POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3757/ NEMOVITÁ VĚC: 1/6 pozemků parc. č na LV 827 a 1/6 PK 1099, 1111, 1157/1, 1157/2, 1157/3, 2347/2, 2348/2, 2349/2, 2350/2, 3599 a 3600 na LV 2310 Vlastníci pozemku: Jiří Hroudný, Pod Kostelem 69, Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Ladislav Šimeček, č. p. 711, Vacenovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 6 D.U.s.r.o. AGRO, č. p. 101, Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Jiří Hroudný, Pod Kostelem 69, Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Hroudný, Pod Kostelem 69, Dambořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 613/11-19 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: bez přítomnosti Počet stran: 8 stran V Praze, dne Kč Stav ke dni : Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/6 pozemků parc. č na LV 827 a 1/6 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 1099, 1111, 1157/1, 1157/2, 1157/3, 2347/2, 2348/2, 2349/2, 2350/2, 3599 a 3600 na LV 2310 v kat. úz. Dambořice, obec Dambořice, okres Hodonín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 827, 2310, kat. úz. Dambořice, Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne , mapové listy č. 8, 8,8K, 12, měřítko 1:2880, kat. úz.dambořice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 613/11-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 613/11-83 ze dne kopie smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni lesní hospodářská osnova platná od srovnávací sestavení parcel ze dne informace poskytnuté MěÚ Ždánice ze dne informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Dambořice je začleněna územně pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Dambořice se rozkládá asi 29 km severozápadně od Hodonína a 17 km západně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 1310 obyvatel.v obci je škola a školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Dambořice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o 1/6 pozemků situovaných v okrajových částech obce Dambořice, pozemky vedeny v územním plánu jako nezastavitelné.

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Na pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno strpět umístění plynovodu, vstup za účelem oprav a údržby plynovodu, zdržet se práva stavby v rozsahu GP. Smlouva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Toto věcné břemeno je zřízeno úplatně na dobu určitou a to na dobu provozování plynovodu. Smlouva předložena. Na pozemku PK 2350/2 je dále zřízeno věcné břemeno uložení, provozování a opravy rorpovodu, vstup a vjezd na část pozemku za účelem provozu, údržby a oprav v rozsahu GP. Smlouva ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Věcné břemeno je zřízeno úplatně. Smlouva nebyla předožena. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Ocenění pozemků Pozemky Ocenění pozemků Pozemky

4 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dambořice: Ocenění pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Lesní pozemek parc. č se nachází severozápadně od obce Dambořice. Pozemek je nepravidelného tvaru, svažitý severním směrem. Lesní porost je zastoupen dubem zimním, habrem obecným a břízou bělokorou. Stáří lesního porostu je 56 let (5700m 2 ) a 126 let (1400m 2 ). Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Archlebov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,44 0,63 24,10 Popis pozemku: K.Ú. Archlebov, les o výměře 1561 m3 se nachází v rovném terénu. Vede k němu zpevněná obecní cesta a je přístupný osobním automobilem. Pozemek je geodeticky vyměřen a zanesen v terénu plastovými body. Na ploše se nachází 84- letý dubový porost o celkové zásobě 37 m3. Les je vhodný k těžbě. Lokalita: Pozemek, Klobouky u Brna KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,58 0,51 14,66 Popis pozemku: 1,22 ha listnatého lesa v katastrálním území Bohumilice, obec Klobouky u Brna. Jedná se o porost starý 74 let. Složení porostu: DBZ 80 %- 192 m3, HB 18%- 31 m3, LP 2%- 5 m3. Zakmenění 9, celková zásoba 228 m3. Platnost LHO Pozemek je dobře přístupný po lesní komunikaci. Celková plocha pozemku je m2. Lokalita: Pozemek, Oblekovice KRC: 0,95 KMP: 0,85 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,18 0,48 8,81 Popis pozemku: K prodeji nabízíme lesní pozemek v Oblekovicích u řeky Dyje, plocha je cca m2. Z dřevin je zastoupen z 90% akát. Průměrná jednotková cena 15,86 Kč/m 2

