ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1320/2014 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 73/44 zapsaná na listu vlastnictví č. 9897, vymezená v budově č.p. 73, zapsané na LV č. 9286, stojící na parcele č. 710/1, zapsané na LV č. 3344 a parcele č. 710/6, zapsané na LV č. 9286. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 383/36806 na společných částech bytového domu č.p. 73, zapsaného na LV č. 9286 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 383/36806 na parcele č. 710/6 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9286. To vše v k.ú. Příbram, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 25.03.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 31.03.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: bytová jednotka č. 73/44 zapsaná na listu vlastnictví č. 9897, vymezená v budově č.p. 73, zapsané na LV č. 9286, stojící na parcele č. 710/1, zapsané na LV č. 3344 a parcele č. 710/6, zapsané na LV č. 9286. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 383/36806 na společných částech bytového domu č.p. 73, zapsaného na LV č. 9286 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 383/36806 na parcele č. 710/6 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9286. To vše v k.ú. Příbram, obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 9897 pro k.ú. Příbram ze dne 15.01.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9897 pro k.ú. Příbram ze dne 31.03.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 31.03.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 9897 ze dne 31.03.2014 pro k.ú. Příbram Vislocká Vladimíra, Riegrova 73, Příbram I, 26101 Příbram Adresa: Riegrova č.p. 73 Název katastrálního území: Příbram Název obce: Příbram Název okresu: Příbram List vlastnictví: LV č. 9897 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 9897 pro k.ú. Příbram v příloze) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vislocká Vladimíra Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen - zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v centrální části města Příbram, část Příbram I, při místní komunikaci, v ul. Riegrova, nedaleko centra Staré Příbramy. Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými a občanskou vybaveností, v blízkosti hlavní komunikace Plzeňská. Okolí bytového domu hlavní vchod je méně prostorné, u vjezdu k bytovému domu a vstupu do něj jsou rovněž vjezdy pro zásobování komerčních nemovitostí (restaurace apod.), které mají výlohy a vstupy do ul. Plzeňské. Parkovací možnosti velmi omezené. Hlavní vstup do domu je orientován z jihozápadní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 10 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání dle sdělení před cca 40 lety, byla provedena výměna stoupaček, oprava a zateplení fasády, zateplená střecha, opravené lodžie, nové vchodové dveře vč. zvonků, opravené společné prostory s plastovými okny, výtahy, v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Okresní město Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 34590 obyvatel. Město je s dobrou občanskou i technickou yybaveností, s pracovní příležitostí. Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+kk ve 4 nadzemním podlaží (3. patro) bytového domu o ploše 38,30m2. V bytě je obdélníková předsíň (3,10m2, PVC), z předsíně rovně koupelna (2,50m2, sprchový kout, umyvadlo), WC (0,90m2), vpravo obývací pokoj s kuchyňským koutem (15,60m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem) a z předsíně vlevo pokoj (15,40m2, plovoucí laminátová). Okna z obývacího pokoje s kuchyňským koutem a z pokoje na severovýchod. Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla provedena přibližně před 9 roky částečná rekonstrukce koupelny, která není zcela dokončena a položena podlaha v pokoji, jinak je byt v původním, morálně opotřebovaném, zhoršeném stavu se zanedbaným úklidem. K užívání bytu náleží malý sklep č. 44 v suterénu domu, který nebylo možno prohlédnout. Byt je trvale užíván k bydlení. 5
