ZNALECKÝ POSUDEK č. 780-14 / 2014 O ceně nemovitých věcí : stavební parcely č.201 jejíž součástí je stavba č.p.195, stavební parcely č.202, stavební parcely č.203, stavební parcely č.205, pozemku - parcely č.186/11, pozemku - parcely č.186/12, pozemku - parcely č.186/13, pozemku - parcely č.186/17, pozemku - parcely č.186/18 a pozemku - parcely č.194/5 se všemi ostatními součástmi a příslušenstvím v obci a katastrálním území Mšené-lázně, Ústecký kraj. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 3, Soudní exekutor Mgr. Jan V e d r a l Senovážné náměstí 977/24 110 00 Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu, obecnou cenu, cenu práv, závad a nájemních práv ke spisové značce 140 EX 00154/12-029. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.05. 2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Edvard Vajgl Školní 303 412 01 Litoměřice telefon: 606810700 e-mail: edvarding@email.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litoměřicích 22.05. 2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitých věcí, a to stavební parcely č.201- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 473 m 2 jejíž součástí je stavba č.p.195 se zapsaným způsobem využití pro bydlení, stavební parcely č.202 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m 2, stavební parcely č.203 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m 2, stavební parcely č.205 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m 2, pozemku - parcely -186/11- ostatní plocha o výměře 2770 m 2, pozemku - parcely č.186/12 - trvalý travní porost o výměře 1238 m 2, pozemku - parcely č.186/13 - zahrada o výměře 2391 m 2, pozemku - parcely č.186/17 - ostatní plocha o výměře 96 m 2, pozemku - parcely č.186/18 - zahrada o výměře 246 m 2 a pozemku - parcely č.194/5 - zahrada o výměře 32 m 2 se všemi ostatními součástí a příslušenstvím, ceny obecné a ceny práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Nemovité věci jsou zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví :- LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební pracela č.201se součástí č.p.195 a parcely v k.ú. Mšené-lázně Adresa předmětu ocenění: ul. Nádražní 195 411 19 Mšené-lázně Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Mšené-lázně Katastrální území: Mšené-lázně Počet obyvatel: 1 739 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B II 0,90 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 552,96 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.05. 2014 za přítomnosti p.josefa Franka. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie Výpisu z KN - LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice ze dne 23.04. 2014; - kopie části katastrální mapy pro obec a katastrálním území Mšené-lázně Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj - Katastrální pracoviště Litoměřice ze dne 23.04. 2014; - informace sdělené objednavatelem ZP; - údaje zjištěné na OÚ Mšené-lázně; - údaje zjištěné na KP Litoměřice - Pozemková kniha;. - údaje zjištěné při místním šetření. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z příslušných dokladů - viz. přílohy. 6. Dokumentace a skutečnost Při studiu dokladů doložených mi pro vypracování znaleckého posudku a po porovnání s poznatky z místního šetření jsem shledal nesrovnalosti u stavebních parcel č.202; č.203 a č.205 které jsou zastavěné objekty neznámého vlastníka.. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nacházejí při jihovýchodním okraji souvisle zastavěné části katastrálního území Mšené-lázně.Parcely jsou dlouhodobě bez údržby, porostlé náletovými křovinami, parkosy stromů a plevely. Nemovité věci jsou s možností napojení na elektrickou síť, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a částečně jsou přístupné po zpevněné komunikaci místního významu- viz tabulka při jejich ocenění. Mšené-lázně jsou obec s počtem obyvatel nad jeden tisíc a do dvou tisíc. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 2.2. Stavební parcela č.202 2.3. Stavební parcela č.203 2.4. Stavební parcela č.205 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 2.10. Pozemek - parcela č.194/5-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 Objekt bydlení č.p.195 je postavený na části stavební parcely č.201 a je samostatně stojící. Objekt má půdorys složený ze tří obdélníků, je částečně podsklepený jedním podzemním podlažím se zastavěnou plochou větší než je polovina zastavěné plochy 1.NP, má jedno nadzemní podlaží a podkroví větší než jsou 2/3 zastavěné plochy 1.NP. Prvky jak dlouhodobé životnosti - základové pasy bez hydro izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné, vodorovné nosné konstrukce polospalné s rovným podhledem, schodiště půlkruhové do PP betonové a do podkroví dřevěné, zastřešení dřevěným vázaným krovem s kombinací valbové s půdní nadezdívkou, sedlové a pultové střechy Prvky krátkodobé životnosti jsou ve valné většině demontované - rozkradené a zbývající jejich část je poničená vandalismem. Běžná údržba je ke dni ocenění dlouhodobě neprováděná a objekt je postupně rozkrádán. Stavební dokumentace mi nebyla doložená a pro výpočet obestavěného prostoru jsou použité světlé výšky v objektu. Dle údaje získaného na Katastrálním pracovišti v Litoměřicích - Pozemková kniha je objekt z roku 1914. Dispoziční řešení : Hlavní vstup do objektu č.p.195 je z jeho východní strany přes rizalit do předsíně se schodištěm do PP a do podkroví. Po levé straně předsíně je WC, kuchyně, rovně a vpravo je přístup do pokojů V podkroví je hala s přístupem do pokoje a do půdního prostoru. Podzemní podlaží má čtyři místnosti o dvou konstrukčních výškách a je zároveň přímo přístupné vedlejším vchodem při severovýchodním rohu objektu, a to s využitím svažitosti okolního terénu. Zatřídění : Objekt bydlení č.p.195 nemá žádné nebytové prostory, které slouží pro podnikání, proto se jedná o bytový dům, částečně podsklepený jedním podzemním podlažím se zastavěnou plochou větší než je polovina zastavěné plochy 1.NP, má jedno nadzemní podlaží, byt o velikosti 1 + 4 s místností pro WC. Objekt sloužil pro rodinné bydlení a proto se jedná o rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 301,- Kč/m 3-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 2,05*4,05+10,25*9,50 = 105,68 m 2 1.NP: 2,05*4,05+6,45*1,50+10,25*9,50 = 115,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 105,68 m 2 2,40 m 1.NP: 115,35 m 2 3,30 m Obestavěný prostor Spodní stavba: (2,05*4,05+10,25*9,50)*2,40+(2,05*4,05+5,2 = 277,40 m 3 0*4,50)*0,75 Vrchní stavba: 2,05*4,05*(5,55+6,00)/2+6,45*1,50*3,30+10, = 401,21 m 3 25*9,50*3,30 Zastřešení: 6,45*1,50*2,45+6,45*1,50*1,60/2+6,45*1,60/ = 204,89 m 3 2*3,50/210,25*9,50*0,95+10,25*9,50*3,90/2-4,90*4,30*2,45/3 Obestavěný prostor - celkem: = 883,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 115,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 221,03 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500-5 -
Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,600 = 0,166 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,000 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,876 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 301,- Kč/m 3 * 0,166 = 381,97 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 883,50 m 3 * 381,97 Kč/m 3 * 1,000 * 0,876= 295 624,15 Kč - 6 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 295 624,15 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Kopaná studna je vybudovaná na severovýchodní hranici parcely č.186/11,k datu ocenění bez využití. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 9,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený I -0,04 vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 Index polohy 4 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02-7 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,876 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 11 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 4,00 m * 3 810,- Kč/m + 15 240,- Kč Základní cena celkem = 24 990,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Upravená cena studny = 12 080,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 1 812,10 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 1 523,98 Kč Studna - zjištěná cena = 1 523,98 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 Stavební parcela č.201 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 473 m 2 je částečně zastavěná budovou pro bydlení č.p.195, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná ze zpevněné komunikace.místního významu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - 8 -
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Finančně značně nákladné napojení (vlastní investice) parcely na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,680 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,000 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-9 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,680 * 0,567 = 0,386 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,386 213,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.201 473,00 213,44 100 957,12 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 100 957,12 Stavební parcela č.201 - zjištěná cena = 100 957,12 Kč 2.2. Stavební parcela č.202 Stavební parcela č.202 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m 2 je zastavěná budovou občanské vybavenosti bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je přes parcelu č.186/11. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.202 je přístupná přes parcelu č.186/11 která je svažitá a nezpevněná. - 10 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,700 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní I -0,04 stav budovy občanské vybavenosti (viz. příloha LV) postavené na st.p.č.202. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,930 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,700 * 0,484 = 0,315 11 i = 2-11 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,315 174,18 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.202 226,00 174,18 39 364,68 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 39 364,68 Stavební parcela č.202 - zjištěná cena = 39 364,68 Kč 2.3. Stavební parcela č.203 Stavební parcela č.203 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m 2 je zastavěná budovou pro zemědělství bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je přes parcelu č.186/11. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.203 je přístupná přes parcelu č.186/11 která je svažitá a nezpevněná. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,700 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00-12 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní stav budovy pro zemědělství (viz. příloha LV) postavené na st.p.č.203. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I -0,04 IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,930 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,700 * 0,484 = 0,315 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,315 174,18 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 13 -
