ZNALECKÝ POSUDEK č.3635-458/2013 O ceně rodinného domu v Horních Věstonicích č.p.125, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 756 m 2 a p.č.50/1, zahrada, o velikosti 585 m 2, vše zapsáno na LV č.138 pro k.ú.horní Věstonice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 4.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Horních Věstonicích č.p.125, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.194, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 756 m 2 a p.č.50/1, zahrada, o velikosti 585 m 2, vše zapsáno na LV č.138 pro k.ú.horní Věstonice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Horní Věstonice 125 692 01 Horní Věstonice Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Horní Věstonice Katastrální území: Horní Věstonice Počet obyvatel: 438 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.12.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.138 pro k.ú.horní Věstonice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 840517/3821, Pan Martin Matyšek, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 605516/1453, Paní Dana Matyšková, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 905421/4389, Paní Dana Matyšková, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vlastníci pozemku: 840517/3821, Pan Martin Matyšek, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 odpovídají skutečnosti 605516/1453, Paní Dana Matyšková, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 905421/4389, Paní Dana Matyšková, Horní Věstonice 125, 692 01 Horní Věstonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Okna jsou plastová s dvojsklem. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 80 roků, celkový stav je podprůměrný, vlhké zdivo. Objekt je zřejmě napojen na vodu z veřejného vodovodu, kanalizaci, plyn i elektřinu. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 112,36 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 112,36 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor vrchní stavba: 112,36*4,07 = 457,31 m 3 zastřešení: 112,6*4,5/2 = 253,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 710,66 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 112,36 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 112,36 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,71-6 -
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,71 = 0,397 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,920 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,397 * 0,920 * 0,850 = 0,310 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,310 = 1 018,66 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 018,66 Kč/m 3 * 710,66 m 3 = 723 920,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 723 920,92 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0670 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,0670 10,00 88,16 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,0670 10,00 35,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.194 756,00 88,16 66 648,96 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 50/1 585,00 35,26 20 627,10 Stavební pozemky - celkem 87 276,06 Pozemky - zjištěná cena = 87 276,06 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 723 920,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 723 920,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 87 276,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 87 276,10 Kč Celkem 811 197,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 811 197,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 723 920,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 723 920,90 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 87 276,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 87 276,10 Kč Celkem 811 197,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 811 197,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 811 200,- Kč slovy: Osmsetjedenácttisícdvěstě Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 20.780,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad Brno-venkov, Příkop 834/8, Zábrdovice, 60424 Brno, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 72.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 172.000,- Kč a příslušenství - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Nařízení exekuce 55EXE-2403/2011-25 ze dne 20.4.2012, Nařízení exekuce 55EXE-417/2012-10 ze dne 22.10.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 050EX-3277/2011-35 ze dne 6.11.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 4.080,- Kč s příslušenstvím a náklady - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, 14700 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.956,- Kč s příslušenstvím a náklady - E.ON Energie, a.s., F. A. Gestnera 2151/6, České Budějovice 7, 370 49, Nařízení exekuce 55EXE-1405/2012-22 ze dne 5.3.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 97EX-10329/2012-18 ze dne 20.3.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD 2+1 Šakvice, okr. Břeclav. Komoru je možné předělat na další místnost. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna a vstupní dveře, nová střecha, koupelna). Prostorná garáž, uzavřený dvůr, sklípek. Celková plocha pozemku je 169m2. Obec se nachází v rekreační oblasti Novomlýnských nádrží. Obec Šakvice má dobrou občanskou vybavenost (mateřská škola, základní škola, pošta, 3 x obchod, restaurace, atd...). Obec se nachází u Pálavy a Novomlýnských jezer (možnost pěší turistiky, cyklistiky, windsurfing a další vodní sporty). Obec má také dobrou - 11 -
dopravní dostupnost (jezdí zde autobusy IDS, vlaky každé půl hodiny na hlavní trase břeclav x brno, a nebo autem do Hustopeč 7km a odtud dálnice D2 - cesta do brna 20minut). Požadovaná cena 850.000,- Kč. prodej RD 4+1 s dvorem, zahradou a vinným sklípkem v Dolních Dunajovicích. Jedná se o řadový dům v centru obce. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení nebo k chalupaření. Možno využít i jako dvougenerační bydlení (2+1 a 1+1)-viz.půdorys v příloze. Pod celou nemovitostí je klenutý vinný sklep s možností posezení. Dům je zajímavou investicí-za domem se nachází zahrada (10x100m), která patří st. pozemkovému úřadu, ale majitel ji už 50let využívá. Jako majitelé domu budete mít předkupní právo k získání tohoto pozemku, který by se dal využít ke stavbě dalšího domu nebo penzionu. Příjezd k pozemku i z druhé strany.jsou tam již 3 nové RD. Dům je napojen na veškeré IS: veřejný vodovod, elektřina, plyn, veřejná kanalizace. V domě byla započata rekonstrukce: rozvody vody v plastu, nové rozvody elektřiny v jedné místnosti, vytápění je buď lokální na tuhá paliva či etážové na elektřinu. Na dvoře je studna k zalévání zahrady, parkování před domem nebo v průjezdu. Dům vhodný k rekonstrukci. V okolí pěkná příroda: Pálavské vrchy, cyklostezky, k rybaření a rekreaci Novomlýnské nádrže, Pasohlávky, nový Aquapark Moravia, největší v ČR (6 km). Z Dolních Dunajovic je dobrá dostupnost do Brna (40 km) i do Mikulova (6 km) autobusem. Požadovaná cena 900.000,- Kč. Rodinný dům nacházející se v centru Dolních Dunajovic, přízemní, s průjezdem do dvora a vinným sklepem. Objekt v přední části o šesti místnostech slouží k bydlení,dvorní část o čtyřech místnostech sloužila jako příslušenství. Objekt je určen k rekonstrukci. Má nová plastová okna.dům - 12 -
je možnost využít k dvougeneračnímu bydlení bezbarierové byty nebo k podnikatelským účelům např. pension.dům je z větší části z pálených cihel a ze zdiva smíšeného.objekt má všechny IS./el.voda, plyn/.plynové vytápění /kotel Destila/ Celková plocha pozemku je 700m2.Možnost půdní vestavby nad celou zastavěnou plochou. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně poplatků, bez DPH, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 800.000,- Kč. Slovy: Osmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 4.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3635-458/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 138 ze dne 30.10.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -