Znalecký posudek č. 2011/386

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/386 O ceně nemovitosti: Pozemek, parcela č. 352/6, v katastrálním území Řeka, obec Řeka, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00397/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 Ex 00397/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 630 pro katastrální území Řeka, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy, mapový list č. V.S.XXI Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Řeka Katastrální území: Řeka (745057) List vlastnictví číslo: 630 Vlastník: Společné jmění manželů Matušek Pavel Ing. Matušková Miluše JUDr. Gregorova 487/20, Ostrava, Moravská Ostrava, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek v katastrálním území Řeka, obec Řeka, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský, parcela č. 352/6, zapsaná ve prospěch vlastníků na LV č. 630 pro katastrální území Řeka, vedené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Parcela č. 352/6 o výměře 140 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost. Skutečným způsobem užití pozemku je zahrada, nebo ostatní plocha, užívaná ve funkčním spojení se stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 262 na parcele č. st.636 v katastrálním území Řeka a pozemky, parcelami č. st.636 (zastavěná plocha a nádvoří) a 352/5 (zahrada) zapsanými ve prospěch vlastníků na LV č. 462 pro katastrální území Řeka. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení a rodinné rekreace. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka Ocenění pozemku je provedeno podle jeho skutečného způsobu využití. Zjištění ceny pozemku na základě platných cenových předpisů se provede podle ustanovení 32 odstavce 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a shodné stavební připravenosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zastavěnými objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení nebo individuální rekreace, nebo pozemky k danému účelu užití určenými, nebo pozemky užívanými nebo určenými k využití ve funkčním spojení s obdobnými objekty, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 473 obyvatel v obci. 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem

5 5 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 1,903 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] Travní porost 352/ , 115, ,22 Pozemek, parcela č. 352/6, v k.ú. Řeka zjištěná cena: ,22 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, vybavenosti - dosažitelnosti inženýrských sítí, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Cena: 300,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Adresa: Řeka Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 158-N00058 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Popis: Stavební pozemek hraničící s potokem a v těsné blízkosti sjezdovky sjezd možný přímo na pozemek. Pozemek je mírně svažitý s ovocnými stromy. Na hranici pozemku je elektřina, vodovod a plyn. Momentálně je možná stavba chaty či chalupy, stavbu RD je nutno vyjednat s CHKO. Nádherná lokalita! Kontaktovat RE/MAX Nej

6 6 Hlavní třída 436/77, Havířov Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, 892 m 2 Cena: 449,- Kč za m² včetně provize Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: cena včetně provize a právního servisu Adresa: Řeka Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 182 Plocha pozemku: 892 m 2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Popis: Stavební parcela o rozloze 892m 2 se nachází v chráněné krajinné oblasti a je určena k výstavbě jednopodlažního RD s obytným podkrovím, o zastavěné ploše 100m 2. Na hranici pozemku je obecní řád vody, plyn, přístupová cesta je ošetřena věcným břemenem. Sjezdovka je 200m nad pozemkem. Krásné místo, rovina v chatové zástavbě. Kontaktovat Twistreality, s.r.o. Čujkovova 1736/30, Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, 830 m 2 Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: cena včetně provize RK Adresa: Guty Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: 830 m 2 Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Autobus Popis: K prodeji oplocený stavební pozemek o výměře 830 m 2 v lokalitě Třinec - Guty. Pozemek se nachází v klidné části obce se základní občanskou vybaveností a vede k němu asfaltová obecní komunikace. Pozemek je mírně svažitý, nachází se na něm elektřina a kopaná studna, plyn je v těsné blízkosti. Ideální k výstavbě rekreační chaty nebo menšího RD. Kontaktovat NEXT REALITY Kratochvílova 562/1, Ostrava

7 7 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 300, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,15 260,87 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 449, Kč 1,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,15 390,43 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 830,00 m 2 0,95 1,00 0,95 1,15 273,96 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 260,87 Kč 308,42 Kč 390,43 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 308,42 Kč Množství: 140,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřicettřitisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : JUDr. Miluše Matušková Gregorova 487/ Ostrava JUDr. Miluše Matušková Gregorova 487/ Ostrava Parcela č. 352/6 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 53 Nc-11396/ ze dne o nařízení exekuce. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 Ex-397/2008-N ze dne Právní moc ke dni Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/386 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 386/11 podle připojené likvidace.

10 10 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 Ex 00397/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 630 pro katastrální území Řeka, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Třinec. Kopie katastrální mapy, mapový list č. V.S.XXI Ortofotomapa. Letecký snímek.