Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-04 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova č.e. 275, LV č. 905 na pozemku parc.č. 4944 pozemek parc.č. 4944, LV č. 905 Adresa Kraj Středočeský kraj Město Černošice Počet obyvatel 6036 Kat. území Černošice Ulice Křížovy Lázně č.e. 275 Část obce dle LV 905, Černošice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova č.e. 275 Šeda Pavel - 130 00 Praha 3 Žižkov, Radhošťská 1623/18 pozemek parc.č. 4944 Šeda Pavel - 130 00 Praha 3 Žižkov, Radhošťská 1623/18 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 2.9.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 27.8.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 27.8.2012 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 43.6 m 2 11 000 Kč/m 2 479 600 Kč Obvyklá cena - současný stav 480 000 Kč Čtyřistaosmdesát tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o malou dřevěnou rekreační chatu na vlastním pozemku, v hustě zastavěné části chatové osady, v sousedství řeky Berounky kladné faktory - známá lokalita v sousedství Prahy - technický stav nemovitosti záporné faktory - malá velikost chaty a pozemku, omezená možnost dalšího rozvoje - hustě zastavěná lokalita - není příjezd k nemovitosti, příchod přes pozemky jiných vlastníků - možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny - sezónní využití Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 285 000 Kč Dvěstěosmdesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup přístup přes pozemky vlastníků fyzických osob, bez právního řešení ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, V-3431/2010-210 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční NE nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu Zóna 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva ze dne 14.5.2003 REET: ANO 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, vyhotovený dálkovým přístupem 18.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Černošice. Kolaudační rozhodnutí-povolení předčasnému užívání, vyhotovený MÚ Černošice, stavební úřad 3.8.2006. Projekt přestavby chaty, stupeň PSP. Datum předání kompletních podkladů 27.8.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, vyhotovil dálkovým přístupem 18.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Černošice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Černošice má 5 788 obyvatel. Nachází se ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ, při jihozápadní hranici Prahy, cca 18 km od centra Prahy, cca 5 km západně od Zbraslavy, na levém břehu řeky Berounky. Jedná se o oblíbenou rekreační lokalitu, doplněnou v posledních 20.letech o funkci bydlení v rodinných domech. Ve městě je základní občanská a technická vybavenost (městský úřad, policie, MŠ, ZŠ, knihovna, zdravotní středisko, banky, obchody, restaurace, sportoviště). Veškerá další občanská a technická vybavenost se nachází v hlavním městě. Ve městě je proveden veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Městem prochází silnice nižší třídy Praha Řevnice. Město je dostupné autobusy PID ke stanici metra Smíchovské nádraží, železnicí Praha Beroun a osobní automobilovou dopravou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba jiná Předmětná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji části Horní Černošice, v sousedství s částí Dolní Mokropsy, v Osadě Jedličkov, situované mezi železniční tratí a řekou Berounkou, cca 1,6 km jihovýchodně od centra Černošic. Nachází se na konci ulice Křížkovy Lázně v lokalitě hustě zastavěné menšími rekreačními chatami. Z ulice je přístupná cca 60 m úzkou nezpevněnou stezkou mezi chatami, vedoucí od levého řeky Berounky. Zde je malé travnaté parkoviště. Dle platného územního plánu se objekt nachází v území IR/Z plochy rekreace. Západně, severně, východně sousedí s obdobnými nemovitostmi. Jižně vede přístupová pěšina. Nemovitost se nachází v povodňové zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně (definovány jsou 4 povodňové zóny). Nemovitost je celá oplocená. Je napojená na veřejný rozvod elektřiny. Studna na pozemku není užívaná jako zdroj pitné vody. WC je suché nad polypropylénovou jímkou o objemu cca 1m3. Nemovitost je tvořena rekreační chatou če.275 postavenou při severním okraji malého pozemku p.č.4944. V severozápadním rohu pozemku se nachází malá dřevěná kolna se suchým WC a malým skladem. Zbytek pozemku je užíván jako malá zahrada. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící dřevěnou oboustranně obíjenou rekreační chatou se samostatně stojící kolnou se sociálním zázemím a dílnou. Chata je přízemní, s podkrovím v sedlové střeše, čtvercového půdorysu. Přízemí obsahuje pokoj s kuchyňským koutem a dřevěné schodiště do podkroví. Podkroví obsahuje jednu místnosti. Do chaty je přivedena elektřina a voda ze studny. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Studna je vrtaná, 4 m hluboká, s ručním a elektrickým čerpadlem. Byla provedena v roce 2009. Voda není pitná. Venkovní úpravy tvoří přípojka elektřiny, přípojka vody ze studny, jímka, zpevněná plocha z vymývané dlažby volně položené, uliční a boční plot z pletiva do ocelových sloupků, vstupní vrátka. Vše je běžného standardu, průběžně udržované. Trvalé porosty představuje živý plot v uličním plotě. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 4950 fyzické osoby ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 4874/12 fyzická osoba ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 4874/1 Město Černošice ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 4874/2 Družstvo pro rekreační bydlení Křižárna ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. na p.č. 4950 se jedná o úzkou pěšinu mezi chatami na p.č. 4874/12, p.č.4874/1 a 4874/2 se jedná o úzkou živičnou komunikaci Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. 3
Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 25 m 2 Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně není Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 0 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna dřevěná jednostranně obíjená, přízemní, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, obsahuje suché WC a sklad 7.5 5 Technický stav Budova Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků 6 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 95 m 3 Cena 3 000 Kč/m 3 Cena celkem 285 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 91 m 2 Cena pozemků 2 500 Kč/m 2 Cena celkem 228 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není veřejný rozvod elektřiny, voda užitková ze studny, kanalizace do jímky pouze u suchého WC Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce 100 izolace proti zemní vlhkosti 4 Provedení % dokonč s izolací vodorovnou 100 základy z prostého betonu proloženého kamenem svislé nosné dřevěné, oboustranně 100 stropy dřevěné trámové 100 konstrukce obíjené, podezdívka z bet.bloků krov sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 obvodové stěny z opláštěné dřev. kostry 100 vnější úpr. povrchů obklad dřevěný + nátěr 100 tl.15cm vnitřní úpr. stěn obklad dřevěný+nátěr 100 schodiště dřevěné 100 okna jednoduchá dřevěná 100 dveře dřevěné do dřevěného 100 rámu podlahy obytných dřevěné 100 podlahy nebytových dřevěné 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody přívod ze studny 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj s kuchyňským koutem 21.80 m 2 1.0 21.80 m 2 Součet ploch za podlaží 21.80 m 2 21.80 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 21.80 m 2 1.0 21.80 m 2 Součet ploch za podlaží 21.80 m 2 21.80 m 2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.8.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 60.0 m 2 Podlahová plocha 53.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 451.0 m 2 Cena za nemovitost 990 000 Kč 18 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 842 000 Kč 15 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná přízemní rekreační chata možnost vjezdu na pozemek Lokalita : Černošice Mokropsy, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění kamny na tuhá paliva, suché WC Technický stav : původní, před rekonstrukcí Dle náhledu horší technický stav, větší pozemek s možností využití 5
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 2.9.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 39.0 m 2 Podlahová plocha 35.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 209.0 m 2 Cena za nemovitost 400 000 Kč 11 400 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 340 000 Kč 9 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná přízemní rekreační chata ve svahu není příjezd k pozemku Lokalita : Černošice, osada Montana Ing sítě : elektřina, vytápění kamny na tuhá paliva, suché WC Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu horší technický stav, obtížný přístup, větší pozemek, svažitý 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.8.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 32.0 m 2 Podlahová plocha 30.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 279.0 m 2 Cena za nemovitost 325 000 Kč 10 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 276 000 Kč 9 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná přízemní rekreační chata ve svahu není příjezd k pozemku Lokalita : Černošice, osada Montana Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění kamny na tuhá paliva, suché WC Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu horší technický stav, obtížný přístup, větší pozemek, svažitý 6
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 28.8.2012 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 50.0 m 2 Podlahová plocha 65.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 398.0 m 2 Cena za nemovitost 590 000 Kč 9 100 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 502 000 Kč 7 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata ve svahu, malý sklep, přízemí, podkroví v sedlové části střechy není příjezd k pozemku Lokalita : Černošice, osada Slunečná Ing sítě : elektřina, vodovod, vytápění kamny na tuhá paliva, suché WC Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu horší technický stav, větší nemovitost, více vybavená, obtížný přístup, větší pozemek, svažitý Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 7 700-15 900 Kč/m 2 276 000-842 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 11 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných nemovitostí. Trh je charakteristický výrazným převisem nabídky. Převažují nemovitosti pro sezónní využití. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 250 tis.-1 mil.kč tj. 9 000-19 000 Kč/m2, podle lokality a dostupnosti, velikosti, vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 8 000-16 000 Kč/m2. V lokalitě a okolí jsou nabízeny pouze stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů za cenu 2 000-4 500 Kč/m2, podle možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě. 7
Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-04 znaleckého deníku podpis 8
Fotodokumentace přístupový nezpevněný chodník k chatě vedoucí od řeky pohled na štítovou stěnu od JV pohled od JZ vstup do chaty dřevěná kolna v SZ rohu pozemku malá zahrada, pohled na uliční plot
Fotodokumentace - mapy