ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 39/7789/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 24 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel 14/1, 14/2, podle LV č. 15, k.ú. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 39/7789/2017 LV no.: 15 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 24 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 14/1, 14/2, podle LV č. 15, k.ú. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vlastislav, č.p. 24, 411 14 Vlastislav GPS: 50.4983922N, 13.9522847E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 726.969 Kč Market value Tržní hodnota 1.180.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 1.180.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.176.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: (rodinný dům) Čísla parcel Parcel of land nr. St. 2, 14/1, 14/2 Other constructions: Další stavby: venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky IS, apod.) Size: Velikost: 159, 633, 47 m2 Location in the town: Poloha v obci: okrajová část obce Vlastislav Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří zahrada, ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena: 180, 10 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: 159 m 2 Resident area: Bytové plochy: 90 m 2 Storage area: Skladové plochy: 258 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: odhadem 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s.,čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 15 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM Myšák Pavel a Myšáková Olga, oba bytem č.p. 24, 41114 Vlastislav Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 15 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, Podrobnější údaje o výše uvedeném omezení viz část C listu vlastnictví č. 15 v příloze. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 15 nejsou evidována žádná věcná břemena. Legal and structural state / stavebně právní stav: Součástí pozemku čís. parcely St. 2 je stavba: Vlastislav, č.p. 24, evidovaná v katastru nemovitostí se zp ůsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a podle zjištění při prohlídce na místě je dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - svažitost pozemku - okrajová lokalita - nutnost investice do dokončení stavebních úprav - podle sdělení vlastníků nemovitých věcí není předmětem dražby příslušenství rodinného domu (jako je kuchyňská linka včetně elektrického sporáku, zařizovací předměty koupelny a záchodu, elektrický bojler, topné panely, kamna na tuhá paliva) a ostatní vybavení domu. Strong points / silné stránky: - nemovitost je vhodná k bydlení i k rekrea čním účelům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 15 pro k.ú. a obec Vlastislav, prokazující stav evidovaný k datu 20.02.2017 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vlastislav, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 07.02.2017 byla svolána na den 17.02.2017, 15:00 hodin a byla provedena za ú časti vlastníků pí Olgy Myšákové a p. Pavla Myšáka. Podle sdělení vlastníků nemovitých věcí není předmětem dražby příslušenství rodinného domu (jako je kuchyňská linka včetně elektrického sporáku, zařizovací předměty koupelny a záchodu, elektrický bojler, topné panely, kamna na tuhá paliva) a ostatní vybavení domu. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 783480 Název katastrálního území: Vlastislav Kód obce: 565873 Název obce: Vlastislav Počet obyvatel obce: 168 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2015 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: okrajová část obce Vlastislav Infrastructure / infrastruktura: Obec Vlastislav se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 10 km jihozápadně od města Lovosice a přibližně 20 km jihozápadně od Litoměřic 30km od centra Ústí nad Labem. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec 168 obyvatel, má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, hospoda). Po dopravní stránce je obec dostupná z místní komunikace procházející obcí (od k řižovatky silnic Most-Lovosice-Třebenice-ve směru na Vlastislav), navazující dále na silnici I.tř. 15 (Most-Lovosice-Litoměřice) a následně silnici E55 a dálnici D8. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v okrajové části obce Vlastislav, severozápadně od středu obce, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy a rekreačními chalupami, přístup k nemovitým věcem je z veřejné komunikace. Rodinný dům je napojený na inženýrské sítě, tj. vodu, elektrický proud. Pozemek je oplocený, částečně rovinatý a více jako z poloviny svažitý, dvorní část je oplocená, přístup k domu je umožněn přes dvůr. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 24: Rodinný dům č.p. 24 je samostatně stojící stavba, tvořící součást pozemku čís. parcely St. 2, k.ú. Vlastislav. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží (1.NP - přízemí) a podkroví, půdorys domu je ve tvaru obdélníka. Vnitřní dispozice domu je tvořena jednou bytovou jednotkou o velikosti 4+kk s p říslušenstvím a sestává: - v 1.NP (přízemí) vstupní chodba, kuchyňský kout s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna se záchodem, schodiště do podkroví - v podkroví z chodby se schodištěm, technická místnost, dvě ložnice. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci kámen+cihla, se založením na základových pasech pravd ěpodobně zděných z kamene, stropy jsou v přízemí dřevěné trámové, střecha je sedlová, opatřená krytinou z plechových šablon, klempířské prvky jsou úplné, podlahy jsou betonové a prkenné, opat řené keramickou dlažbou a plovoucí laminátovou krytinou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější jsou neúplné s nedokončeným zateplením obvodového pláště. Dům má vnitřní rozvody el. proudu, vody, kanalizace, topení je v kamnech na tuhá paliva a elektrické s topnými panely, příprava teplé vody v elektrickém bojleru, v koupeln ě je vana, umyvadlo, záchod, v kuchyni kuchyňská linka s vestavěným elektrickým sporákem. Stáří a stavební stav: Rodinný dům pochází odhadem z roku 1930, předpokládané stáří domu bylo stanoveno na více než 80 let. Dům prochází v současné době celkovou rekonstrukcí, byla provedena vým ěna původních oken za plastová, kompletní výměna vnitřních rozvodů všech instalací, nově vybudované sociální zařízení koupelny a záchodu, nové vnitřní omítky i podlahové krytiny, výměna střešní krytiny, zateplení vnějšího obvodového pláště. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážné stavební závady. Další stavby v příslušenství: Na oceňovaných pozemcích se nachází venkovní úpravy (oplocení, vrátka, terasa, přípojky inženýrských sítí, kamenné opěrné zdi, zpevněné plochy), zčásti rozestavěné (uliční oplocení, venkovní terasa). - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 2, k.ú. Vlastislav, o výměře 159 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastav ěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 24, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 14/1, k.ú. Vlastislav, o výměře 633 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jde o svažitý pozemek tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 24 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 2, k.ú. Vlastislav. Pozemek čís. parcely 14/2, k.ú. Vlastislav, o výměře 47 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jde o rovinatý pozemek odd ělený od výše uvedených pozemk ů veřejnou komunikací čís. parcely 731/5. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 731/5, k.ú. Vlastislav (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník obec Vlastislav). - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 24 s příslušenstvím a pozemků čís. parcely 14/1, 14/2, podle LV č. 15, k.ú. Vlastislav, obec Vlastislav, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 17. února 2017 celkem 1.180.000,- Kč Slovy: Jedenmilionjednostoosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 15 jsou evidována následující omezení: 1x zástavní právo smluvní Podrobnější údaje o výše uvedeném omezení - viz část C listu vlastnictví č. 15 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 15, zástavní právo dražbou zanikne a nemá tak vliv na cenu obvyklou. Podle sdělení vlastníků nemovitých věcí není předmětem dražby příslušenství rodinného domu (jako je kuchyňská linka včetně elektrického sporáku, zařizovací předměty koupelny a záchodu, elektrický bojler, topné panely, kamna na tuhá paliva) a ostatní vybavení domu. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené sdělení vlastníků nemovitých věcí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 39/7789/2017. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 23. února 2017-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 39/7789/2017 LV no.: 15 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 24 258 3 788 977 304 45,0 537 517 2 venkovní úpravy 48 865 5,0 46 422 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 583 939 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 2 zastavěná plocha a nádvoří 159 180 28 620 2 14/1 zahrada 633 180 113 940 3 14/2 ostatní plocha, ostatní komunikace 47 10 470 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 143 030 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 726 969 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář 1 2 Rodinný dům v části obce Třebívlice - Stará, okr. Litoměřice Rodinný dům v části obce Třebenice-Teplá, okr. Litoměřice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 990 000,00 2-17 nestanoven 416 180 74 880 915 120,00 1,10 1 089 000 1 950 000,00 2-17 nestanoven 747 180 134 460 1 815 540,00 0,70 1 365 000 nabídka RK 1), RD s 1 PP, 1 NP+ podkroví, dispozice 2+1, v rekonstrukci nabídka RK 2), RD s 1 NP+ podkroví, dispozice 4+1, garáž, stodola, v rekonstrukci 3 Rodinný dům v části obce Třebenice, okr. Litoměřice 1 430 000,00 2-17 nestanoven 336 180 60 480 1 369 520,00 0,75 1 072 500 nabídka RK 3), RD s 1 NP,3+1, před rekonstrukcí 1/ nabídka realitní kanceláře Reality PROSTOR, s.r.o., Praha - Kyje 2/ nabídka realitní kanceláře Reality 11 Kpreal, Litoměřice 3/ nabídka realitní kancelá ře Aktivreality, Neratovice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,727 mil.kč nebyla stanovena 1,176 mil.kč 1,180 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p.24 k.ú.vlastislav pohled uliční jižní pohled uliční jihozápadní vstupní chodba v přízemí kuchyně v přízemí obývací pokoj v přízemí jídelní kout v přízemí ložnice v přízemí koupelna se záchodem v přízemí
chodba v podkroví technická místnost v podkroví obytný pokoj v podkroví ložnice v podkroví plot uliční zděný plot uliční zděný - 2 -