není stanovena, nemá vypovídající hodnotu Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy 1 2 3 Rodinný dům Bílina, ul. Sklářská Rodinný dům Bílina, ul. Studentská Rodinný dům Bílina, ul. Sklářská Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 999 000,00 9-13 nestanoven 351 800 280 800 718 200,00 0,85 Nabídka RK *1), obdobná lokalita, dům v 849 150 dobrém stavebnětechnickém stavu, menší udržovaná zahrada 1 495 000,00 9-13 nestanoven 414 800 331 200 1 163 800,00 0,72 Nabídka RK *1), obdobná lokalita, dům v původním udržovaném 1 076 400 stavu, po rekonstrukci kuchyně, menší pozemek 1 550 000,00 9-13 nestanoven 555 800 444 000 1 106 000,00 0,70 Nabídka RK *1)samostatně stojící 1 085 000 dům v původním stavu po rekonstrukci střechy, obdobně velký pozemek 1) Nabídka realitní kanceláře M&M Reality 2) Nabídka realitní kanceláře RE/MAX Synergy 3) Nabídka realitní kanceláře REAL CAPITAL, Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,169 mil.kč nestanovena 1,004 mil.kč 1,000 mil.kč
Mapa širších vztahů, Bílina č.p. 43, okres Teplice, Ústecký kraj
Rodinný dům č.p. 43 v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Pohled na ulici Bezovka Jihovýchodní pohled na rodinný dům Severovýchodní pohled na rodinný dům Severní pohled na dům Severní pohled na dům Vchodová branka