ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2814-30/2015 o ceně nemovité věci - byt. jednotky č. 517/8, byt 2+1 (LV1870) v budově č.p.517 (LV1526,byt.dům) na poz. p.č.3439/4 a poz. p.č.3439/4 a podílu na spol. částech tohoto domu a pozemku o velikosti 478/7411, vše v obci a k.ú. Karolinka. Objednavatel posudku: Účel posudku: Exek.úřad Brno město-soud. exek. JUDr.K.Urban č.j.97ex9711 Minská 54 616 00 Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 28.srpna 2015 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a 5 stran příloh. Ve Zlíně, dne 1.září 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - byt. jednotka 517/8 se nalézá ve 3.NP domu č.p. 517 na ul. Nábřežní a u Areálu ZŠ Karolinka a dům je přímo přístupný z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena byt. jedn. 517/8 s podílem o velikosti 478/7411 na spol. částech domu č.p.517 a na předmětném pozemku p.č.3439/4, vše v k.ú. a obci Karolinka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Karolinka, list vlastnictví č. 1870, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště Vsetín dne 13.4.2015 dálk. přístupem Kopie předmětné katastrální mapy pro k.ú. a obec Karolinka Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.8.2015 za přítomnosti vlastníčky Emilie Ryšánkové, bytem Kobylská 250, Karolinka. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č. 1817 pro k.ú. a obec Karolinka zapsána: Ryšánková Emilie Kobylská 250 756 05 Karolinka 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Byty v budovách - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o podíl na poz. p.č.3439/4 o celk. ploše 216m 2, který je zastavěn bytovým domem s oceňovanou bytovou jednotkou č. 517/8. 2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.03 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.02 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020-3 -
2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.02 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.01 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 2.1.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.300,- Index cenového porovnání x 0,96 I = Io x It x Ip = 0,97 x 0,97 x 1.020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 264,81 Cena za celou výměru 216.00 m 2 = Kč 57.198,96 Započtení spoluvl.podílu 478/7411 = Kč 3.689,44 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 3.689,- 2.2 Byty v budovách Oceněno podle 21, přílohy č.8 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jde o malometrážní byt o podlahové ploše 47,80m 2 nacházející se ve 3.NP panelového domu č.p.517, v jeho střední části, okna bytu orientována na jih. - 4 -
Bytový dům s jedním PP a čtyřmi NP, rovnou střechou, krytou novou lepenkovou krytinou, má i novou zateplenou fasádu, vyměněny původní dřev. Okna za nová plastová, vč. sklepních, nové jsou též vchodové dveře. Dům má vyměněny též klempířské pozink. konstrukce, opraveny komíny. Hromosvod nově instalován. Stáří domu s oceňovaným bytem je údajně 50 let. Celkově má dům průměrnou údržbu. Vlastní byt sestává ze 2 pokojů (vč. 1 lodžie), kuchyně (sporák na propan-butan), předsíně s šatnou a soc. zázemí (koupelna + WC), vytápění ÚT, a je prakticky v původním stavu s dřevěnými parketami v pokojích. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: panel 2.2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha POKOJ 16,80 16.80 m 2 POKOJ 15,00 15,00m2 KUCHYň 8,00 8.00 m 2 chodba 3,50 3.50 m 2 koupelna 3,00 3.00 m 2 WC 1,50 1.50 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 47.80 m 2 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard 0.06000 100% 2. Svislé konstrukce standard 0.18800 100% 3. Stropy standard 0.08200 100% 4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.05300 100% 5. Krytiny střech standard 0.02400 100% 6. Klempířské konstrukce standard 0.00700 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů standard 0.06900 100% 8. Úpravy vnějších povrchů standard 0.03100 100% 9. Vnitřní obklady keramické standard 0.02100 100% - 5 -
10. Schody standard 0.03000 100% 11. Dveře standard 0.03200 100% 12. Vrata neuvažuje se 0.00000 100% 13. Okna standard 0.05400 100% 14. Povrchy podlah standard 0.03100 100% 15. Vytápění standard 0.04700 100% 16. Elektroinstalace standard 0.05200 100% 17. Bleskosvod standard 0.00400 100% 18. Vnitřní vodovod standard 0.03300 100% 19. Vnitřní kanalizace standard 0.03200 100% 20. Vnitřní plynovod standard 0.00400 100% 21. Ohřev vody standard 0.02100 100% 22. Vybavení kuchyní standard 0.01800 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard 0.03800 100% 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní chybí 0.05600 100% -0.056*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se 0.00000 100% K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.12779) = 0.9260 2.2.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: - 6 - -0.12779 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 50 150 0.06445 100% 2.578% 2. Svislé konstrukce 50 100 0.20193 100% 12.1158% 3. Stropy
