Znalecký posudek č. 2736/20/2013 - B O ceně obvyklé rodinného domu č.p.216 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.228 a 258/3 v k.ú.zlonice, obec Zlonice, okres Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 10. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 15 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 19. 10. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti, sestávající z rodinného domu č.p.216, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemků zastavěné plochy a zahrady. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 3. 2013. Přes opakovaný příslib umožnění prohlídky ze strany pana Štefundy nebyl ve sjednanou dobu k zastižení. Prohlídka byla provedena z venku a částečné informace získány od nájemníků. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.408 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Situace na realitním trhu v místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice (793337) 5. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace není k dospozici, ocenění je provedeno na základě skutečného provedení a vybavení stavby. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům v řadové zástavbě Nádražní ulice, orientovaný v klidné málo frekventované ulici, s převážně nízkopodlažní zástavbou bytovými domy a nerušícími provozy. V ulici jsou domy obývané problémovými obyvateli. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Město Zlonice má základní občanskou vybavenost. V místě je železnice i autobusová doprava s dobrým spojením do 40 km vzdálené Prahy. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo 0,02 jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v 0,01 historických jádrech obcí 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Osdtatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5
4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 a) Rodinný dům č.p.216 13 Stavba na parc.č. st.228 Jedná se o dům jednopodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou postavený v řadové zástavbě Nádražní ulice. Dům je postaven na svažitém terénu, takže vstup z ulice do I.NP je na úrovni chodníku. Vstup do podzemního podlaží je ze zadní strany rovněž z úrovně terénu zahrady. Dle vnějšího ohledání je dům udržovaný se započatou rekonstrukcí. Vnitřní vybavení je z části obnovené viz kotel ÚT. Dle sděllení nájemníků je odpojen od dodávek plynu. Technický stav: Dům byl postaven okolo roku 1920 a následně modernizován, Jsou vyměněna okna, nová krytina, nové ústřední topení. Celkový technický stav odpovídá stáří a dobré údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové
5 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 Koeficient změny ceny stavby: 2,119 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,60 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 I.NP 3,00 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 podkroví 2,25 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 Součet: 7,85 m 682,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,60 22,10 10,30 = 591,84 m 3 I.NP 3,00 22,10 10,30 = 682,89 m 3 podkroví 2,25 22,10 10,30 = 512,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 786,90 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy nefunkční izolace 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné masivní 23,40 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,10 % Standardní 4. Střecha sedlový krov vázaný 5,40 % Standardní 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné, pozink plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky omítky stříkané probarvené 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC 2,20 % Standardní 11. Schody kamenné 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní 13. Okna zdvojená plastová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dlažby, beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220 V, 380 V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický boiler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelna,wc 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporáky 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, WC 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0,0292 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050
6 16. Vytápění 0,54 5,30 % 0,0286 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 26. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8912 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8912 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1190 Základní jednotková cena upravená: = 4 054,58 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 786,90 m 3 4 054,58 Kč/m 3 = 7 245 129, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků 100 95 / (95 + 15) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 7 245 129, Kč 85,000 % 6 158 359,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 086 769,35 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,990 Index polohy: I P = 1,080 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 1 086 769,35 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,069 Cena stavby: CS = CS N pp = 1 161 756,44 Kč Rodinný dům č.p.216 určená cena: 1 161 756,44 Kč b) Pozemky 4 V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Pozemky spadají do menšího památkově chráněného území. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Zlonice Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 1,02 nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95
7 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 704,22 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,069 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 752,8112 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.228 zastavěná plocha 478 359 843,75 270 zahrada 270 203 259,02 Součet: 748 563 102,77 Pozemky určená cena: 563 102,77 Kč
8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.216 1 161 756,44 Kč b) Pozemky 563 102,77 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 724 859,21 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 1 724 860, Kč Zjištěná cena: 1 724 860, Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisíceosmsetšedesát Kč Cena obvyklá : Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s nemovitostmi inzerovaných nabídek, uzavřených obchodů a konzulatcí s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období. Podle databáze znalce a internetové nabídky ze září a října 2014 byly zobchodovány, nebo izerovány v dané oblasti tyto podobné nemovitosti: 1. Rodinný dům na adrese Revoluční, Zlonice. Byty 3+1 a 2+1 v přízemí, obytný pokoj v podkroví, topení lokální elektrické, v části plastová okna. Zast.plocha 110 m 2, pozemek celkem 436 m 2. Cena za 1 m 2 zast.plochy 11 600,-Kč 2. Rodinný dům na adrese Havlíčkova Zlonice. Byt 3+1 v přízemí. Po částečné rekonstrukci, nové instalace, koupelna, plastová okna. Plocha 69 m 2, pozemek celkem 202 m 2. Cena za 1 m 2 plochy 15 900,- Kč 3. Rodinný dům na adrese Revoluční, Zlonice.Byt 3+1 v přízemí. Částečná rekonstrukce, nová střecha. Plocha 70 m 2, celková plocha pozemku 193 m 2. Cena za 1 m 2 21 900,-Kč.
9 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám a se zřetelem na výše uvedená zjištění ( místní podmínky polohy, charakter nemovitosti, technický stav a pod.) odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 11 670,-Kč /m 2 * 150 m 2 t.j. celkem cena obvyklá 1 750 000,-Kč (slovy: milionsedmsetpadesáttisíc korun českých), 19. 10. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2736/20/2013 - B znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2013 - B podle připojené likvidace.
11 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN
Fotodokumentace 12
13
14 Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN
15