ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 79-5189/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 394, jehož součástí je rodinný dům č.p. 276, příslušenství a pozemek p.č. 29/14 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Bohutice, k.ú. Bohutice Adresa nemovité Bohutice 276, 671 76 věci: Vlastníci stavby: Vendula Badalovská, č. p. 276, 671 76 Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Martin Drozdek, č. p. 276, 671 76 Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vendula Badalovská, č. p. 276, 671 76 Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Martin Drozdek, č. p. 276, 671 76 Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: BFT Management, a.s., IČ: 25619055 Adresa objednavatele: V Olšinách 16/52, 100 00 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 250 000 Kč Datum místního šetření: 2.8.2016, 26.10.2015 Stav ke dni : 2.8.2016 Za přítomnosti: znalce a spolumajitele pana Drozdeka Martina Počet stran: 13 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 10.8.2016 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci pozemku St. 394 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 394, pozemek p.č. 29/4, včetně součástí a příslušenství. Prohlídka interiéru rodinného domu byla provedena 26.10.2015, ke dni ocenění se údajně nic nezměnilo, ocenění je provedeno jako aktualizace původního posudku č. 123-5104/2015. Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.774 kú Bohutice - kopie katastrální mapy - souhlas provedením ohlášené stavby - MěÚ Moravský Krumlov č.j. SMUMK 930/2011 ze dne 29.4.2011 - oznámení o užívání stavby MěÚ Moravský Krumlov č.j. SMUMK 13738/2012 ze dne 20.7.2012 - projektová dokumentace stavby - Ing. Jaroslav Zadražil - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje z realitní inzerce Sreality.cz - vlastní databáze cen stavebních objektů v uvedené lokalitě - údaje sdělené majitelem nemovité věci - vlastní prohlídka a zaměření znalcem Místopis Bohutice jsou obcí se 606 obyvateli v severní části okresu Znojmo, obcí s rozšířenou působností a obcí s pověřeným obecním úřadem je Moravský Krumlov. V obci je základní občanská vybavenost (MŠ, ZŠ 1-5 ročník, kulturní zařízení, obchod se smíšeným zbožím, restaurace, sportovní zařízení, DPS). Dopravní spojení železnice a autobus. V obci jsou provedeny rozvody veškerých inženýrských sítí (kanalizace se dokončuje). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 652/2 Obec Bohutice Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 394 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je rodinný dům č.p. 276 s příslušenstvím. Na pozemek St. 394 navazuje pozemek p.č. 29/14 - zahrada tvořící s pozemkem a stavbou jednotný funkční celek. Areál je situován v okrajové části obce, v lokalitě zástavby rodinných domů, je dokončený a užívaný ke svému účelu.. Příjezd je po veřejné komunikaci, je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (kanalizace je dosud - 2 -
svedena do jímky na vyvážení). Rodinný dům je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím nad celým půdorysem 1.np. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, v současném standardu konstrukcí i vybavení. Příslušenství hlavní stavby tvoří otevřený přístřešek a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Silné stránky Velký pozemek, bez rizikových faktorů, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, železniční spojení s Brnem. Rodinný dům je novostavba. Slabé stránky Malá obec se základní občanskou vybaveností RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, zahájení exekuce. V ocenění není zohledněno. Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizika 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům OBSAH - 3 -
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Samostatně stojící rodinný dům s bytem 4+1, komfortní příslušenství, stáří 3 roky. Obvodové zdivo Ytong na základové desce, stropy Miako system, nad podkrovím sádrokarton, střecha sedlová, zateplená, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna plastová, dveře plastové a dýhované, podlahy keram. dlažba a plovoucí lamino. Vytápění ústřední plynové kondenzační kotel, je proveden rozvod studené a teplé vody. Schodiště vnitřní dřevěné. Zařizovací předměty v současném standardu. Vnitřní omítky hladké, fasáda minerální stěrková. Vnitřní obklady v koupelně a kuchyni. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 62,52 m 2 3,11 m Výčet místností: pokoj a jídelna 28,54 m 2 1,00 28,54 m 2 kuchyň 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 schodiště 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 zádveří 2,81 m 2 1,00 2,81 m 2 tech. místnost 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 koupelna 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 chodba 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 Užitná plocha celkem: 50,33 m 2 Podkroví 59,22 m 2 2,70 m Výčet místností: ložnice 12,05 m 2 1,00 12,05 m 2 pokoj 10,57 m 2 1,00 10,57 m 2 pokoj 8,98 m 2 1,00 8,98 m 2 koupelna 7,54 m 2 1,00 7,54 m 2 chodba 2,89 m 2 1,00 2,89 m 2 balkon 3,98 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 42,03 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (6,58*9,00+(2,70+3,90)/2)*(3,11) = 194,44 m 3 Podkroví (6,58*9,00)*(1,24+2,96/2) = 161,08 m 3-4 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 194,44 m 3 Podkroví 161,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 355,52 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 63 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 92 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 355,52 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 800 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 800 Reprodukční hodnota [Kč] 1 706 475 (RC * OP) Stáří roků 3 Další životnost roků 97 Opotřebení % 3,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 655 281 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, rovinný, lokalita bez rizikových faktorů. Příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků je v uvedené lokalitě je 400 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 394 64 400,00 25 600 nádvoří zahrada 29/14 1 382 400,00 552 800 Celková výměra pozemků 1 446 Hodnota pozemků celkem 578 400 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - 5 -
