ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4263 o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích okres Vyškov Objednavatel : Účel ocenění : Zhotovitel : Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9 690 02 Břeclav (Č. j. 160 EX 2388/12-93) Stanovení obvyklé (tržní) ceny garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích. Garáž (bez č.pop./č.ev.) zapsaná na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½. Miroslav Munclinger soudní znalec a odhadce nemovitostí Pionýrská 1149/14, 693 01 Hustopeče IČO: 48880523 tel.: 519 411 484, fax.: 519 411 029, mobil: 777 946 435, e-mail: znalci@telecom.cz V Hustopečích, dne 1. října 2014 Vyhotovení číslo 2 (ze 2) 1
1. Účel a předmět znaleckého posudku Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem číslo 37/67 Sb. O znalcích a tlumočnících a zákonem číslo č. 151/97 Sb. v aktuálním znění O oceňování majetku. Současně vychází metodika z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní) garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích, zapsané na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova, jejich příslušenství, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½.. 2. Výsledné hodnocení Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny výše specifikovaných nemovitostí ke dni 17. září 2014. Na základě provedeného posudku s použitím uvedených metod pro stanovení ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu je navržena cena obvyklá nemovitostí ve výši 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských. Cena podílu id. ½ je 25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských... Podpis 2
3. Analýza znaleckého posudku Pro stanovení odhadu obvyklé ceny se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody věcné a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Údaje o vlivech na obvyklou cenu Silné stránky nemovitosti: Velká garáž Slabé stránky nemovitosti: Stavba ve zhoršeném stavu Pozemek pod garáží není ve vlastnictví majitele garáže Právně nezajištěný příjezd Souhrnná charakteristika objektu Objekt je ve zhoršeném stavu. Přístup a příjezd je po pozemku parcelní číslo 1208/1 (zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr). Vlastníkem jsou majitelé bytů v přilehlém bytovém domě. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Zástavní právo exekutorské. Na oceňované nemovitosti nevázne věcné břemeno. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena po zvážení všech výše uvedených skutečností a vychází z uvedených metodik. 3
Název ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích Reprodukční 4. Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Věcná Výnosová Porovnávací Obvyklá 1/1 Obvyklá id. 1/2 Garáž 267 350 133 675 nestanovena 50 000 50 000 25 000 Celkem 267 350 133 675 nestanovena 50 000 50 000 25 000 Reprodukční cena Věcná cena Výnosová cena Porovnávací cena 267 350 Kč Slovy: Dvěstěšedesátsedmtisíctřistapadesátkorunčeských. 133 675 Kč Slovy: Stotřicettřitisícšestsetsdmdesátpětkorunčeských. Nestanovena. 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských. Cena obvyklá (tržní) činí 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/2 25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských 4
5. Popis oceňovaného majetku včetně ocenění IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Dle LV č. 765 ze dne 26. 8. 2014 je majitelem oceňovaného majetku: ½ Jindra Šebelová, 691 71 Diváky 170 ½ Zora Zdražilová, 691 71 Diváky 170 Kód katastrálního území : 675881 Název katastrálního území : Křenovice u Slavkova Kód obce : 593214 Název obce : Křenovice Počet obyvatel obce : 1 831 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0646 Název okresu : Vyškov Název kraje : Jihomoravský kraj (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou. Jde o okraj obce, s příjezdem po ulici Václavská. Garáž je koncová v řadové zástavbě, za bytovým domem č. pop. 545. ČSÚ Podklady : Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, č.j. 160 EX 2388/12-93, ze dne 28. 8. 2014 výpis z KN LV č. 765, vyhotovený dne 28. 8. 2014 Katastrální úřadem Vyškov (dálkový přístup) nahlížení do KN (z internetu) Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. zákon O oceňování majetku č. 151/97 Sb. v aktuální znění informace o příjezdovém pozemku (z internetu) mapa rizika výskytu radonového záření v Jm kraji od ČGÚ Praha mapa záplavového území pro Q 100 (z internetu) ústní informace pracovníků Obecního úřadu Křenovice ústní informace uživatele jedné ze sousedních garáží konzultace se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi a stavebními firmami realitní inzerce další podklady, uváděné průběžně. Místní šetření : Provedeno osobně dne 17. září 2014 bez přítomnosti majitelů. Písemně byla majitelka včas vyrozuměna (doporučeně) s příslušným předstihem. Příslušenství : Součástí oceňované stavby nezjištěny. Za garáží (neumožněn vstup) je nespecifikovaná stavba, rovněž na cizím pozemku. Stavební úpravy : Nezjištěny. Vhodnost využití : Garáž pro osobní vůz. Ekonomická charakteristika : Nemovitost slouží výhradně bydlení. 5