5 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek , Obvyklá cena před korekcí ceny úprava ceny spoluvlastnickým podílem * 1,00 / 6,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Ocenění pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky PK 1099 a PK 1111 jsou součástí parc. č. 1098/1. Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice v blízkosti obce. Pozemek je v KN veden jako trvalý travní porost, jedná se o pozemek nepravidelného tvaru, svažitý jihozápadním směrem. Pozemek je nevyužíván s náletovými dřevinami. Pozemek PK 1111 se nachází v jihozápadní části a pozemek PK 1099 v západní části. Pozemek PK 1157 je součástí parcel č. 1157/1, 1157/4 a 1155, tyto pozemky jsou v KN vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Pozemky PK 1157/2 a PK 1157/3 mají parc. č. 1157/2 a 1157/3. V KN jsou vedeny jako vinice a orná půda. Pozemky tvoří celek přibližně obdélníkového tvaru, pozemky jsou mírně svažité jihovýchodním směrem. Pozemky PK 2347/2, PK 2348/2, PK 2349/2 a PK 2350/2 jsou součástí parc. č Tento pozemek se nachází jihovýchodně od obce Dambořice a v KN veden jako orná půda. Pozemek je svažitý jihozápadním směrem a má nepravidelný tvar. K pozemku PK 2350/2 je zřízeno věcné břemeno plynovodu a ropovodu. Pozemky PK 3599 a PK 3600 se nachází jižně od obce Dambořice a jsou součástí parc. č. 3681/1, 3681/2 a 3681/3. Pozemky jsou svažité severním směrem a v KN jsou vedeny jako orná půda a ostatní plocha. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Velká nad Veličkou Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,00 0,43 7,36 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pěkné, slunné zemědělské pozemky s celkovou výměrou m2. Parcely jsou rozděleny do více lokalit v okolí města Velká nad Veličkou, okres Hodonín. Přistup zajištěn po obecních pozemcích. V současné době obhospodařovány s nájemními vztahy. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPISu - možnost dotace. Prodej možný pouze jako celek.

6 Lokalita: Pozemek, Strážnice KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,97 0,60 10,76 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji suché, rovinaté zemědělské pozemky o celkové výměře m2 nedaleko břehu řeky Moravy u města Strážnice, okres Hodonín. Pozemky, vedené dle katastru nemovitostí jako orná půda, jsou v současné době intenzivně obhospodařovány s nájemním vztahem. Strážnice na Moravě je název katastrálního území. Lokalita: Pozemek, Vracov KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,97 0,60 10,70 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji soubor slunných zemědělských pozemků v okolí obce Vracov, okres Hodonín. Parcely jsou převážně vedeny dle katastru nemovitostí jako orná půda a z malé části jako lesní pozemky. Pozemky nejsou zatíženy nájemním/pachtovním vztahem a jsou zavedeny v LPIS - možnost dotace. Přístup na pozemek je možný po obecních pozemcích. Prodej možný pouze jako celek. Lokalita: Pozemek, Čejkovice KRC: 0,95 KMP: 1,15 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,60 Parcela č.: ,01 0,66 13,12 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pěkný zemědělský pozemek o výměře m2. Parcela se nachází nedaleko jihomoravské vinařské obce Čejkovice. V současné době intenzivně zemědělsky obhospodařovaný. Pozemek je zaveden v LPISu - možnost dotace. Průměrná jednotková cena 10,49 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost PK , trvalý travní porost PK , orná půda PK 1157/ , vinice PK 1157/ , orná půda PK 1157/ , orná půda PK 2347/ , orná půda PK 2348/ , orná půda PK 2349/ , orná půda PK 2350/ , orná půda PK , orná půda PK , Obvyklá cena před korekcí ceny úprava ceny spoluvlastnickým podílem * 1,00 / 6,00 = ,33 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění pozemků Pozemky ,00 Kč Ocenění pozemků Pozemky ,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 827 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Devatenácttisíc Kč 2310 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Třicetsedmtisícdevětset Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč Kč 0 Kč 0 Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 pozemků na LV 827 ve výši Kč a 1/6 pozemků na LV 2310 ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9

8 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3757/ znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 106/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH