ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3944/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, 1/2 rodinného domu č.p. 493 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf Adresa nemovitosti: Lidická 493, 407 47 Varnsdorf Vlastníci stavby: Milan Košumberský, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Košumberská, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Milan Košumberský, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Lenka Košumberská, Lidická 493, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 9663/07-13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 935 000 Kč Datum místního šetření: 14.2.2013 Stav ke dni : 14.2.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 23.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 493 na pozemku č. parc. 70/3 a 1/2 pozemku č. parc. 70/3 v kat. úz. Varnsdorf, obec Varnsdorf, okres Děčín, zapsáno na LV č. 3464. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.1.2013 LV č. 3464 pro kat. úz. Varnsdorf, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Rumburk - snímek z katastrální mapy ze dne 9.1.2013 pro kat. úz. Varnsdorf, list mapy č. Varnsdorf 6-7/12 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9663/07-13 ze dne 12.2.2008 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-9663/07-112 ze dne 3.1.2013 - mapa záplavového území obce Varnsdorf - informace MěÚ Varnsdorf (životní prostřední) - informace z katastru nemovitostí - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Varnsdorf leží na území okresu Děčín a náleží pod Ústecký kraj. Varnsdorf je také obcí s rozšířenou působností. Obec Varnsdorf se rozkládá asi 37 km severovýchodně od Děčína. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 15820 obyvatel. Varnsdorf se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Studánka, Světliny 1.díl a Varnsdorf. Město leží nedaleko hranice s Německem a s Polskem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 72 Město Varnsdorf 2
Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 493 je situován v centru města, v ulici Lidická. Rodinný dům je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. 70/3. Pozemek parc. č. 70/1, který je spolu s domem užíván je ve vlastnictví města - nájemní smlouva nebyla předložena. Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím. Parkování je možné na pozemku parc.č. 70/1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém území 100-leté vody. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 3
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc. č. 70/3 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 70/3 je rovinný, nepravidelného tvaru, zastavěný rodinným domem č.p. 493. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Pozemek, Karlova Varnsdorf KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 223 232 370 190,00 0,76 144,40 Popis pozemku: Nabízíme pozemek určený k výstavbě rodinného domu v klidné části obce Varnsdorf nedaleko nemocnice. Pozemek je o výměře 1.223 m2. Všechny inženýrské sítě jsou kousek od hranice pozemku. Pozemek je rovinatého charakteru a ideální pro klidné bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě. Lokalita: Pozemek, Varnsdorf KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 250 495 000 396,00 0,76 300,96 Popis pozemku: Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej stavebního pozemku o celkové výměře 1.250 m2 vhodný k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku jsou přivedeny inženýrské sítě a to elektřina a odpad. Slunný pozemek se nachází ve velice klidné části obce Varnsdorf. Lokalita: Pozemek, Varnsdorf KRC: 0,95 KMP: 0,85 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 000 375 000 375,00 0,81 302,81 Popis pozemku: Naše společnost vám exkluzivně nabízí prodej pozemku stavební parcely o výměře 1.000 m2 až 1.200 m2 dle dohody ve Varnsdorfu na ulici Ermsta Thalmana na Pěnkaváku. Pozemek je na klidném místě vyhledávané lokality města Varnsdorf. Inženýrské sítě voda, kanalizace, elektřina jsou na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 249,39 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 70/3 289 249 71 961 Celková výměra pozemků 289 Hodnota pozemků celkem 71 961 4
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 493 Popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 493 je situován v centru města, v ulici Lidická. Rodinný dům je samostatně stojící na vlastním pozemku parc. č. 70/3. Pozemek parc. č. 70/1, který je spolu s domem užíván je ve vlastnictví města - nájemní smlouva nebyla předložena. Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je podsklepený, dvoupodlažní s podkrovím. Vnitřní dispozice ani vybavení nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Krov dřevěný. Střecha valbová. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna v 1.NP jsou plastová, zbytek jsou dřevěná. Dům je napojen na kanalizaci, vodovod a elektrorozvod. Plynová přípojka u domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 13,8*18,6-7,2*1,9 = 243,00 1.NP 13,8*18,6-7,2*1,9 = 243,00 2.NP 13,8*18,6-7,2*1,9 = 243,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PPb 243,00 m 2 2,00 m 1.NPb 243,00 m 2 3,20 m 2.NPb 243,00 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(2,60) = 631,80 m 3 1.NP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(3,50) = 850,50 m 3 2.NP (13,8*18,6-7,2*1,9)*(3,50) = 850,50 m 3 podkroví 397,44+2,3+4,8 = 404,54 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 5
