EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2800/ 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu dražba nedobrovolná č.j. 654/2013-N Předmět ocenění Bytová jednotka č. 534/20, LV č. 3802, s podílem na společných částech domu a pozemku 335/10000, budova zapsána na LV č. 1882 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1031, LV č. 4683 pozemek parc.č. St. 1032, LV č. 4683 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Mariánské Lázně Počet obyvatel 13554 Kat. území Úšovice Ulice Kubelíkova č.p. 534, 533 Část obce dle LV Úšovice Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 18100 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ a.s. Ne Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ Němec Karel - Tři Sekery, Tachovská Huť 1, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ Němcová Monika - Tři Sekery, Tachovská Huť 1, ČESKÁ REPUBLIKA Vypracoval Chmelíková Eva Dne 17.12.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 13.12.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 13.12.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 65.87 m 2 14 200 Kč/m 2 937 200 Kč Obvyklá cena - současný stav SJM 900 000 Kč Devětset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky: nemovitost se nachází v klidné části města, výhled z obytných místností do volného prostoru, blízkost zeleně, MŠ i ZŠ, veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti, objekt jako celek po opravě, dále nelze posoudit vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka Záporné stránky: nejsou známy Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným - 1 -
ANO NE NE ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Nemovitost je v současné době pronajímána 3-tí osobě. Podmínky uzavření nájemní smlouvy nejsou známy. jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. 1. Zástavní právo smluvní pro banku Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929, Praha 4. PÚVP ke dni 12.12.2006. V-6205/2006-402 2. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad v Mariánských Lázních. č.j. 4782/2012/125970401682 ze dne 27.1.2012, Z-1944/2012-402 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ a.s. REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Prohlídka bytu nebyla umožněna. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Dle LV č. 3802 byla nemovitost nabyta na základě Kupní smlouvy ze dne 11.12.2006. PÚVP ke dni 12.12.2006. č.j. V- 6206/2006-402 - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4683, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj - dálkovým přístupem 25.11.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3802, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj - dálkovým přístupem 25.11.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1882, vyhotovený I-NET prohlížečem ze dne 16.12.2013; www.cuzk.cz Snímek z katastrální mapy, pro k.ú. Úšovice, vyhotovený I-NET prohlížečem ze dne 17.12.2013; www.cuzk.cz Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 654/2013-N, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 25.11.2013. Datum předání kompletních podkladů 16.12.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4683, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj - dálkovým přístupem 25.11.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3802, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj - dálkovým přístupem 25.11.2013. Snímek z katastrální mapy, pro k.ú. Úšovice, vyhotovený I-NET prohlížečem ze dne 17.12.2013; www.cuzk.cz Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 654/2013-N, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 25.11.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Mariánské Lázně jsou významným lázeňským městem v Karlovarském kraji, 25 km jihovýchodně od Chebu. Město se nachází v údolí jižně od CHKO Slavkovský les. Parky v centu města protéká ze severu na jih Úšovický potok, který je veden v regulovaném korytě. Město dnes opět žije především lázeňstvím a cestovním ruchem. Mezi další ekonomická odvětví patří zemědělství, lesnictví a potravinářství. Ve městě se nachází dvě devítileté základní školy a jedna základní škola praktická a speciální. Veřejné střední školy jsou zde dvě: Gymnázium a obchodní akademie a Hotelová škola. A dále jsou ve městě soukromé školy Soukromá střední škola drogistická a Jezdecká akademie. Provádí se zde i vysokoškolské bakalářské studium při 1. lékařské fakultě UK. Městem prochází silnice II/215 a II/230, které zajišťují dopravní obslužnost do dalších částí regionu. Nejvýznamnější je železniční trať Beroun - Plzeň - Cheb, druhou trasou je železniční trať Karlovy Vary - Mariánské Lázně, která zajišťuje spojení s krajským městem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Hodnocená nemovitost je řadový krajní, typový bytový dům z roku 1971, situovaný na sídlištním útvaru v k.ú. Úšovice na západním okraji města, v ulici Kubelíkova, ve volnější zástavbě bytových domů, v těsné blízkosti občanské vybavenosti (obchody, služby, MŠ). Od centra města ve vzdálenosti cca 1,2 km. Výhled z obytných místností do volného prostoru (zeleň). V Mariánských Lázních je kompletní občanská vybavenost jako jsou obchody, supermarkety, kompletní nabídka služeb, základní a střední školy včetně gymnázia, nemocnice,divadlo, kino, zdravotnictví, jezdí MHD (trolejbus/autobus), zajíždí veřejná autobusová doprava a je zde vlakové nádraží ČD. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 200 m, vlakové/autobusové nádraží pak cca 750m. Objekt je přístupný z městské veřejné zpevněné komunikace a dále pak přes chodník. Objekt je napojen na veškeré distribuční sítě včetně plynu. Informace o nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 534/20 se nachází v typovém panelovém zatepleném bytovém domě (typ - TO6B). Bytový dům je řadový (2 vchody, 2 čp.), plně podsklepený, šest nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží, ve kterém se nachází společné prostory a sklepní kóje. V domě je celkem 34 bytových jednotek (každá sekce o 17 BJ), vždy po třech na každém patře. Dům je odhadem z roku 1971, pro účely ocenění je uvažováno stáří 42 roků. Základy tvoří betonové pasy, svislé a vodorovné konstrukce jsou montované z dílců betonových plošných, schody železobetonové montované s teracovým povrchem, střecha sedlová z dřevěných vazníků v mírném spádu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. V domě je osobní výtah. Bleskosvod je. Vytápění dálkové, elektroinstalace světelná i motorová, vnitřní rozvod teplé a studené vody a kanalizace v PVC. Objekt napojen na veškeré inženýrské sítě. Bytový dům ve velmi dobrém technickém stavu s řádnou údržbou. 2003 - obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem, výměna oken ve společných částech BD, osazeny nové plastové vchodové dveře 2006 - oprava střechy včetně klempířských konstrukcí a svodů z FeZn plechu Bytová jednotka č. 534/20 je situována ve 2.NP, velikost 1+3, užitná plocha 68,32 m2. Vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku jednotky, je tato oceněna ve standardním provedení a vybavení, výměry převzaty z prohlášení vlastníka k této jednotce. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, - 3 -
okna plastová zdvojená, podlahy v obytných místností parkety a PVC, v ostatních místnostech PVC. Vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační umakartové buňce, zařizovací předměty ve standardním provedení - kovová vana, umyvadlo, standardní výtokové armatury. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. V prostoru chodby a v kuchyni jsou vestavěné skříně. Dispoziční řešení : Předsíň, pokoj, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, lodžie, sklepní koje. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 327/32 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 3 Výtah Ano Orientace oken jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 42 2003 - obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem, výměna oken ve společných částech BD, osazeny nové plastové vchodové dveře 2006 - oprava střechy včetně klempířských konstrukcí a svodů z FeZn plechu Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 0 Vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku jednotky, je tato oceněna ve standardním provedení a vybavení. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy v obytných místností parkety a PVC, v ostatních místnostech PVC. Vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační umakartové buňce, zařizovací předměty ve standardním provedení - kovová vana, umyvadlo, standardní výtokové armatury. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. V prostoru chodby a v kuchyni jsou vestavěné skříně. Neumožněna prohlídka ze strany vlastníka. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna 100% Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet práce vodorovné konstrukce, stropy betonové montované konstrukce střechy sedlová v mírné spádu s vazníkem dřevěným krytina střech plechová s povrch. úpravou klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody teracové dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna plastová s dvojsklem lakované povrch podlah parketové, PVC vytápění z centrální kotelny elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah, vestavěné skříně Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1-4 -