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,36 m 2 Obestavěný prostor: 355,52 m 3 Zastavěná plocha: 62,52 m 2 Plocha pozemku: 1 446,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící novostavba rodinného domu s bytem 4+1, komfortní příslušenství, pozemek 1446 m 2. Napojení na veškeré inženýrské sítě, příjezd z veřejné komunikace. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Novostavba přízemního, samostatně stojícího rodinného domu v obci Tasovice, okr. Znojmo. Nemovitost se nachází na velmi pěkném, klidném a slunném místě v blízkosti centra obce. Zdivo Ytong, zatepleno 15cm, plastová okna, podlahy Vinil a dlažba, dveře včetně obložek Sapeli, komínové těleso zn. Ciko, s přisáváním vnějšího vzduchu. Vytápění ústřední, elektrickým kotlem, izolace stropu foukaná 30cm. Dům je již dokončen, příjezdová komunikace se bude dokončovat do konce roku, napojeno na IS - voda, obecní kanalizace, el.energii. Za domem se nachází terasa, nemovitost bude částečně oplocena. Lokalita Tasovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodejní cena; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 28 915 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 669 m 2 2 790 000 Kč 25 364 Kč/m 2 Název: RD II Novostavba rodinného domu v dispozici 4+1 v Hlubokých Mašůvkách (5km od Znojma). Celková výměra pozemku je 550m2. Nachází se v klidné lokalitě v nové zástavbě s krásným výhledem. RD je cihlový, patrový, nepodsklepený, se sklonitou střechou, užitnou plochou 123 m2 a řešen jako dvojdomek. V přízemí se nachází vstupní chodba se schodištěm do podkroví, ze které se vchází do koupelny s WC, technické místnosti, obývacího pokoje a kuchyně. V prostorném obývacím pokoji je připraven komín k připojení krbových kamen a je zde vstup na terasu s výhledem - 6 -
na celý pozemek. Ve 2. N. P. je koupelna s WC a 3 samostatné pokoje. Vytápění zajišťuje plynový kotel. V přízemí je podlahové vytápění. Dům je napojen na veškeré IS. Lokalita Hluboké Mašůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - prodejní cena; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a vybavení - 1,25 srovnatelné; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - menší; Upravená j. cena Kč/m 2 23 153 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 123,00 m 2 580 m 2 2 271 000 Kč 18 463 Kč/m 2 Název: RD III Novostavba RD 3+kk v Lechovicích u Znojma se zastavěnou plochou 100 m2 a plochou pozemku 459 m2. Dům je situován v části s novou výstavbou RD, je koncipován jako dvojdomek. Kvalitní cihlové zdivo Porotherm (30 cm) se zateplením stěn polystyrenem (14 cm), stropu minerální vatou (30 cm) a plastovými okny s izolačními trojskly řadí tento dům do energetické třídy Úsporný. Vytápění je zajištěno elektrickým podlahovým topením nebo přímotopy s nízkou 22 hod sazbou. Dům nabídne také možnost přitápění krbem, nebo krbovými kamny. Plovoucí podlahy, obložkové dveře, dlažby, obklady a zařizovací předměty si vyberete přímo ve vzorkových prodejnách dodavatele stavby. Parkování je na zpevněném prostoru vedle domu. Ihned k nastěhování. Lokalita Lechovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodejní cena; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 1,14 Upravená j. cena Kč/m 2 29 150-7 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 86,00 m 2 459 m 2 2 199 000 Kč 25 570 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 23 153 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 27 073 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 29 150 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 27 073 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 92,36 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 500 462 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 1 655 281,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 578 400,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 2 500 462,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 2 500 462 Kč 0 Kč 2 233 681 Kč 578 400 Kč Obvyklá cena celého objektu 2 500 000 Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Průměrná lokalita v zastavěném území obce Bohutice, ve vzdálenosti 8 km od správního centra Moravského Krumlova. Novostavba v současném standardu, velký pozemek s možností výstavby dalšího příslušenství. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu stanovuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 2 500 000 Kč. - 8 -
Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci na žádost objednatele v ceně obvyklé. V Moravském Krumlově 10.8.2016 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 79-5189/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN 1 Kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 2-9 -
Výpis z KN - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze dvora koupelna Ložnice pokoj v podkroví pokoj v 1.np - 12 -
schodiště Jídelna kuchyň WC jídelna zahrada za domem - 13 -