4 odst. 1 zastavěná plocha a st.203 219,00 174,18 38 145,42 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 38 145,42 Stavební parcela č.203 - zjištěná cena = 38 145,42 Kč 2.4. Stavební parcela č.205 Stavební parcela č.205 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 31 m 2 je zastavěná budovou pro zemědělství bez č.p./č.e., bez zápisu na LV, s možností napojení na veřejný řad elektro, bez možnosti napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační, plynofikační a přístupná je ze zpevněné komunikace místního významu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití - I -0,02 Malá výměra 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavební parcela č.205 má malou výměru, finančně značně nákladné napojení (vlastní investice) parcely na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,680 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) I -0,03 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený právní I -0,04 stav budovy pro zemědělství postavené (viz příloha LV) na st.p.č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-14 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,930 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 0,680 * 0,567 = 0,359 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,359 198,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.25 31,00 198,51 6 153,81 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 6 153,81-15 -
Stavební parcela č.205 - zjištěná cena = 6 153,81 Kč 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 Pozemek - parcela č.186/11 - ostatní plocha o výměře 2770 m 2 se zapsaným způsobem využití manipulační plocha tvoří jednotný funkční celek se stavebními parcelami č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcely nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,690 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený I -0,04 vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku - 16 -
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,690 * 0,567 = 0,376 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,376 207,91 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 186/11 2 770,00 207,91 575 910,70 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 575 910,70 Pozemek - parcela č.186/11 - zjištěná cena = 575 910,70 Kč 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 Pozemek - parcela č.186/12 - trvalý travní porost o výměře 1238 m 2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcely nejsou v terénu zcela zřetelné. - 17 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,690 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený I -0,04 vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10-18 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. I Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,567 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,690 * 0,567 = 0,376 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,376 207,91 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 trvalý travní porost 186/12 1 238,00 207,91 257 392,58 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 257 392,58 Pozemek - parcela č.186/12 - zjištěná cena = 257 392,58 Kč 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 Pozemek - parcela č.186/13 - zahrada o výměře 2391 m 2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00-19 -
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195. Parcela je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,700 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není I -0,04 samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00-20 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,700 * 0,484 = 0,325 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,325 179,71 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 196/13 2 391,00 179,71 429 686,61 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 429 686,61 Pozemek - parcela č.186/13 - zjištěná cena = 429 686,61 Kč 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 Pozemek - parcela č.186/17 - ostatní plocha o výměře 96 m 2 se zapsaným způsobem využití manipulační plocha tvoří jednotný funkční celek se stavebními parcelami č.201 s č.p.195; č.202, č.203 a č.205. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití - Malá výměra I -0,02-21 -
6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavebními parcelami č.202, č.203 a č.205 na kterých jsou stavby s nevyřešeným vlastnickým stavem a je značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,670 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nevyřešený I -0,04 vlastnický stav staveb na stavebních parcelách č.202, č.203 a č.205. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem - I -0,08 Parcela je přístupná přes parcelu č.186/11. 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. - 22 -
11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,670 * 0,484 = 0,311 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,311 171,97 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 186/17 96,00 171,97 16 509,12 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 16 509,12 Pozemek - parcela č.186/17 - zjištěná cena = 16 509,12 Kč 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 Pozemek - parcela č.186/18 - zahrada o výměře 246 m 2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195,je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,690 6-23 -
Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není I -0,04 samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Značně finančně nákladné napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační budované vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,690 * 0,484 = 0,321 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 24 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,321 177,50 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 186/18 246,00 177,50 43 665,- Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 43 665,- Pozemek - parcela č.186/18 - zjištěná cena = 43 665,- Kč 2.10. Pozemek - parcela č.194/5 Pozemek - parcela č.194/5 - zahrada o výměře 332 m 2 tvoří jednotný funkční celek se stavební parcelou č.201 s č.p.195. Hranice parcela nejsou v terénu zcela zřetelné. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,01 ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,02 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195,je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem. Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 0,670 6 Index trhu s nemovitostmi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Parcela není I -0,04 samostatně přístupná. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-25 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 0,960 4 Index polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Špatné nelze přijet motorovým vozidlem I -0,08 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Parcela je v jednotném funkčním celku se stavební parcelou č.201 jejíž součástí je budova č.p.195. Parcela je velmi obtížně přístupná a značně problémová pro napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační - nutno budovat vlastním nákladem. Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,484 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,670 * 0,484 = 0,311 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 552,96 0,311 171,97 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 194/5 332,00 171,97 57 094,04 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 57 094,04-26 -
Pozemek - parcela č.194/5 - zjištěná cena = 57 094,04 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 295 624,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 10 159,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 305 784,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 100 957,10 Kč 2.2. Stavební parcela č.202 39 364,70 Kč 2.3. Stavební parcela č.203 38 145,40 Kč 2.4. Stavební parcela č.205 6 153,80 Kč 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 575 910,70 Kč 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 257 392,60 Kč 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 429 686,60 Kč 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 16 509,10 Kč 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 43 665,- Kč 2.10. Pozemek - parcela č.194/5 57 094,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 564 879,- Kč Celkem 1 870 663,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 870 663,- Kč - 27 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p.195 295 624,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1 524,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 297 148,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební parcela č.201 100 957,10 Kč 2.2. Stavební parcela č.202 39 364,70 Kč 2.3. Stavební parcela č.203 38 145,40 Kč 2.4. Stavební parcela č.205 6 153,80 Kč 2.5. Pozemek - parcela č.186/11 575 910,70 Kč 2.6. Pozemek - parcela č.186/12 257 392,60 Kč 2.7. Pozemek - parcela č.186/13 429 686,60 Kč 2.8. Pozemek - parcela č.186/17 16 509,10 Kč 2.9. Pozemek - parcela č.186/18 43 665,- Kč 2.10. Pozemek - parcela č.194/5 57 094,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 564 879,- Kč Celkem 1 862 027,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 862 027,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 862 030,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetšedesátdvatisíctřicet Kč - 28 -
Závěr : Analýza trhu - rozbor cen : a) administrativní cena cena zjištěná podle platného znaleckého předpisu činí 1 862 030,- Kč b) cena obvyklá, obecná Vzhledem k tomu, že pro dané místo a daný čas nemám k dispozici žádnou kupní smlouvu obdobného charakteru a ani v inzerci jsem nenašel podobnou nabídku, t.j. nabídku, kdy k prodeji je nabízená stavba objektu bydlení s pozemky, ale stavební parcely jsou zastavěné objekty ve vlastnictví neznámého subjektu, s možností napojení pouze na elektrickou síť, bez možností napojení na veřejné řady vodovodní, kanalizační a plynofikační, a to i přesto, že oceňované parcely (mimo p.č.186/12) jsou dle platného územního plánu obce Mšené-lázně zařazené do zóny pro rodinné bydlení - část městská a příměstská (červená barva) Taková nabídka prodeje nemovitých věcí není v dané lokalitě běžná a proto nejsou k dispozici potřebné údaje pro cenu obecnou, obvyklou a vzhledem na současnou situace na trhu s nemovitými věcmi odhaduji cenu obecnou, obvyklou, okolo 1 500 000,- Kč c) cena práv, závad a nájemních práv jsem při místním šetření nezjistil a ani mi nebyla žádná doložená. Ocenění je zpracované k datu uvedeném na titulní straně. Jeho platnost je omezená faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V Litoměřicích 22.05. 2014 Ing. Edvard Vajgl Školní 303 412 01 Litoměřice telefon: 606810700 e-mail: edvarding@email.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. - 29 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem, pod č.j. Spr. 3863/99 ze dne 22. června 1999, pro obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 780-14 / 2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14 / 2014. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: - kopie Výpisu z KN - LV č.324 pro obec a katastrálním území Mšené-lázně ze 3 dne 23.04. 2014; - kopie části katastrální mapy pro obec a katastrálním území Mšené-lázně ze dne 1 23.04. 2014; - mapový list. 1-30 -