ZNALECKÝ POSUDEK č. 03556-0014 / 2016 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.155 v k.ú. Miletín, obec Miletín, kraj Královéhradecký, včetně příslušenství, pozemků a trvalých porostů Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washingtonova 25 110 00 Praha 1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Telefon: 604 723 386 e-mail: znalec@pavlata.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 28.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.155 v k.ú. Miletín, obec Miletín, kraj Královéhradecký, včetně příslušenství, pozemků a trvalých porostů. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 155 včetně příslušenství a pozemků Adresa předmětu ocenění: Arnoldova 155 507 71 Miletín Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Miletín Katastrální území: Miletín Počet obyvatel: 878 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 222,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9.2015 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.10.2014, List vlastnictví č. 465, katastrální území Miletín, obec Miletín, okres Jičín. LV č.465 B: Pozemky st.p.č.163 výměra 220 m 2 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Součástí je stavba: Miletín, č.p.155, objekt bydlení Stavba stojí na pozemku p.č: St. 163 p.p.č.1282/2 výměra 29 m 2 zahrada rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond - 2 -
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření 23.9.2015 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Urban Mariusz Artur a Urbanová Pavlína, Arnoldova 155, 507 71 Miletín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Urban Mariusz Artur a Urbanová Pavlína, Arnoldova 155, 507 71 Miletín, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.465, Katastrálního úřadu pro KH, KP Jičín, pro obec Miletín, k.ú. Miletín, okr. Jičín. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Miletín v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace ulice Arnoldova. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p.155, venkovní úpravy a pozemky. Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí - el.energie, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, přípojku plynu, drobné zpevněné plochy, oplocení a vrata a vrátka v oplocení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území - Bez dalších vlivů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,909 Koeficient pp = I T * I P = 0,854 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163 Jedná se o přízemní zděný domek se sklonitou střechou a přístavbami s pultovými střechami. Do objektu nebyl znalci umožněn přístup při místním šetření. Objekt je ve zhoršeném technickém stavu, bez vnějších omítek, okna dřevěná, střešní krytina z osinkocemetových šablon a pozinkovaného plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 526,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.N.P.: 10,23*6,11+3,17*6,02+3,45*9,33 = 113,78 m 2 II.N.P. - podkroví: (10,23*6,11)*0,3 = 18,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 113,78 m 2 2,62 m II.N.P. - podkroví: 18,75 m 2 2,92 m Obestavěný prostor I.N.P.: (10,23*6,11+3,17*6,02+3,45*9,33)*(2,62) = 298,10 m 3 podkroví a zastřešení: (10,23*6,11)*3,64*0,5+(3,17*6,02+3,45*9,33) = 122,73 m 3 *0,35*0,5 Obestavěný prostor - celkem: = 420,83 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,78 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 132,53 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,16 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00-5 -
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Vedlejší stavba z plechové konstrukce do zastavěné plochy 25 m. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,650 = 0,608 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 526,- Kč/m 3 * 0,608 = 927,81 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 420,83 m 3 * 927,81 Kč/m 3 * 0,940 * 0,909= 333 624,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 333 624,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00-6 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,909 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,909 = 0,854 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 222,- 0,854 189,59 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 163 220,00 189,59 41 709,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1282/2 29,00 189,59 5 498,11 Stavební pozemky - celkem 249,00 m 2 47 207,91 Pozemky - zjištěná cena = 47 207,91 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty. Na pozemcích jsou okrasné keře. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 62 922,00 Celková výměra pozemku m 2 5,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 5,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 62 922,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 5 348,37 Trvalé porosty. - zjištěná cena = 5 348,37 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163 333 624,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 333 624,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 47 207,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 47 207,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty. 5 348,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 5 348,40 Kč Celkem 386 180,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 386 180,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 386 180,- Kč slovy: Třistaosmdesátšesttisícjednostoosmdesát Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od 1.1.2009 mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu I T, - indexu polohy I P a - indexu konstrukce a vybavení I V Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná - 8 -
především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Třistaosmdesátšesttisícjednostoosmdesát Kč 386 180,- Kč Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Miletín...249 000,- Kč Rodinný dům Miletín, Palackého...260 000,- Kč Rodinný dům Miletín...699 000,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,95. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: Rodinný dům Miletín...249 000,- Kč *0,95 = 236 550,- Kč Rodinný dům Miletín, Palackého...260 000,- Kč *0,95 = 247 000,- Kč Rodinný dům Miletín... 699 000,- Kč *0,95 = 664 050,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou... 382 530,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. - 9 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 01.2016. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody. slovy: Třistaosmdesátdvatisícepětset Kč Obvyklá cena: 382 500,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě 28.1.2016 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.1. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03556-0014 / 2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201601013. - 10 -
- 11 -
- 12 -