Restituční nároky a věcná břemena a jiné závazky : Restituční nároky na nemovitosti nejsou uplatňovány. Rovněž nejsou evidována věcná břemena. V C části LV č. 765 je evidováno nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a právo zástavní exekutorské. Předmět podnikatelské činnosti : Stavba nevhodná k podnikání. Ekologické zatížení : Obec je v území se středním rizikem výskytu radonového záření. Další negativní vlivy nejsou známy. Popis lokality : Obec Křenovice má zhruba 1 740 obyvatel. Několik domů užívají chalupáři. Z občanské vybavenosti je zde Obecní úřad, základní škola, mateřská školka, lékaři, pošta, restaurace, obchody, kulturní a sportovní zařízení. Nemocnice je ve Vyškově (23 km), resp. Brně (20 km). Obec má autobusové i vlakové spojení, je součástí dopravního integrovaného systému. Nájezd na dálnici Brno Ostrava je v Holubicích (5 km). Technická vybavenost je rovněž dobrá (mj. zemní plyn, kanalizace s čistící stanicí odpadních vod, vodovod, kabelová televize). Hraniční přechod na Slovensko a do Rakouska je za Břeclaví (cca 80 km), do Rakouska i v Mikulově (asi 75 km). Umístění je v souladu s územním plánem. Úřadem s tzv. přenesenou okresní pravomocí je MěstÚ ve Slavkově u Brna (5 km). Křenovice se nachází v chráněném území Slavkovské bojiště. 6
Seznam oceňovaných nemovitostí 1.1. Garáž Pozemek není předmětem ocenění, evidován je na LV 1291, majitelem je SBD Žuráň, Slavkov u Brna. 1.1. Garáž IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU 1.1. Podotýká se, že byla umožněna prohlídka pouze z vnější strany,a sice průčelní a pouze částečně ze strany boční. Technické údaje a popis prvků včetně dispozice jsou orientační. Objekt je ukončující řadový, nepodsklepený, přízemní, se střechou sedlovou, bez podkroví. Obsahuje garáž pro OA. Základy betonové, s izolací. Nosná konstrukce o tl. 36 cm. Krov dřevěný (je mírně prohlý). Krytina pálená drážková. Fasáda hrubá. Podlahy z části betonová. Garážová vrata kovová. Dveře dřevěné hladké. Neuvedené prvky nejsou provedeny. Stáří objektu je dle dostupných informací asi let. Pravděpodobně několik let není užíván. Údržba zhoršená. Modernizace neuvažována. Předpokládaná objektivní životnost běžná, tedy 80 let. Při použití metopy lineární je celkové opotřebení 40 %. U garáží je v místě celkem vyrovnaná poptávka s nabídkou. ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU 1.1. Věcná hodnota objektu Metoda ukazatelová Zatřídění JKSO : 812 60 Budovy pro garážování SKP : 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 3,94*6,82 26,87 Zastavěná plocha celkem : 27 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 3,34*6,22 20,77 Podlahová plocha celkem: 21 m 2 7
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Základy 3.94*6.82*0.25 6,72 Přízemí 3.94*6.82*3.76 101,03 Střecha 3.94*6.82*2.38*0.50 31,98 Celkem : 139,73 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny Základní hodnota : 2 171 Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: 2 171 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1112 Celkem 1,0420 * 1,1112 = 1,1579 Výpočet : 2 171 * 1,1579 = 2 514 Výchozí hodnota jednotková : 2 514 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 2 514 * 139,73 = 351 281 Výchozí hodnota celková : 351 281 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota Koef Podíl 2 RC (Kč) (Kč) Základy a zemní práce 14,903 52 351 1,0000 19,581 52 351 Svislé konstrukce 21,120 74 191 1,0000 27,751 74 191 Stropy 2,017 7 085 0,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 15,518 54 512 1,0000 20,390 54 512 Krytina střechy 8,796 30 899 1,0000 11,558 30 899 Klempířské konstrukce 1,008 3 541 0,0000 0,000 0 Úpravy povrchů 8,627 30 305 0,5000 5,668 15 153 Dveře 2,017 7 085 1,0000 2,650 7 085 Vrata 5,546 19 482 1,0000 7,287 19 482 Okna 2,521 8 856 0,0000 0,000 0 Podlahy 7,787 27 354 0,5000 5,116 13 677 Elektroinstalace 6,106 21 449 0,0000 0,000 0 Ostatní 4,034 14 171 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 351 281 0,7611 100,000 267 350 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,7611 Výpočet : 351 281 * 0,7611 = 267 350 Reprodukční cena celková : 267 350 Kč Výpočet : 267 350 / 139,73 = 1 913,3329 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 1 913,3329 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : 1 913 Kč/m 3 obestavěného prostoru 8
Výpočet věcné ceny Opotřebení : lineární Stáří : 40 roků Celková životnost : 80 roků Výpočet : 100 * 40 / 80 = 50,000 Míra opotřebení : 50,000 % Výpočet : 267 350 * (1-0,50000) = 133 675 Věcná hodnota : 133 675 Kč Garáž pro osobní auto - celkem Reprodukční cena Věcná hodnota 267 350 Kč 133 675 Kč 9
Základní údaje: Porovnávací cena majetku Oceňovaná nemovitost Přímá metoda Nemovitost č. 1 Bučovice okr. Vyškov Lokalita Nemovitost č. 2 Vyškov okr. Vyškov Nemovitost č. 3 Vyškov okr. Vyškov Prodejní cena 110 000 120 000 100 000 Datum prodeje 2014 2014 2014 Obestavěný prostor (m 3 ) 140 54 56 56 Zastavěná plocha (1. NP v m 2 ) 27 19 20 20 Užitná plocha (m 2 ) 21 15 16 16 Plocha všech pozemků -- 19 20 20 Počet podlaží 1 NP 1 NP 1 NP 1 NP Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě okraj obce, bližší viz samostatný popis. Technický stav podprůměrný. Pozemek jiného vlastníka. běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 40 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 35 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 40 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). Konstrukční systém zděný zděný zděný zděný Vybavenost není standard standard standard Fyzické opotřebení 50 % 45 40 50 % Funkční zastaralost ne ne ne ne Ekonomická zastaralost ano ne ne ne Ekologické zatížení ne ne ne ne Věcné břemeno ne ne ne ne Architektonické působení běžné běžné běžné běžné Výběr reprezentanta 3 Poznámka: Příklady použitě k porovnání jsou z aktuální realitní inzerce. Dostatečná databáze realizovaných převodů garáží v lokalitě není k dispozici pro malou četnost obchodování. Klady oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Větší půdorys, sedlová střecha. Zápory oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Umístění v méně významné lokalitě. Podstatně horší technický stav. Pozemek jiného vlastníka. Právně nezajištěný přístup. Poznámka: Vlastnictví pozemku pod stavbou, resp. jeho pronájem a zajištění příjezdu (formou věcného břemene) bude zřejmě možné získat, tyto nedostatky ale nebyly majiteli zajištěny. Je nutné je proto v ocenění zohlednit. Technický stav stavby je výlučně záležitostí vlastníka. Přístavek za garáží na cizím pozemku je zřejmě tzv. černou stavbu, v ocenění nezohledněn. Po zvážení všech kladů a záporů ve své vzájemnosti je cena oceňované nemovitosti stanovena o 50 % nižší než cena obvyklá stavby číslo 3, a to 50 000 Kč. 10
Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční Věcná Výnosová Porovnávací Obvyklá 1/1 Obvyklá id. 1/2 Garáž 267 350 133 675 nestanovena 50 000 50 000 25 000 Celkem 267 350 133 675 nestanovena 50 000 50 000 25 000 11
ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) hodnoty k uvedenému datu je navržena obvyklá (tržní) cena nemovitosti následovně: Cena obvyklá (tržní) činí 50 000 Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/2 25 000 Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských Hustopeče, dne 1. října 2014... Podpis Datum zadání zakázky: 5. září 2014 Lhůta k vypracování: 5. říjen 2014 Realizace: 1. říjen 2014 Datum, k němuž je majetek oceněn: 17. září 2014 Počet stran textu: 13 Počet stran příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 2 Poznámka: Interiér stavby a prostor za ní nebyl zpřístupněn. Proto nebylo možné provést další fotodokumentaci. K sestavení znaleckého posudku byl použit program TOMAS verze W 0802. Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. 12
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 1977 pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4263 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 Hustopeče PŘÍLOHY Výpis z KN - LV číslo 765... str. 14, 15, 16, 17 Informace o přístupovém pozemku 1208/1... str. 18 Informace o pozemku 1208/1 (pod garáží)... str. 19 Situace širších vztahů... str. 20 Plánek obce... str. 21 Katastrální mapa (nahlížení do KN)... str. 22 13
14
15
16
17
18
19
20
21
22