ÚZEMNÍ ROZVOJ Eknmika staveb a sídel /3
ÚZEMNÍ ROZVOJ = jakékliv zhdncení nemvitsti změnu jejíh využívání změna funkčníh využití území nezastavěné zastavěné méně eknmicky výhdná funkce eknmicky výhdnější funkce změna intenzity využití území větší intenzita (zahuštění zástavby, přístavba, nástavba, přeměna dispzice ) 2
Prstředí územníh rzvje 3
Investice d územníh rzvje PRÁVNÍ RÁMEC TRH FINANCE ÚZEMÍ realizují se v časvém dstupu p dknčení stavby během realizace stavby lze jen těžk měnit charakter a rzsah investice vyské rizik snížit rizik je mžn kvalitní infrmací 4
Investice d územníh rzvje develper (develpment = územní rzvj) spekulativní ( překupník nemvitstí) staví pr dsud neznáméh vlastníka / uživatele develper + následný uživatel někdy se specializuje na určité typy investic (multikina) neb na určité druhy území (v centrech měst, na brwnfieldech) nemívá vlastní kapitál ( čistý develper) nese rizik investice čekávaný zisk musí kmpenzvat rizik investice krátké peníze čas jak kritický faktr kmerční investr pskytne kapitál investr + develper čistý investr dměna = úrk z půjčenéh kapitálu investr + stavebník má zájem uživatele (dluhdbá hlediska) veřejný investr pslání v blasti veřejných služeb plitické závazky vůči bčanům / vličům cílem je veřejný užitek není (neměl by být) primárně ziskvě rientvaný 5
Faktry úspěšnéh územníh rzvje rzumná ( fair ) cena pzemku / nemvitsti funkce a standard dpvídající lkalitě úspěšný územní rzvj ptimální intenzita využití (rzvje) efektivní financvání (vlastní peníze, půjčky, dtace, cash-flw) správný harmngram a management 6
EKONOMICKÉ POSOUZENÍ INVESTICE Specifika investic d územníh rzvje investice d územníh rzvje mají vyské rizik malá elasticita nabídky dluhá dba realizace investice btížná adaptibilita staveb na měnící se pžadavky trhu výhdnst v prvnání s jinými alternativami investic (například finančními spekulace na burze, ulžení kapitálu d banky ) relativní, nikliv abslutní psuzení neb jinými investicemi územníh rzvje 7
Kriteria eknmické prveditelnsti investice T = 1 / r T dba návratnsti investice ( dba prjektu u spekulativníh develpmentu) r srvnávací úrkvá sazba r = IRR vnitřní výnsvé prcent pr prvnání návratnsti investice (vyjadřuje čekávanu rychlst návratnsti ) Míra kapitalizace (srvnávací IRR) 2004 2010 pdle platné vyhlášky ceňvání nemvitstí výrba, sklady, hrmadné garáže 11% 10% bchd a administrativa 9% 7% htely, veřejné stravvání 9% 8% bytvé dmy 5% statní 8% 6 8% 8
Výpčet eknmické prveditelnsti prjektu (1) 9
Výpčet eknmické prveditelnsti prjektu (2) 10
Psuzení eknmické prveditelnsti prjektu - vstupní hdnty Náklady (C) cena pzemku (nemvitsti) tvrdé (převážně stavební) náklady hrubé stavební náklady prvzní subry + staveniště vlivy cenvéh růstu během výstavby "měkké" náklady (sft csts) přípravné a prjektvé práce - přípravné práce, průzkum trhu; prjekt (urbanistický návrh, architektnické řešení, stavební prjekt, finanční a eknmický prjekt a pradenství) a dzr pplatky připjení a spluúčast na infrastrukturách dvd za zábr půdy statní náklady - zprstředkvání financvání; vystěhvání, uvlnění budvy; prvize z nájmu na pčátku užívání (zpravidla v prvním rce); vedlejší náklady; reklama; zahájení prvzu náklady financvání (cena kapitálu) cena kapitálu na pzemek cena kapitálu na stavbu cena kapitálu na náběh využití dměna develpera Výnsy (V) výns z nájmu hrubý výns (+) prvzní náklady (-) ztráty z prvzu a nevyužití (-) náběh užívání průběžné nebsazení jednrázvé příjmy (+) Rizika (R) příjmy z prdeje plitické rizik rizik trhu Pdmínky trhu nemvitstí dba návratnsti / IRR srvnatelných prjektů 11
Develperův prpčet s reziduálním stanvením ceny pzemku vstupní data: pzemek 1500 m2, srvnávací (nabídkvá) cena 250 Kč/m2 bytvý dům s 5 byty určenými k dprdeji p dknčení stavby dba přípravy a výstavby až p dknčení 1 rk náklady výstavby stavební náklady 1,6 mil. Kč statní náklady 240 tis. Kč čekávaný výns prjektu cena jednh bytu 600 tis. Kč finanční pdmínky VARIANTA A bez vlastníh kapitálu (ptřebná půjčka 2 mil. Kč) VARIANTA B vlastní kapitál 1 mil. Kč (ptřebná půjčka 1 mil. Kč) úrkvá sazba pr půjčky 15%; limitní výše úvěru za tét úvěrvé sazby 2 mil. Kč úrkvá sazba pr překlenvací úvěry 20% dměna develpera 15% z výnsu prjektu 12
Rizika spekulativníh develpmentu prdlužení dby výstavby 13
Rizika spekulativníh develpmentu prdlužení dby výstavby 14
