ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4414-213/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům s pozemky OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: DRAŽBY ČR a.s. Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice IČ: telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 300 000 Kč Datum místního šetření: 23.6.2015 Stav ke dni : 23.6.2015 Za přítomnosti: znalce a vlastníka nemovitosti, p.zbořila Počet stran: 17 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Tršicích, dne 23.6.2015 Ing. Jan Šíma
NÁLEZ Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1384, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 104 m 2, na němž se nachází rodinný dům č.p.334 v obci Doloplazy, včetně příslušenství a pozemků p.č.1375, zahrada, o velikosti 249 m 2, p.č.1382, zahrada, o velikosti 276 m 2 a p.č.1383, ostatní plocha, o velikosti 159 m 2, vše zapsáno na LV č.514 a č.468 pro k.ú.doloplazy u Olomouce Přehled podkladů - výpis z LV č.514 pro k.ú.doloplazy u Olomouce - výpis z LV č.468 pro k.ú.doloplazy u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - projektová dokumentace rodinného domu Místopis Doloplazy jsou obcí s průměrnou občanskou vybaveností. Zdravotnictví a stavební úřad je v nedalekých Tršicích. Dopravní spojení je dobré, příměstskou dopravou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1277 Obec Doloplazy, č.p. 82, 78356 Doloplazy 1294 Obec Doloplazy, č.p. 82, 78356 Doloplazy Celkový popis Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Je zděný, zdivo tl.45 cm. Má sedlovou střechu, krytina je plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, dřevotřísky a koberců. Schody jsou dřevěné standardní. V přízemí je technické zázemí domu - garáž, chodba, prádelna, kotelna a sklad, v 1.nadzemním podlaží je obývací pokoj, kuchyň, koupelna, ve - 2 -
2.nadzemním podlaží jsou 3 pokoje a koupelna. Celkově jde o byt dispozice 4+1. Vybavení kuchyně je standardní s linkou, plynový sporák na PB. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, druhá s vanou, umyvadla. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je dobrý, údržba je dostatečná, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1990. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Je možnost napojení na plyn. Na pozemcích se dále nacházejí vedlejší stavba a smíšené porosty (započteno v obvyklé ceně nemovitosti). Na LV č.514 je zapsán rodinný dům a pozemek p.č.1375, na LV č.468 jsou evidovány pozemky p.č.1382, 1383 a 1384. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky jsou ve funkčním celku, jsou oceněny společně. Silné stránky Silnou stránkou nemovitosti je dobrý stav a větší pozemky ve funkčním celku. Slabé stránky Nezjištěny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuční tituly - viz.obě LV Tyto závady nejsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny z důvodu zániku po prodeji. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OBSAH 1. LV č.514 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p.334 OCENĚNÍ 1. LV č.514 rodinný dům 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p.334 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 243,49 m 2 Plocha pozemku: 788,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům rodinný dům o velikosti 3+1 v Doloplazech v ideální vzdálenosti 12km od Olomouce. Dům má zastavěnou plochu 130m2, užitnou plochu 260m2. V 1.NP rodinného domu se nacházejí 3 garáže, dílna, kotelna, sociální zázemí a prádelna. Ve 2.NP se nachází vstupní hala, obývací pokoj, dvě ložnice - každá se svým balkonem a kuchyň jídelní stolem. V podkroví je možno zřídit další místnosti. Dům byl kolaudován v roce 2002. Je napojen na elektřinu 220 + 380 V. Ústřední topení v domě je napojeno na kotel na tuhá paliva. Ve všech obytných místnostech jsou alternativně instalovány elektrické přímotopy jako záložní vytápění. RD má vlastní studnu a septik s trativodem. K domu náleží vlastní pozemek o velikosti 6086m2, který je využíván jako zahrada a ovocný sad. RD leží na polosamotě 300m od obce. Cena nemovitosti činí 3.290.000,- Kč včetně provize RK a právního servisu. - 4 -
Lokalita Doloplazy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný objekt, samota; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 11 300 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 260,00 m 2 6 216 m 2 3 290 000 Kč 12 654 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Dvougenerační rodinný dům na klidném místě mimo hlavní silnici v obci Daskabát u Olomouce o celkové podlahové ploše 250m2. Nemovitost má 3 samostatné bytové jednotky.první bytová jednotka 2+1 se nachází v přízemí domu (pokoj, kuchyň s kuchyňskou linkou, spotřebiči, koupelna a wc),druhá bytová jednotka o dispozici 3+kk, se nachází v 1.poschodí domu (2 pokoje, kuchyň s obývacím pokojem, koupelna, wc, krbová kamna, vchod na terasu, možnost využití podkroví).třetí bytová jednotka má dispozici 2+1(ložnice se vstupem na rozlehlou terasu s krbem, obývací pokoj, kuchyň). Dům je do dvorního traktu zateplený, má novou střechu, okna-část plastová, část původní dřevěná. Voda je obecní, ale dům využívá i vlastní studnu. Vytápění - nový plynový kotel, nebo kotel na tuhá paliva. K domu patří zahrada 423m2 s udírnou, skleníkem a přístavky. Lokalita Daskabát Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. cena - 5 -
Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - starší objekt; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný objekt; koef. K C 0,93 Kč/m 2 13 299 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 1 034 m 2 3 590 000 Kč 14 360 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej koncového řadového RD, se dvěma bytovými jednotkami 3+1 včetně soc. zázemí(koupelny s vanou a sprch. koutem, samostatné wc). Podlahová plocha 200m2. Neprůchozí pokoje betonové podlahy + dřevotříska. Dům je celopodsklepený v suterénu dvou-garáž, dílna, sušárna s vanou, Nová venkovní izolace, drenáž, zateplení od sklepa, plastová okna, 3 roky nová střecha vč. solarních panelů. Obecní vodovod + kopaná studna, topení plynový kotel, nebo tuhými palivy. Zahrada o výměře 493m2. Lokalita Doloplazy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelné; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný dům; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 297 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 626 m 2 3 390 000 Kč 16 950 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 300 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 13 299 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 15 297 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 13 299 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 243,49 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 3 238 174 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV č.514 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Rodinný dům č.p.334 3 238 174,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV č.514 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč 3 238 174 Kč 0 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Rekapitulace výsledných cen 0 Kč 0 Kč 3 238 174 Kč 0 Kč Třimilionytřistatisíc Kč 3 300 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla stanovena porovnáním s obdobnými nemovitostmi v okolí do 1 km. - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: LV č. 514: Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 1.607,- Kč s příslušenstvím - Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Templová 747/5, Praha 1, Staré Město, 110 01 Praha 01, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 173.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Taťák Petr, Velká Dlážka 321/27, Přerov I-Město, 75002 Přerov, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 76.096,53 Kč s příslušenstvím - AB 5 B.V., soukromá společnost s ručením omezeným, id.č.34192873, Strawinskylaan 933/Wtc, Twr B, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 26.585,18 Kč s příslušenstvím a náklady - ESSOX s.r.o., Senovážné náměstí 231/7, České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 824.444,- Kč s příslušenstvím a náklady - AsisTeam s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 335.584,- Kč s příslušenstvím a náklady - Home Credit a.s., Nové sady 996/25, Staré Brno, 602 00 Brno 2, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 81.385,82 Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 61.144,70 Kč s příslušenstvím - CCRB a.s., Olivova 948/6, Nové Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 460.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 500.000,- Kč včetně smluvních pokut - AsisTeam s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Zahájení exekuce 49EXE-3137/2014-11 ze dne 25.2.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 129EX-1289/2014-12 ze dne 27.2.2014, Zahájení exekuce 142EX-00138/2014-022 ze dne 13.2.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 142EX-00138/2014-027 ze dne 13.2.2014, Zahájení exekuce 103EX-26422/2013-12 ze dne 5.8.2013, Zahájení exekuce 120EX-17895/2013-6 ze dne 22.7.2013, Zahájení exekuce 103EX-16890/2013-9 ze dne 19.7.2013, Zahájení exekuce 103EX-16890/2013-9 ze dne 19.7.2013, Zahájení exekuce 103EX-13887/2013-8 ze dne 24.5.2013, Zahájení exekuce 120EX-1328/2013-13 ze dne 22.4.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-17895/2013-23 ze dne 7.8.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-26422/2013-19 ze dne 6.8.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-16890/2013-16 ze dne 22.7.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-13887/2013-13 ze dne 25.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-1328/2013-25 ze dne 30.4.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. LV č. 468: Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 173.000,- Kč s příslušenstvím a náklady - Taťák Petr, Velká Dlážka 321/27, Přerov I-Město, 75002 Přerov, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 824.444,- Kč s příslušenstvím a náklady - AsisTeam s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši 335.584,- Kč s - 8 -
příslušenstvím a náklady - Home Credit a.s., Nové sady 996/25, Staré Brno, 602 00 Brno 2, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 460.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 500.000,- Kč včetně smluvních pokut - AsisTeam s.r.o., Kaprova 42/14, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Zahájení exekuce 103EX-16890/2013-9 ze dne 19.7.2013, Zahájení exekuce 103EX-13887/2013-8 ze dne 24.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 142EX-00138/2014-027 ze dne 27.2.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-16890/2013-16 ze dne 22.7.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-13887/2013-13 ze dne 25.5.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.300.000,- Kč. Slovy: Třimilionytřistatisíc Kč V Tršicích 23.6.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4414-213/2015 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 514 ze dne 10.6.2015 7 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 468 ze dne 10.6.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
- 13 -
- 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -