ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ) číslo: 56/3866/2011 o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 859 (objekt bydlení čp. 60 na stavební parcele č. 237 a stavební parcela č. 237) a na LV č. 1068 (podíl ve výši 20/100 na stavby bez čp/če - kolna na stavební parcele č. 232 a podíl o velikosti 20/100 na stavební parcele č. 232-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec a katastrální území Mostek, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: JUDr Ladislav Navrátil Sladkovského 592 530 02 Pardubice 052 EX 632/2009 zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 6.května 2011 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a 13 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 26.května 2011
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitostech Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 859 (podíl o velikosti 1/2 na objektu bydlení čp. 60 na stavební parcele č. 237 a podíl o velikosti 1/2 na stavební parcele č. 237) a na LV č. 1068 (podíl o velikosti 20/100 na stavbě bez čp/če - kolna na stavební parcele č. 232 a podíl o velikosti 20/100 na stavební parcele č. 232) pro obec a katastrální území Mostek a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce v těsné blízkosti železniční tratě. Dům čp. 60 je vnitřní řadový dům, který byl postaven kolem roku 1900. V roce 1960 byla provedena nová střešní krytina. Původní velký obytný dům je rozdělen v současné době na jednotlivé rodinné domy a jsou přidělená čp. 59, čp. 60, čp. 61, čp. 62, čp. 63, čp. 65, čp. 66, čp. 67 a čp. 68. Dům původně sloužil jako ubytovna pro pracovníky textilní fabriky. Dům čp. 60 je napojen na veř. rozvod el. energie, vody a kanalizace. Plyn je přiveden k protějšímu domu čp. 67, který je na plyn připojen. Příjezd k domu není, pouze přístup od místní asfaltové komunikace po nezpevněném chodníku. Obec Mostek má dle Malého lexikonu obcí 2010 celkem 1373 obyvatel. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola I. stupně, mateřská školka, obchod, hostinec, sportovní hřiště, zdravotní středisko. Obcí prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré. Ocenění RD je provedeno porovnávacím způsobem. V tomto porovnávacím způsobu ocenění RD jsou zahrnuty venkovní úpravy (přípojky elektro, vody a kanalizace). Při místním šetření jsem zjistil, že manželství Ikriových bylo rozvedeno před cca 6ti lety. Dosud ale nebylo provedeno majetkové vypořádání a dle zákona po třech letech po rozvodu přešlo SJM domu čp. 60 do podílového spoluvlastnictví. Proto oceňuji pouze polovinu domu čp. 60. Podíl na kolně na stavební parcele č. 232 a podíl na stavební parcele č. 232 již kupovala paní Kristina Ikriová sama. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 052 EX 632/2009-22 ze dne 29.3.2011 - Výpis z KN, LV č. 859 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 23.3.2011 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 23.3.2011 - Výpis z KN, LV č. 1068 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 12.5.2011 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 12.5.2011 - kopie katastrální mapy - Kupní smlouva ze dne 13.1.1997 vložená do katastru nemovitostí pod č.j. V11 478/1997 s právními účinky vkladu dne 18.2.1997 - Kupní smlouva ze dne 19.6.2006 vložená do katastru nemovitostí pod č.j. V-4444/2006, s právními účinky vkladu dne 10.8.2006 - projektová dokumentace navržených stavebních úprav vedlejšího domu - údaje sdělené na OÚ v Mostku - údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí paní Kristinou Ikriovou - údaje sdělené majiteli sousedních nemovitostí - realitní server sreality.cz 2
- údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 6.5.2011 - prohlídka a zaměření dne 6.5.2011 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí budou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 859 pro katastrální území a obec Mostek zapsáni: Ikri Arpád, r.č. 520108/011-1/2 Ikriová Kristina, r.č. 625602/1068-1/2 Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 1068 pro katastrální území a obec Mostek zapsáni: Inkriová Kristina, r.č. 625602/1068-20/100 ostatní spoluvlastníci - 80/100 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) LV č. 859 1. 1) Rodinný dům čp. 60 1. 2) Stavební parcela č. 237 2) LV č. 1068 2. 1) Kolna (na st.par. 232) 2. 2) Stavební parcela č. 232 3
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 LV č. 859 Popis LV č. 859 2.1.1 Rodinný dům čp. 60 Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Jedná se o přízemní řadový rodinný dům s pultovou střechou. Postaven byl kolem roku 1900. V podkroví je půda 2 místnosti bez vytápění. V přízemí se nacházejí obytná kuchyně, pokoj, koupelna a WC (umístěné pod schody na půdu). Obvodové kce jsou zděné, stropy rovné, okna dvojitá ven a dovnitř otevíravá, podlahy dlažba, PVC, prkna, vytápění lokální na TP, vybavení kuchyně el. sporák, kuchyňská linka, WC, koupelna vana. V současné době odpojena elektro. Krytina lepenka, bleskosvod společný pro více domů. Stav kcí je špatný, údržba není prováděna. Na omítkách je plíseň. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 15,75*5,50*5,50 = 476.44 m 3 Zastřešení 15,75*5,55*0,30*0,5 = 13.11 m 3 2.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). 4 celkem = 489.55 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 7. Vnitřní omítky podstandard 0.05800 100% -0.058 8. Fasádní omítky podstandard 0.02800 100% -0.028 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady
chybí 0.02300 100% -0.023*1.852 12. Dveře podstandard 0.03200 100% -0.032 13. Okna podstandard 0.05200 100% -0.052 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 15. Podlahy ostatních místností podstandard 0.01000 100% -0.01 16. Vytápění podstandard 0.05200 100% -0.052 17. Elektroinstalace podstandard 0.04300 100% -0.043 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody podstandard 0.03200 100% -0.032 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 23. Vybavení kuchyní podstandard 0.00500 100% -0.005 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.58638 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.58638) = 0.6834 2.1.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 1-0.10 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní *) Celkem -0.15 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850 2.1.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 5
2. Poloha nemovitosti v obci 2 0.00 Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 3 0.03 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci 3 0.03 Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci 3 0.03 Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 1-0.06 Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 1-0.10 Vlivy snižující cenu *) Celkem -0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 2.1.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 2-0.01 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 6
Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1-0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2400 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 111 let) Celkem -0.19 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.19) x 0.2400 = 0.194 2.1.1.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.759,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.1530 I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.930 x 0.194 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 575,13 Cena za celý obestavěný prostor 489.55 m 3 = Kč 281.553,42 Rodinný dům čp. 60 Cena celkem Kč 281.555,- 2.1.2 Stavební parcela č. 237 Oceněno podle 28 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis LV č. 859. obec a katastrální území Mostek 2.1.2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.1.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,77 (35 + (1373-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,77 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1690 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3550 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 122,11 Cena za celou výměru 87.00 m 2 = Kč 10.623,26 Stavební parcela č. 237 Cena celkem Kč 10.623,- LV č. 859 Cena celkem Kč 292.178,- 7
2.2 LV č. 1068 Popis Podíl o velikosti 20/100: Objekt bez čp/če - kolna na stavební parcela č. 232 2.2.1 Kolna (na st.par. 232) Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.2.1.1 Popis Jedná se o kolnu, která je příčkami rozdělena na jednotlivé prostory, které užívají spoluvlastníci dle dohody. Obvodové zdivo cihelné, střecha sedlová, krytina tašková, podlaha betonové, omítky opadávající, vybavení žádné. Objekt postaven kolem roku 1900, údržba žádná, stav před demolicí. 2.2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2.1 Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné 2.2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 59,00*2,80 = 165.20 m 3 Zastřešení 59,00*0,50*0,5 = 14.75 m 3 2.2.1.4 Podlaží 8 celkem = 179.95 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 59,00 59.00 m 2 2.60 m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 59.00 m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. 2.2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.13200 100% -0.132 3. Stropy podstandard 0.13800 100% -0.138 6. Klempířské konstrukce
chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 7. Úpravy vnitřních povrchů chybí 0.04200 100% -0.042*1.852 8. Úpravy vnějších povrchů chybí 0.02900 100% -0.029*1.852 10. Schody chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 11. Dveře podstandard 0.02400 100% -0.024 12. Vrata chybí 0.03000 100% -0.03*1.852 13. Okna chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 14. Povrchy podlah chybí 0.02900 100% -0.029*1.852 16. Elektroinstalace chybí 0.05800 100% -0.058*1.852 17. Bleskosvod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 25. Ostatní chybí 0.05200 100% -0.052*1.852-0.85516 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.85516) = 0.5382 2.2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 111 let a životnosti 115 let činí základní opotřebení stavby 96.5217%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 59.00 m 2 PZP) x 1.0319 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.90 m PV) + 0.30 x 1.0241 K4: podle vybavení stavby x 0.5382 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1430 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.5320 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.154,63 Cena za celý obestavěný prostor 179.95 m 3 = Kč 207.775,67 Cena stavby bez opotřebení = Kč 207.775,67 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 176.609,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 31.166,35 9
Započtení spoluvl.podílu 20/100 = Kč 6.233,27 Kolna (na st.par. 232) podíl 20/100 Cena celkem Kč 6.233,- 2.2.2 Stavební parcela č. 232 Oceněno podle 28 vyhlášky. 2.2.2.1 Popis LV č. 1068, obec a katastrální území Mostek Pozemek pod kolnou. 2.2.2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,77 (35 + (1373-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,77 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1430 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.5320 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 47,37 Cena za celou výměru 59.00 m 2 = Kč 2.794,64 Započtení spoluvl.podílu 20/100 = Kč 558,93 Stavební parcela č. 232 podíl 20/100 Cena celkem Kč 559,- LV č. 1068 Cena celkem Kč 6.792,- 10
3. REKAPITULACE 1) LV č. 859 1. 1) Rodinný dům čp. 60 Kč 281.555,- 1. 2) Stavební parcela č. 237 Kč 10.623,- 1) LV č. 859 Kč 292.178,- 2) LV č. 1068 2. 1) Kolna (na st.par. 232) podíl 20/100 Kč 6.233,- 2. 2) Stavební parcela č. 232 podíl 20/100 Kč 559,- 2) LV č. 1068 podíl 20/100 Kč 6.792,- Zjištěná výsledná cena Kč 298.970,- Slovy: Dvěstědevadesátosmtisícdevětsetsedmdesát Kč V Novém Městě nad Metují, dne 26.května 2011... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 56/3866/2011. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena 11