ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 184/7274/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 30/2 s rodinným domem č.p. 52 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 68 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 12, k.ú. Vlčí u Chlumčan, osada Vlčí, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 184/7274/2015 LV no.: 101 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 30/2 s rodinným domem č.p. 52 s příslušenstvím, pozemek čís. parcely St. 68 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemek čís. parcely 12, k.ú. Vlčí u Chlumčan, osada Vlčí, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vlčí č.p. 52, 439 03 Chlumčany Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: nebyla stanovena 1.314.558 Kč 403.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 LAND / POZEMEK rodinný dům, zemědělská stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 400.000 Kč 400.000 Kč nestanoveno Kč St. 30/2, St. 68, 12 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část osady odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 240 m 2 nezjištěna m 2 cca 1323 m 3 nezjištěn Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 302 Kč/ m 3 Income: Příjem: 75 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 1970 m 2 200 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 101 jsou ve vlastnictví Lenky Javůrkové, bytem Na Kohoutě 804/14, Bukov, 400 10 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 101 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní ve výši 134 925,-Kč a příslušenství s oprávněním pro Českou spořitelnu a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva V2 120/1994 o zřízení zástavního práva ze dne 7.2.1994,právní účinky vkladu ke dni 8.2.1994. - zástavní právo smluvní ve výši 150 000,-Kč a příslušenství s oprávněním pro Českou spořitelnu a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva V2 381/1994 o zřízení zástavního práva ze dne 25.3.1994,právní účinky vkladu ke dni 31.3.1994. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 101 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 101, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 101 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 101 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 134 925,-Kč a příslušenství s oprávněním pro Českou spořitelnu a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva V2 120/1994 o zřízení zástavního práva ze dne 7.2.1994,právní účinky vkladu ke dni 8.2.1994. - zástavní právo smluvní ve výši 150 000,-Kč a příslušenství s oprávněním pro Českou spořitelnu a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva V2 381/1994 o zřízení zástavního práva ze dne 25.3.1994,právní účinky vkladu ke dni 31.3.1994. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 101 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 101, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba č.p. 52 je v katastru nemovitostí evidována jako rodinný dům. Podle dostupných informací je rodinný dům v současné době neobydlen. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav - minimální venkovní úpravy Strong points / silné stránky: - pozemky o celkové výměře 1970 m2 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 101 pro k.ú. Vlčí u Chlumčan a obec Chlumčany prokazující stav evidovaný k datu 16.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vlčí u Chlumčan a obec Chlumčany, prokazující stav k datu 10.7.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 10.7.2015 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena zvnějšku dne 10.7.2015 po telefonické domluvě s manželi Javůrkovými. Prohlídky se vlastník odmítl zúčastnit, nebylo tedy umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů domu a celkové zaměření domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 651761 Název katastrálního území: Vlčí u Chlumčan Kód obce: 566233 Název obce: Chlumčany Počet obyvatel obce: 497 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část osady Infrastructure / infrastruktura: Obec Chlumčany se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny. Patří mezi menší obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 497). Město je v těsné blízkosti bývalého okresního města Louny vzdálenost do centra města je zhruba 4 km, vzdálenost od Prahy je zhruba 50 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy č. 22941 Blšany u Loun Chlumčany Cítoliby, ze které je zhruba 200 m od Chlumčan možné napojení na silnici I. třídy č. 7. V obci se také nachází železniční stanice na trase Zlonice Peruc Chlumčany - Louny. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské a základní školy, pošty, knihovny, sportovního a kulturního zařízení, obchodu a restaurace. Kompletní občanská vybavenost je dostupných v blízkých Lounech. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části osady Vlčí, která je stavebně srostlá s obcí Chlumčany. Okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. Podle dostupných informací je v lokalitě rozvod elektřiny a vody. V části obce Chlumčany je obecní kanalizace a plynofikace. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků ve vlastnictví obce Chlumčany. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 52: Rodinný dům č.p. 52 je samostatně stojící stavba, která se nachází na pozemku St. 30/2, k.ú. Vlčí u Chlumčan. Dispoziční řešení: Jde o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Dům je zřejmě rozdělen na obytnou a hospodářskou část. Zastavěná plocha obytné části je zhruba 110 m2. Podle dostupných informací lze předpokládat, že v se domě nachází jeden byt, dispozice nebyla zjištěna. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, základy kamenné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, žlaby a svody jsou z plechu, okna jsou dřevěná, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky lze předpokládat vápenné hladké, vnější fasádní omítky jsou štukované. Způsob vytápění domu nebyl zjištěn. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu a vody. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je podprůměrný, řada konstrukcí vykazuje vysoké opotřebení, údržba chybí. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor oceňovaného rodinného domu, je nutné předpokládat původní stav bez rekonstrukcí. Opotřebení bylo stanoveno odhadem na 75%. Stavba bez č.p./č.e. na poz. čís. parcely St. 68: Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako stavba bez č.p./č.e. se způsobem využití zemědělská stavba. Při prohlídce nebyl umožněn přístup k této stavbě, stavebně-technický stav se tedy nepodařilo ověřit. - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 30/2, k.ú. Vlčí u Chlumčan, o výměře 568 m 2, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 52. Pozemek čís. parcely St. 68, k.ú. Vlčí u Chlumčan, o výměře 32 m 2, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je podle dostupných informací zastavěn stavbou bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 12, k.ú. Vlčí u Chlumčan, o výměře 1370 m 2, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Na pozemku se nachází trvalé porosty, jde o především o náletové dřeviny. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 30/2 s rodinným domem č.p. 52 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 68 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 12, k.ú. Vlčí u Chlumčan, osada Vlčí, obec Chlumčany, okres Louny, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. července 2015 Slovy: Čtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 400.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 101 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 101, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 101, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 184/7274/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. července 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 184/7274/2015 LV no.: 101 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 RD č.p. 52 - obytná část 546 3 600 1 965 600 75,0 491 400 2 RD č.p. 52 - hospodářská část 777 2 000 1 553 460 75,0 388 365 3 budova bez č.p./č.e. 80 1 200 96 000 85,0 14 400 4 příslušenství 26 393 5 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 920 558 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Druh pozemku Pol.č. Parcelní číslo Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 30/2 zastavěná plocha a nádvoří 568 200 113 600 2 St. 68 zastavěná plocha a nádvoří 32 200 6 400 3 12 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 1370 200 274 000 394 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 314 558 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Smolnice, okres Louny 475 000,00 3-15 nestanoven 156 150 23 400 451 600,00 0,80 ukončená dražba *1), RD s 1. NP a obytným podkrovím, dispozice 3+1, 380 000 stavebně-technický stav je lepší, malý pozemek, jde o blízkou lokalitu s dobrou dostupností do Loun 2 Rodinný dům v obci Hřivčice, okres Louny 583 000,00 7-15 nestanoven 208 150 31 200 551 800,00 0,70 nabídka RK *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdním 408 100 prostorem,stavebnětechnický stav obdobný mírně lepší než u domu oceňovaného, horší lokalita 3 Rodinný dům v obci Chlumčany, okres Louny 765 000,00 6-15 nestanoven 526 600 315 600 449 400,00 0,55 ukončená dražba *3), objemově větší RD s jedním nadzemním podlažím a půdním 420 750 prostorem,stavebnětechnický stav výrazně lepší než u domu oceňovaného, menší pozemek, stejná lokalita 1) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 3) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,315 mil.kč nebyla stanovena 0,403 mil.kč 0,400 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 52, osada Vlčí, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 52, osada Vlčí, obec Chlumčany, okres Louny, Ústecký kraj Přístup k domu č.p. 52 Pohled na dům č.p. 52 Pohled na dům č.p. 52 Pohled na dům č.p. 52 Vstup do domu č.p. 52 Pozemek čís. parcely 12