1.PP PP 631,80 m 3 1.NP NP 850,50 m 3 2.NP NP 850,50 m 3 podkroví Z 404,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 737,34 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna S 5,30 50 1,00 2,65 13. Okna N 5,30 50 1,54 4,08 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod S 0,50 100 1,00 0,50 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,00 50 1,00 1,50 26. Ostatní C 3,00 50 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,93 Koeficient vybavení K 4 : 0,9993 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9993 6
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 490,35 Plná cena: 2 737,34 m 3 * 4 490,35 Kč/m 3 = 12 291 614,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 150 = 55,333 % - 6 801 319,15 Kč Rodinný dům č.p. 493 - zjištěná cena = 5 490 295,52 Kč Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 510,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 737,34 m 3 Zastavěná plocha: 243,00 m 2 Plocha pozemku: 289,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Nabízíme k prodeji prostornou vilu na ulici Legii v centru města Varnsdorf. Dispozici tohoto dvoupodlažního domu tvoří 2 bytové jednotky o velikosti 5+1 každá s vlastním venkovním vchodem. Bytová jednotka v prvním patře prošla celkovou rekonstrukcí. Každé patro vyjma půdy má obytnou plochu cca 180 m2. Velmi dobrý stav celého domu ( nová plastová okna, nová fasada, nove svody, střecha atd. ) Dům je vytápěn pomocí ústředního topení, napojeného na plynový kotel s možností využití druhého kotle na pevná paliva. Dům je podsklepen. Nemovitost vřele doporučujeme pro její potenciál a umístění v zajímavé lokalitě. Rodinný dům Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej dvougenerační rodinné vily ve Varnsdorfu na ulici Husova. Dispozice domu - v přízemí je k dispozici bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, kde je kuchyňská linka, krbová kamna, zrekonstruovaná koupelna a WC. Ve druhém nadzemním podlaží je k dispozici další jednotka 2+1 s WC a ve třetím nadzemním podlaží jsou 3 pokoje. Dům je podsklepený, kde jsou 2 kotle, sušárna. Nemovitost je ve velmi dobrém stavu, nová střecha. Dům je napojený na el. 220/380, na veřejný vodovod a kanalizaci. Ústřední topení a ohřev řešeno plynovým kotlem. Plocha zahrady se sezením je 358 m2. Rodinný dům Nabízíme Vám k prodeji samostatný dvoupodlažní RD 5+1, který se nachází na oploceném pozemku velikosti 1062 m2 s krásnou zelení v klidné části města Varnsdorfu. Dispozice domu: v přízemí je chodba, kuchyň, 2 pokoje oddělené zasunovacími dveřmi, v patře jsou 3 pokoje, koupelna, WC. Dále k domu náleží garáž, sklep, dílna a samostatná dvougaráž. Dům je ihned obyvatelný. Vnitřní prostory jsou v původním, ale zachovalém stavu - vhodná modernizace. V podkroví jsou dvě místnosti. Ve městě je veškerá obč.vybavenost včetně ZŠ, MŠ, MÚ, lékař, lékárna, sport.areál s koupalištěm, kino, vlak, autobus. 7
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Legií, Varnsdorf Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 3 162 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 360,00 m 2 180 m 2 1 950 000 Kč 5 417 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Husova, Varnsdorf Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 2 895 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 480,00 m 2 358 m 2 2 150 000 Kč 4 479 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Karlova, Varnsdorf Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2 8
0,60 4 954 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 240,00 m 2 1 062 m 2 1 981 000 Kč 8 254 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 895 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 670 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 954 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 670 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 510,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 871 700 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena ½ Současný stav 1 871 700 Kč 0 Kč 5 562 257 Kč 71 961 Kč 935 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami. nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum obce, dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, záplavové území 100-leté vody, pozemek pouze pod domem, investice na modernizaci domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 935 000,- Kč. V Praze 23.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3944/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 57/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 9.1.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3464 ze dne 3.1.2013 16 10
11