Rizika spekulativníh develpmentu prdlužení dby výstavby + jeden byt zůstane neprdán 15
METODY HODNOCENÍ EKONOMICKÉ PROVEDITELNOSTI PROJEKTU 16
Knvenční (statické) hdntící metdy zjišťují hdntu prjektu k jednmu časvému kamžiku (knec finančníh rku, knec dby návratnsti, pčátek prjektu) Metda průměrných nákladů (Annual Cst) přepčet (rzlžení) nákladů prjektu na průměrný rk srvnávací psuzení více alternativních prjektů N = průměrné rční prvzní náklady + dpisy + pžadvané zhdncení kapitálu (úrk, renta) Metda průměrné rentability (Average Rate Rati, ARR) rentabilita = čistý zisk / vlžený kapitál Metda návratnsti (Pay-Back, PB) dba návratnsti = celkvé náklady / čistý zisk za rk 17
Dynamické hdntící metdy (1) sledují časvý průběh finančníh tku (cash flw) investice a převádějí peněžní tky v buducnsti na jejich sučasnu hdntu 18
Dynamické hdntící metdy (1) sledují časvý průběh finančníh tku (cash flw) investice a převádějí peněžní tky v buducnsti na jejich sučasnu hdntu Eknmická hdnta času převd všech finančních tků uskutečňvaných v různých časech na jejich sučasnu hdntu S i = P * (1 + r) i P = S i / (1 + r) i PV P S r = t sučasná hdnta hdnta v rce i diskntní sazba CF ( r ) i = 1 1 + i i PV sučasná hdnta prjektu (všech jeh nákladů a výnsů) CFi cash flw, hdnta všech nákladů neb výnsů v rce i, kdy budu realizvány 1 + r diskntní faktr 19
Dynamické hdntící metdy (2) Metda čisté sučasné hdnty Net Present Value, NPV sučet čistých peněžních tků (cash flw) za jedntlivá bdbí (rky) p dbu sledvání prjektu, převedený na sučasnu hdntu NPV = Σ diskntvaných čistých peněžních tků jednrázvá investice NPV CFi (1 + IRR t = i i=1 ) INV CFi čistý výns (hrubý cash-flw) v rce i IRR vnitřní výnsvé prcent (vychází z diskntní sazby r ) t dba návratnsti v rcích INV investiční (jednrázvé) náklady NPV čistá sučasná hdnta 20
Příklad výpčtu metdu čisté sučasné hdnty (NPV) pčáteční investice v rce 0 rční prvzní náklady rční příjmy z nájmu dba výstavby rk (i) čisté výdaje (tis.kč) (-) čisté výnsy (tis.kč) (+) peněžní tk cash flw (tis.kč) 15 mil. Kč 1 mil. Kč d druhéh rku prjektu 5 mil. Kč d druhéh rku prjektu 1 rk diskntní faktr v rce i (1+IRR) (10%) sučasná hdnta PV(t) v rce i (tis.kč) sučasná hdnta kumulativně PV(T) (tis.kč) 0-15 000 0-15 000 1-15 000-15 000 1-1 000 5 000 4 000 0,9091 3 636-11 364 2-1 000 5 000 4 000 0,8264 3 306-8 058 3-1 000 5 000 4 000 0,7513 3 005-5 053 4-1 000 5 000 4 000 0,6830 2 732-2 321 5-1 000 5 000 4 000 0,6209 2 484 + 163 21
Cash flw k příkladu výpčtu metdu čisté sučasné hdnty (NPV) 22
Dynamické hdntící metdy (3) Metda vnitřníh výnsvéh prcenta Internal Rate f Return, IRR náklady prjektu na knci dby trvání prjektu se přesně rvnají jeh výnsům zjišťujeme IRR pmcí přesnéh stanvení dby návratnsti prjektu výpčet iterativním pstupem (t.j. pstupným přibližváním) hledá výnsvé prcent, pr které dsahujeme na knci dby prjektu vztahu NPV = 0 CFi IRR t INV NPV CF (1 + IRR t i i=1 i ) = INV čistý výns (hrubý cash-flw) v rce i vnitřní výnsvé prcent dba návratnsti v rcích investiční (jednrázvé) náklady čistá sučasná hdnta Prjekt je eknmicky prveditelný, pkud IRR > srvnávací úrkvá míra 23
Příklad výpčtu metdu vnitřníh výnsvéh prcenta (IRR) pčáteční investice v rce 0 rční prvzní náklady rční příjmy z nájmu dba výstavby 15 mil. Kč 1 mil. Kč d druhéh rku prjektu 5 mil. Kč d druhéh rku prjektu 1 rk rk (i) čisté výdaje (tis.kč) (-) čisté výnsy (tis.kč) (+) peněžní tk cash flw (tis.kč) diskntní faktr (10,4253 %) v rce i sučasná hdnta PV(t) v rce i (tis.kč) sučasná hdnta kumulativně PV(T) (tis.kč) 0-15 000 0-15 000 1-15 000-15 000 1-1 000 5 000 4 000 0,9056 3 622-11 378 2-1 000 5 000 4 000 0,8201 3 280-8 097 3-1 000 5 000 4 000 0,7427 2 971-5 127 4-1 000 5 000 4 000 0,6726 2 690-2 436 5-1 000 5 000 4 000 0,6091 2 436 0 24
Vztah NPV (čisté sučasné hdnty) a IRR (vnitřníh výnsvéh prcenta) diskntní faktr 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% NPV (5 let) 2318 1849 1401 971 559 163-216 -581-931 25
Vztah úrkvých sazeb a hdnty času 26
27
Klik musíte ušetřit při nákupu v hypermarketu, aby se Vám t vyplatil? nákup v hypermarketu za městem nakupuje n a na splečně 1x týdně 10 km d dmu jedna cesta = 15 min. cesta autem sptřeba 7,5 l / 100km nákup v místní sambsluze nakupuje jeden člen dmácnsti 3x týdně za rhem 2 min. pěšky d dmu 28