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 11.99 m 2 1.0 11.99 m 2 předsíň 8.28 m 2 1.0 8.28 m 2 obývací pokoj 16.30 m 2 1.0 16.30 m 2 pokoj 12.00 m 2 1.0 12.00 m 2 ložnice 8.19 m 2 1.0 8.19 m 2 koupelna 2.56 m 2 1.0 2.56 m 2 WC 1.57 m 2 1.0 1.57 m 2 sklep 2.53 m 2 1.0 2.53 m 2 lodžie 4.90 m 2 0.5 2.45 m 2... 0.00 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 68.32 m 2 65.87 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality, datum změny inzerátu 10.12.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 38.0 m 2 Cena za nemovitost 635 000 Kč 16 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 540 000 Kč 14 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej útulného bytu 1 + 1 v klidné části Mariánských Lázní, jedná se o ul. Dyleňská (Na Voře). Nachází se v 1. patře menšího panelového domu bez výtahu. Prošel částečnou rekonstrukcí - nové elektrické rozvody, v kuchyni zvýšená podlaha, vestavěné skříně, v obývacím pokoji vybudované patro na spaní. Jádro je původní - umakartové. Byt působí pozitivním a hřejivým dojmem, k dispozici je zařízený. Z oken je příjemný výhled do okolí. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je celkově ve velmi dobrém stavu ( nová fasáda, apod. ). Parkování u domu. Nedaleko od domu je zastávka MHD a školka. V pěší dostupnosti autobusové a vlakové nádraží, nákupní centrum a městská nemocnice. Do centra města 20 min procházkovou chůzí. Jedná se o klidné bydlení s okolím vhodným k procházkám (rybníky, lesy, apod.). Porovnání: shodná lokalita i typ objektu, technický stav pravděpodobně obdobný 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality - REZERVACE, datum změny inzerátu 01.12.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 36.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 20 800 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 750 000 Kč 20 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 1+1 v panelovém domě, ul. Za Tratí, M. Lázně - Úšovice. Vlastnictví uvedené nemovitosti je osobní a plocha bytu činí 36 m2. Byt je situován do 4. nadzemního podlaží patrového domu bez výtahu a nachází se ve výborné dopravní a pěší dostupnosti do ústředního centra lázeňské zóny města. Celkový stav domu je velmi dobrý. Na domu byla provedena oprava fasády vč. zateplení tzv. rekuperace panelového domu. V objektu jsou nové vodovodní rozvody tj. stoupací potrubí. Byt působí teplým a slunným dojmem. Okna jsou nová plastová. Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci s velmi vkusnými interiérovými doplňky a vybavením. Parkování je možné u objektu. Veškerá potřebná občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti v okolí. Byt je k dispozici novému nabyvateli ihned po dohodě s majitelem. V případě, že hledáte bydlení v dobré lokalitě s dobrou občanskou vybaveností, mohu Vám tuto nemovitost jen doporučit. Porovnání: shodná lokalita i typ objektu, dle skutečností zjištěných při místním šetření je technický stav porovnávané nemovitosti pravděpodobně lepší - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality, datum změny inzerátu 27.11.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 3 Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 990 000 Kč 14 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 891 000 Kč 13 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej, byt 3+1, ul. Hroznatová, Mariánské Lázně Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 3+1 v OV v Mariánských Lázních, v ulici Hroznatova. Byt o rozloze 68m2 se nachází ve 3.patře zrekonstruovaného panelového domu s novou fasádou a to v jedné z nejvyhledávanějších lokalit. Byt je po částečné rekonstrukci - sociální zařízení, rozvody, plastová okna. K bytu náleží v mezipatře komora. Veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti, dobrá dopravní dostupnost. Pro bližší informace volejte makléře. Byt lze financovat hypotečním úvěrem, který vám rádi a rychle vyřídíme.porovnání: shodná lokalita i typ objektu, technický stav pravděpodobně obdobný Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 13 200-20 800 Kč/m 2 540 000-990 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 14 200 Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala tři reprezentanty, kteří se svoji polohou, technickým provedením, stavem a velikostí nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Po zvážení všech specifik oceňované nemovitosti tj.: pravděpodobný technický stav, poloha v rámci města a technický stav domu a dále s přihlédnutím k vývoji současného realitního trhu s nemovitostmi stanovuji porovnávací hodnotu v nižší cenové hladině ve výši 14.200 Kč za 1m2. Tuto jednotkovou cenu též považuji za cenu obvyklou v daném čase a místě. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis - 7 -
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2800/2013. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 8 -
Fotodokumentace pohled zadní pohled boční výhled z oken - přední výhled z oken - zadní - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -