ZNALECKÝ POSUDEK č. 4595-65/2015 o ceně nemovitosti domu čp.83 na pozemku p.č. st.107 obci Brníčko a katastrálním území Brníčko u Zábřeha včetně příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Písek 117 Ex 1033/10-65 stanovení ceny obvyklé nemovitosti Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing. Jiří Doleček, 78701 Šumperk, Bezručova 933/12, mob 777002657, mail:jiridolecek@email.cz Posudek obsahuje 12. stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2. vyhotoveních. V Šumperku dne 15.06.2015 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem v Šumperku - výpis z LV č. 133 pro obec Brníčko a katastrální území Brníčko u Zábřeha b) dodané objednavatelem posudku - usnesení o ustanovení znalce c) opatřené znalcem - mapa KN - informace objednavatele - obhlídka nemovitosti - výpis z KN Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 133 pro obec Brníčko a katastrální území Brníčko u Zábřeha 1/1 Kuchař Jan 789 75 Brníčko čp. 83 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 13.06.2015 za přítomnosti znalce a spolubydlícího majitele nemovitosti. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 15.06.2015. Nález Oceňovaným objektem je dům čp.83 postavený na pozemku p.č.st. 107 v obci Brníčko, okres Šumperk. Je to samostatný, přízemní dům se sedlovou střechou, který stojí vpravo od silnice Hrabišín Brníčko Lesnice v centru zastavěné části obce u místní prodejny potravin. Znalec provedl několik návštěv nemovitosti v průběhu měsíce června. Při návštěvě dne 13.6.2015 zastihl v nemovitosti spolubydlící majitele nemovitosti od níž získal telefonické spojení s majitelem. Ten na několik telefonátů nereagoval a při dalších dvou návštěvách dne 14.6 a 18.6. znalec v domě nikoho nezastihl. Stanovení ceny obvyklé je tedy provedeno na základě obhlídky nemovitosti, fotodokumentace a mapových podkladů. 2
Stanovení ceny obvyklé 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE : 1.1 Předmět ocenění : Je dům čp.83 na pozemku p.č.st. 107 v obci Brníčko, katastrální území Brníčko u Zábřeha. 1.2 Místo : Obec Brníčko, okres Šumperk, Olomoucký kraj. 1.3 Vlastník : LV č. 133 pro obec Brníčko a katastrální území Brníčko u Zábřeha 1/1 Kuchař Jan 789 75 Brníčko čp. 83 1.4 Účel ocenění : Ocenění je zpracováno za účelem stanovení ceny obvyklé 1.5 Datum ocenění : Ocenění je zpracováno podle skutečného stavu nemovitosti ke dni 15.06.2015 1.6 Použité podklady : - výpisu z listu vlastnictví LV č. 133 - snímek mapy evidence nemovitostí - informace realitních kanceláří o cenách staveb a stavebních prací v regionu a ČR - vlastní databáze o dosahovaných kupních cenách - informace majitele nemovitosti 3
2. ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY PRO OCENĚNÍ 2.1 Předmětem ocenění je obytná budova včetně příslušenství. 2.2 Ke stavbám a pozemkům jsou nařízena a zahájena exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji, zřízeno zástavní právo exekutorská a smluvní, tak jak jsou uvedena v připojeném výpisu z LV 2.3 Toto ocenění bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami : - znalec dále vychází z toho, že informace a podklady, které byly poskytnuty objednatelem a použity v posudku jsou pravdivé a znalec je dále neověřoval. Neodpovídá tedy za a) pravost a platnost vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem b) pravost a platnost nájemních vztahů jejichž existence má vliv na stanovení tržní ceny - ocenění je zpracováno podle podmínek na trhu v době ocenění a znalec neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po zpracování ocenění 2.4 Výsledkem ocenění je : Obvyklá cena nemovitosti, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. 4
3. POPIS NEMOVITOSTI 3.1 Umístění nemovitosti : Oceňovanou nemovitostí je obytná budova čp. 83, která stojí na p.č. st. 107 v centru zastavěné části obce Brníčko, vlevo od státní silnice při místní komunikaci. Dům byl patrně postaven kolem roku 1920. Obec s asi 650 obyvateli má rozvinutou technickou infrastrukturu sestávající rozvodu vody, kanalizace, el. energie a komunikací. Občanská vybavenost obsahuje školu pro 1-5 stupeň, školku, obecní úřad, drobné služby, dvě prodejny potravin a sportovní areál. 3.2 Dopravní spojení : Budova je přístupná z místní komunikace, obec má autobusové spojení s okresním městem a městem Zábřehem, které je sídlem místního významu. Zastávka autobusu je od nemovitosti vzdálena do 100 m. 3.3 Popis nemovitosti : Oceňovanou nemovitostí je samostatný, přízemní dům se sedlovou střechou postavený v mírně svažitém terénu. Dům má obdélníkový půdorys s navazujícím s kolmo vybíhající přístavbou, která původně sloužila jako hospodářská část. Obvodové zdivo je vyzdívané na základových pásech, krov dřevěný, krytý osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce částečně chybí, fasáda břízolitová, okna plastová, el instalace světelná a motorová. Dům je napojen na veřejnou síť n.n. závěsným kabelem, prostor za domem je vydlážděn dlažbou z kamene, pozemek je částečně oplocen plotem z ocelových sloupků s pletivem v rámech a plotem z pletiva na dřevěné sloupky. Za domem u hospodářské části je dřevostavba sloužící jako sklad nářadí a zahradního nábytku. Dům je postaven na pozemku p.č.st.107 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 365 m2, zahradu kolem domu tvoří pozemek p.č. 597/14 zahrada o výměře 219 m2 Stáří stavby je odhadnuto na asi 100 roků. Zdivo domu je vlhké, krov domu je prolomený, v minulosti byla provedena nová fasáda, nedávno pak vyměněna okna. 3.4 Majetkoprávní vztahy, omezení, břemena : Ke stavbám a pozemkům jsou nařízena a zahájena exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji, zřízeno zástavní právo exekutorská a smluvní, tak jak jsou uvedena v připojeném výpisu z LV Při stanovení ceny obvyklé k těmto omezením nepřihlíží.. 5
4. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Pro stanovení ceny obvyklé je použita porovnávací metoda zjištění ceny obvyklé. Obvyklá cena nemovitosti je cena, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. 4.1 Stanovení ceny nemovitosti - porovnávací metodou : Porovnávací hodnota : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou. Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a jejich nabídkami. O nemovitostech uvedeného typu v obdobných lokalitách jsem zjistil, že realitní kanceláře působící v regionu nabízejí obdobné objekty málo. Nabídky jsou uveřejňovány delší čas, poptávka je malá. Prodeje vyžadují delší čas, větší náklady jsou doprovázeny snižováním nabídkových cen. Znalec proto přistoupil k porovnání s aktuálními nabídkami realitních kanceláří v sousedních obcích, ve kterých jsou nabízeny obdobné nemovitosti a tyto obce jsou svým charakterem, polohou v okrese, dopravní dostupností a vybavením srovnatelné. Realitní kanceláře nabízejí na portálu Sreality následující obdobné rodinné domy včetně pozemků a venkovních úprav. 6
Prodej rodinného domu 170 m² Brníčko, okres Šumperk 595 000 Kč Rodinný dům 2+1 a 1+1 s možností využití i jako celoroční chalupa. Nemovitost na klidném místě obce s výhledem na lesy a louky. Zahrada s ovocnými stromy.cena včetně právního a finančního servisu. Celková cena: 595 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 429221 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 180 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha podlahová: 170 m2 Plocha pozemku: 2680 m2 Plocha zahrady: 2500 m2 Parkování: 3 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně Výtah: 7
Prodej rodinného domu 80 m² Nový Malín - Mladoňov, okres Šumperk 690 000 Kč Prodej rodinného domu v obci Mladoňov. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - v přízemí nová elektronistalace, kuchyň, rozvody vody. Započatá rekonstrukce - plastová okna, koupelna a WC. Možnost využití i jako chalupa. Krásné prostředí. Dům je částečně podsklepen s možností rozšíření na půdu. Případným zájemcům zajistíme zvýhodněné financování. Celková cena: 690 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 449767 Aktualizace: 19.06.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 80 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 334 m2 Sklep: 9 m2 Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Výtah: 8
Prodej rodinného domu 120 m² Leština, okres Šumperk 590 000 Kč Nabízíme Vám rodinný dům v samém centru obce Leština. Dům je dispozičně dobře řešen a je vhodný pro ty z Vás, kteří si chtějí zrekonstruovat bydlení dle svých představ. Před domem zahrádka. Zveme na prohlídku. Našim klientům zajistíme výhodné financování. Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 453139 Aktualizace: 18.06.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 501 m2 Plocha zahrady: 351 m2 Parkování: 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Výtah: 9
Z á v ě r Na základě uvedených srovnatelných nemovitostí usuzuji, že dosažitelná obvyklá cena výše uvedené nemovitosti se bude pohybovat nejspíše kolem ceny vzorků č.1 a 2. Obec má dobrou technickou vybavenost sestávající z veřejné kanalizace, rozvodu pitné vody a el. energie. Poněkud slabší je občanská vybavenost a dopravní dostupnost do center okresu. Také pracovní příležitosti jsou v obci malé, dojížďka za prací je zejména do Zábřeha a okresního města Šumperka s dobrou komunikační dostupností. Dům je v horším technickém stavu, pozemky u domu jsou dostatečné výměry. Lokalita poskytuje dobré podmínky pro bydlení. Znalec zjistil, že obdobné rodinné domy byly v minulosti obchodovány a jsou nabízeny. V nabídkách jsou ale obsaženy i provize a náklady spojené s prodejem. Po zvážení všech uvedených argumentů a zejména k poloze obce a možnostem využít objektu stanovuji cenu obvyklou na částku CENA OBVYKLÁ 520.000,- Kč Slovy: = pětsetdvacettisíckorunčeských 10
11
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.10.1981, č.j.3992/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4595-65/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Šumperku dne 15.06.2015 12