Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 13/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jaromír Šedivý se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OÚ v Dolním Dvořišti, informací získaných na stavebním úřadu v Kaplicích. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 7945/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 12.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 19.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Dolní Dvořiště 382 72 Dolní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Dolní Dvořiště Katastrální území: Dolní Dvořiště Počet obyvatel: 1 271 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 409,37 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 208; - kopie katastrální mapy; - informace získané na obecním úřadu v Dolním Dvořišti; - informace získané na stavebním odboru MěÚ v Kaplicích; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208. Pozemek parc.č. 80/17 - se nachází na okraji zastavěné částí obce Dolní Dvořiště, okr. Český Krumlov. Pozemek je platným územním plánem obce určen k zastavění rodinnými domy. Přístup k pozemku je přímo z veřejné asfaltové komunikace. V místě je možné napojení na ing. sítě - plyn, voda, elektro, kanalizace. Pozemek je mírně svažitý, má pravidelný, přibližně obdélníkový tvar s celkovou výměrou 803m2. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů. Dle získaných informací na OÚ v Dolním Dvořišti bylo pravděpodobně v minulosti (cca před 15 lety) vydáno stavební povolení ke stavbě rodinného domu na tomto pozemku. Dle informace starostky obce Dolní Dvořiště byla údajně stavba rodinného domu cca před 15 lety také zahájena a z části provedeny základové konstrukce. Na místním šetření nebyly žádné základové konstrukce na oceňovaném pozemku patrné. Na části oceňovaného pozemku byla na místním šetření patrná pouze zpevněná plocha z kameniva nepravidelného tvaru s napojením na veřejnou přístupovou komunikaci. Na příslušném stavebním úřadě v Kaplici nebyla ke stavbě rodinného domu na oceňovaném pozemku dohledána žádná projektová dokumentace ani nebylo dohledáno žádné stavební povolení k jakékoli stavbě. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 80/17 - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0,998 11 i = 2-4 -
Ocenění a) Pozemek parc.č. 80/17 - podíl 1/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,040 = 0,998 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 409,37 0,998 408,55 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 80/17 803,00 408,55 328 065,65 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 328 065,65 Pozemek parc.č. 80/17 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet = 328 065,65 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 80/17 - podíl 1/2 - zjištěná cena = 164 032,83 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Pozemek parc.č. 80/17 - podíl 1/2 = 164 030,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 164 030,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji stavební pozemek (792m2) v obci Dolní Dvořiště určený územním plánem k výstavbě RD. Jedná se o rovinatý pozemek, inženýrské sítě kanalizace, elektro, plyn, voda na hranici pozemku. Příjezd až k pozemku po asfaltové komunikaci. Nabídková cena RK: 821,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha pozemku v obci Dolní Dvořiště); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (možnost napojení na ing. sítě, přístup z veřejné komunikace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 698,- Kč/m2. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek pro bydlení o výměře 2089 m2 v obci Dolní Dvořiště. Elektřina v blízkosti sousedního pozemku, voda - nutno provést studnu, lze napojit na obecní čističku odpadních vod, která je v blízkosti. Pozemek se nachází v klidné části obce. Přístup z asfaltové cesty. Nabídková cena RK: 450,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha pozemku v obci Dolní Dvořiště); uvedený pozemek má horší stavební připravenost (komplikovanější napojení ing. sítě z větší vzdálenosti, bez možnosti napojení na veřejný vodovod) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,50; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 574,- Kč/m2. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme Vám zasíťovaný stavební pozemek o celkové výměře 846 m2 v krásném a klidném prostředí - v obci Blansko - 2 km od Kaplice. Dle územního plánu města Kaplice je určen pro výstavbu staveb pro bydlení, případně staveb pro rodinnou rekreaci. Pozemek je zasíťovaný - elektrika na hranici pozemku (kaplička), obecní vodovod a kanalizace na pozemku, plyn. Nabídková cena RK: 758,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec okresu Český Krumlov); uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (možnost napojení na ing. sítě, přístup z veřejné komunikace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 644,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 574,- až 698,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 640,- Kč/m2 plochy pozemku 803m2 (plochy oceňovaného pozemku parc.č. 80/17) x 640,- Kč/m2 = 513.920,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 515.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s - 8 -
cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 515.000,- Kč / 2 x 0,90 = 231.750,- Kč 0,90... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 230.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 164.030,- Kč 230.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemku parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 230.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 230.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 80/17 v katastrálním území Dolní Dvořiště, obec Dolní Dvořiště, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 208, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : dvěstětřicettisíc korun českých 230.000,- Kč. V Hlučíně, 19.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 8 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.1.2015-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
OZN.: Pozemek parc.č. 80/17, Dolní Dvořiště, okr. Český Krumlov. OZN.: Pozemek parc.č. 80/17, Dolní Dvořiště, okr. Český Krumlov. - 21 -