50 100 0.08808 100% 5.2848% 4. Zastřešení mimo krytinu 50 100 0.05693 100% 3.4158% 5. Krytiny střech 50 70 0.02578 100% 2.2097% 6. Klempířské konstrukce 5 50 0.00752 100% 0.1504% 7. Úpravy vnitřních povrchů 50 70 0.07411 100% 6.3523% 8. Úpravy vnějších povrchů 5 60 0.03330 100% 3.33% 9. Vnitřní obklady keramické 5 60 0.02256 100% 2.256% 10. Schody 50 100 0.03222 100% 1.9332% 11. Dveře 50 70 0.03437 100% 2.946% 12. Vrata 0.00000 100% 13. Okna 5 60 0.05800 100% 0.4833% 14. Povrchy podlah 50 70 0.03330 100% 2.8543% 15. Vytápění 50 50 0.05048 100% 4.0384% 16. Elektroinstalace 50 60 0.05585 100% 5.585% 17. Bleskosvod 5 60 0.00430 100% 0.43% 18. Vnitřní vodovod 50 60 0.03545 100% 3.545% 19. Vnitřní kanalizace 50 60 0.03437 100% 3.437% 20. Vnitřní plynovod 30 30 0.00430 100% 0.43% 21. Ohřev vody 30 30 0.02256 100% 2.256% 22. Vybavení kuchyní 50 30 0.01933 100% 1.933% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc 50 30 0.04081 100% 4.081% 24. Výtahy 0.00000 100% 25. Ostatní 0.00000 100% 26. Instalační prefabrik.jádra 0.00000 100% - 7-71.645% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 71.645%.
2.2.6 Výpočet ceny objektu ( 21 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 14.938,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 1.0370 K4: podle vybavení stavby x 0.9260 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1000 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.9894 pp = It x Ip = 0.970 x 1.020 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 20.259,75 Cena za celou podlahovou plochu 47.80 m 2 = Kč 820.519,88 Cena stavby bez opotřebení = Kč 820.519,88 Snížení ceny za opotřebení 64.491% - Kč 587.861,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 524.817,41 Byty v budovách Cena celkem Kč 524.817,- - 8 -
3. REKAPITULACE VYHL. CENY: 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 3.689,- 2) Byty v budovách Kč 524.817,- Zjištěná výsledná cena Kč 528.506,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 528.510,- 4. URČENÍ CENY OBVYKLÉ - 9 -
Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. V daném případě se tato metoda nepoužije. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Porovnání jako celku - oceňovaná byt. jednotka 2+1 4.1.1 Popis Jde o potenc. prodej malometrážního bytu o výměře 47,80m2, jehož cenu lze určit metodou porovnávací. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskutečněných prodejů, dále údaje z vývěsek realitních kanceláří o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního či odborného tisku. 4.1.2 Charakteristika byt. jednotky Lokalita: Karolinka u Vs. Výměra byt. jednotky: cca 47,80m2 (byt 2+1) Příslušenství: obvyklé Prodej: 2014-2015 Stáří: cca 50 let Jiné: panelový byt. objekt, jednotka s lodžií 4.1.3 Výpočet ceny objektu porovnávací metodou Cena zjištěná ze tří srovnávacích objektů (po zaokrouhlení): a) Byt.jedn. 48m2 panel. s balk.,stáří: 50. léta, ul. Nábřežní, Karolinka 2.NP 595.000,- Kč b) Byt.jedn. 47m2 panel. s balk.stáří: 50 roků, ul. Kobyliská, Karolinka 2.NP 580.000,- Kč c) Byt.jedn. 46m2, panel.stáří: cca 50 roků, Velké Karlovice 3.NP 565.000,- Kč Průměrná cena objektu 580.000,- Kč Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: = Kč 580.000,- Porovnání jako celku - oceňovaný objekt Cena celkem Kč 580.000,- - 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Pro určení ceny obvyklé použita cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč 580.000,- Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč 580.000,- Slovy: Kč pětsetosmdesáttisíc Pozn.: - příslušenstvím k oceňované byt.jednotce je podíl o vel. 478/7411 na společných částech domu č.p. 517 a na tímto domem zastav.pozemku p.č. 3439/4, vše v k.ú. a obci Karolinka. - na byt.jednotce dle předloženého LV neváznou žádná věcná břemena, výměnky a náj.či pachtovní smlouvy, či předkupní práva. Byt je v současné době vystěhovaný, prázdný, současná majitelka nyní bydlí v nedaleké ubytovně (penzionu pro důchodce) Jako omezení zde váznou pouze zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy, či nařízení exekuce uvedená na příslušném LV. Ve Zlíně, dne 1.září 2015... Vypracoval - 11 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2814-30/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 12 -