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 383/36806 na pozemku parc.č. 710/6 o výměře 203m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsán na LV č. 9286, jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem čp. 73. Dále bytový dům stojí na pozemku parc.č. 710/1, který je zapsán na LV č. 3344 a je jiného vlastníka. Ekonomická charakteristika Jedná se o bytovou jednotku v panelovém domě, bytová jednotka je převážně v původním, špatném a morálně zastaralém stavu, předpokládá se celková rekonstrukce, je trvale užívána k bydlení. 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Nádražní ul., Příbram IV 649 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 649 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu, Poznámka k ceně: ihned volný, Adresa: Nádražní, Příbram - Příbram IV, Datum aktualizace: Včera, ID: 1281119068, Budova: Panelová, Stav objektu: Dobrý, Vlastnictví: Osobní, Podlaží umístění: 5. podlaží, Plocha užitná: 42 m 2, Sklep: Ano, Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední dálkové, Odpad: Veřejná kanalizace, Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize, Kabelové rozvody, Elektřina: 230V, Doprava: Silnice, MHD, Výtah: Ano, Popis: Bytová jednotka o dispozici 2+kk 42m2 v osobním vlastnictví se nachází v pátém podlaží panelového domu s výtahem v ul. Nádražní, Příbram IV. Dům je po kompletní revitalizaci, zateplení, nový výtah, plastová okna, stoupačky, vstupní prostory, měřáky na topení. Okna bytu situována na klidnou vilovou část Příbrami. K bytu náleží sklep. Bytová jednotka není zatížena exekucí. Provize naší společnosti zahrnuje kompletní právní servis, vyhotovení kupních smluv, podání návrhu na vklad kupních smluv do katastru nemovitostí. Hypoteční úvěr na nemovitost Vám rádi zdarma zařídíme. 2) Riegrova ul., Příbram I 649 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 649 000 Kč za nemovitost, Poznámka k ceně: včetně provize RK, právního servisu a DPH, Adresa: Riegrova, Příbram - Příbram I, Datum aktualizace: 25.03.2014, ID zakázky: 124-N00207, Budova: Panelová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Sídliště, Podlaží počet: 11 včetně 1 podzemního, Podlaží umístění: 1. podlaží, Plocha užitná: 38 m 2, Plocha podlahová: 38 m 2, Sklep: Ano, Rok rekonstrukce: 2010, Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+kk v osobním vlastnictví o velikosti 38m2.Byt se nachází v panelovém domě v 1.patře.Bytové jádro je zděné, samostatná koupelna a WC.V roce 2010 proběhla rekonstrukce:zatepleno, nová fasáda, plastová okna, stoupačky v plastu, nový plynový měřič, nové vchodové dveře a nový výtah.k bytu náleží sklepní kóje.dálkové vytápění.celková režie bytu je cca. 4.200,-Kč za měsíc.byt se nachází v blízkosti centra,nemocnice, škola, školka, obchody.orientace bytu jihovýchod s výhledem do parku. 3) Riegrova ul., Příbram I 860 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 860 000 Kč za nemovitost, Poznámka k ceně: včetně provize, právního servisu a DPH, Adresa: Riegrova, Příbram - Příbram I, Datum aktualizace: 09.02.2014, ID zakázky: 093-N00571, Budova: Panelová, Stav objektu: Před rekonstrukcí, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Centrum obce, Podlaží počet: 11 včetně 2 podzemního, Podlaží umístění: 2. podlaží, 6
Plocha užitná: 61 m 2, Plocha podlahová: 61 m 2, Lodžie: 6 m 2, Sklep: Ano, Popis: Nabízíme k prodeji byt, dispozičně řešený 3+1 o celkové výměře 61 m2. Byt má plastová okna, je před rekonstrukcí. Jádro je zděné. V domě jsou dva výtahy. Dům se nachází v centru města, kde je snadná dostupnost lékařské péče i nemocnice, nedaleko je centrální náměstí a pěší zóna, vlakové i autobusové nádraží, banky, lékárny i supermarket. V této části města je rovněž městský úřad. Možnost koupi na hypotéku, kterou vám rádi vyřídíme. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Nádražní ul., Příbram IV 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 15452 13907 2. Riegrova ul., Příbram I 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 17079 15371 3. Riegrova ul., Příbram I 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 14098 12688 maximum 15371 minimum 12688 průměr 13989 užitná plocha m2 38,3 porovnávací hodnota 535 767 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 540 000,00 Kč Slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 540 000,00 Kč slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky byty 2+kk jsou většinou dobře obchodovatelné Slabé stránky v blízkosti hlavní komunikace Plzeňská, velmi omezené parkovací možnosti, původní, morálně zastaralý stav, úklid zanedbán, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 25.03.2014 Slovy: pětsetčtyřicet tisíc korun českých ve výši: 540 000,00 Kč V Plzni, 31.03.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1320/2014 znaleckého deníku. 8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu vstup do bytu schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) 10
předsíň WC koupelna kuchyňský kout obývací pokoj pokoj 11
společné prostory domu pohled jihozápadní pohled severozápadní pohled severovýchodní pohled východní 12
pohled jihozápadní 13
5.3. Doklady 14
15
16
17