ZNALECKÝ POSUDEK č. 2268 O ceně - pozemek parcelní číslo 345 jehož součástí je stavba, rodinný dům č.p. 125, v k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno, JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení, č.j. 056 EX 8291/11-62. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail: milanjelinek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Moravském Krumlově 26.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti - pozemek parcelní číslo 345 jehož součástí je stavba, rodinný dům č.p. 125, v k.ú. Padochov, obec Oslavany, okres Brno-venkov. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek parcelní číslo 345 jehož součástí je stavba, rodinný dům č.p. 125 Adresa předmětu ocenění: Padochov 125 664 12 Oslavany Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Oslavany Katastrální území: Padochov Počet obyvatel: 4 639 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn - vodovod, elektřina a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 III 0,90 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 675,65 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.5.2015 za přítomnosti paní vlastníka nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 88, vyhotovený dne 2.4.2015 dálkovým přístupem k datům katastru nemovitostí - snímky z katastrální mapy - exekutorský příkaz ze dne 5.12.2011 vydaný Exekutorským úřadem v Brně, soudním exekutorem JUDr. Vítem Novozámským, č.j. 56 EX 8291/11-14 - usnesení o ustanovení znalcem Exekutorským úřadem v Brně 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti byly k datu zjištění ceny ve vlastnictví: - 2 -
Lepka Martin (850624/4428) Padochov č.p. 125, 664 91 Oslavany 6. Dokumentace a skutečnost Znalci jsou k dispozici podklady uvedené v A.4. Nebyla předložena žádná stavební dokumentace, měrné jednotky byly zjištěny přímým měřením na místě staveb. Ke stanovení obvyklé ceny bylo uskutečněno porovnání výchozí ceny nemovitosti zjištěné podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. se skutečným trhem se srovnatelnými nemovitostmi obdobného rozsahu, stavu opotřebení a dispozice nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je tvořena stavbou rodinného domu č.p.125, který tvoří součást s pozemkem parcelní číslo 345. K nemovitosti dále náleží venkovní úpravy, které jsou tvořeny zpevněnou plochou dvora domu, oplocením předzahrádky a přístupovým chodníkem. K venkovním úpravám dále náleží přípojky inženýrských sítí. Přístup k nemovitosti je po asfaltové komunikaci, před rodinným domem je umožněno parkování osobního vozidla. Celá nemovitost vyžaduje celkovou údržbu, stáří konstrukcí je různé, původní uliční obytná část byla vystavěna v roce 1935, dvorní přístavba pak v roce 1989. Bližší popis jednotlivých nemovitostí a stav objektů je doložen jejich fotodokumentací v příloze znaleckého posudku. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 125 b) Ocenění pozemků b 1 ) Parcela 345-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemek a stavba stejného vlastníka 3. Změny v okolí - Bez vlivu - stabilizovaný stav II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - území bez záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - rodinný dům 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - IV -0,08 samostatná část náležející k městu Oslavany 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí - vodovod, kanalizace, plyn a elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce - škola a zdravotní středisko v centru města Oslavany 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti - zpevněná komunikace, parkování před domem VI 0,00-4 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce - dostupnost do centra města Oslavany autobusovou dopravou zastávka ve středu městské části Padochov 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - průměrná II 0,00 nezaměstnanost 5,8% 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,950 Koeficient pp = I T * I P = 0,950 a) Ocenění staveb 11 i = 2 a 1 ) rodinný dům č.p. 125 Rodinný dům č.p.125 se nachází na parcele 345, je přízemní, zděný, nepodsklepený. Má dvě obytné místnosti, kuchyň s jídelnou a příslušenství. Konstrukce domu tvoří kamenné a betonové základy, cihelné a tvárnicové zdivo, stropy dřevěné a keramické, zastřešení tvoří sedlový krov s taškovou pálenou krytinou, ve dvorní části domu je plochá střecha. Rodinný dům tvoří dvě stavební části, uliční, původní část domu se sedlovým krovem, která má stáří pravděpodobně 80 let a dvorní část, která je přístavbou z roku 1989. Přístavba tvoří 1/3 stavby domu, je tedy upraven koeficient stáří domu. Dům je připojený na veřejný vodovod, kanalizaci, plynofikaci a elektřinu. Vytápěný je etážovým topením s plynovým kotlem a otopnými panely. Vybavení tvoří koupelna a splachovací záchod se standardním zařízením. Dům má jen nutnou údržbu. K datu prohlídky nemovitosti byla nutná oprava venkovních omítek a klempířských konstrukcí domu. Bude též nutná výměna krovu a střešní krytiny na uliční části domu. Součást domu a zjištění ceny tvoří též venkovní úpravy, které se nacházejí v předzahrádce domu. Tvoří je zpevněná plocha a přístupový chodník se zámkovou dlažbou, opěrné zdi plotu předzahrádky a plot tvořený kovovými rány s drátěnou nebo dřevěnou výplní. Ostatní charakteristické znaky pro zjištění ceny jsou v navazující části znaleckého posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 160,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] - 5 -
1.NP: 9,25*6,92 = 64,01 m 2 6,65*3,20+1,58*1,52+6,90*3,57 = 48,31 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 64,01 m 2 3,35 m 48,31 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP: (9,25*6,92)*(3,35) = 214,43 m 3 (6,65*3,20+1,58*1,52+6,90*3,57)*(2,80) = 135,28 m 3 střecha: 9,25*6,92+3,80/2 = 65,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 415,62 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 112,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 112,32 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový - vnitřní řadový dům II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - III 0,00 původní část cihla dvorní přístavba tvárnice 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm - 45 cm převažuje II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - ÚT plyn, III 0,00 otopné panely 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení - koupelna a III 0,00 záchod 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - zpevněné III 0,00 plochy, oplocení a přípojky inžen. sítí 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - výměra pozemku 197 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00-6 -
Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,742 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,950 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 160,- Kč/m 3 * 0,742 = 1 602,72 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 415,62 m 3 * 1 602,72 Kč/m 3 * 1,000 * 0,950= 632 816,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 632 816,36 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) parcela 345 Parcela 345 tvoří jeden funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 125, který je její součástí. V místě je možnost připojení na veřejný vodovod, elektřinu, plynofikaci a kanalizaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - území bez změn I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,950 6 i = 1-7 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,950 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 675,65 0,950 641,87 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha 345 197,00 641,87 126 448,39 Stavební pozemek celkem 197,00 m 2 126 448,39 Parcela 345 - zjištěná cena = 126 448,39 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) rodinný dům č.p. 125 632 816,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 632 816,40 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) parcela 345 126 448,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 126 448,40 Kč Celkem 759 264,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 759 264,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 759 260,- Kč slovy: Sedmsetpadesátdevěttisícdvěstěšedesát Kč D. Stanovení ceny obvyklé: 1) Rodinný dům č.p. 125, který je součástí pozemku parcelní číslo 345 Obvyklou (obecnou) cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji majetku. Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak bez mimořádných vlivů, kterými mohou být osobní poměry prodávajícího nebo mimořádná obliba.... Pro stanovení obvyklé ceny je výhodné užít porovnávací metodu podle již uskutečněných prodejů v daném místě a čase. - 9 -
V obci Oslavany, městské části Padochov dochází k prodejům srovnatelných obytných objektů a to především pro účel navazujícího trvalého bydlení za předpokladu jejich modernizace a částečné rekonstrukce vnitřního uspořádání, zateplení obvodového pláště a konstrukce ploché střechy stavby a výměně oken. Podle mé osobní zkušenosti, kterou však nemohu doložit kopiemi odpovídajících smluv, tedy pouze na základě sdělení prodávajících, kterým jsem vyhotovoval znalecké posudky mohu vyhledat obdobné objekty i v samotném městě Oslavany, části Padochov a uskutečnit tak porovnání s cenou zjištěnou v části C. Porovnávané objekty byly původně, stejně jako rodinný dům č.p.125, malým domem hornické rodiny. Domy většinou obsahovali jen jednu obytnou místnost a kuchyň. Této skladbě odpovídá uliční část domu, která má šířku 6,92 m a hloubku 9,25m. Tyto základní části byly u srovnatelných domů též rozšířeny o přístavbu, ve které se nachází příslušenství stavby a případně jedna menší obytná místnost. Stáří přístaveb je 25 až 40 let. Podle dřívějších prodejů mohu konstatovat, že cena obvyklá (prodejní) objektů srovnatelných s domem č.p.125, tedy v odpovídající velikosti obestavěného prostoru včetně pozemku odpovídá k datu zjištění ceny ceně zjištěné v části C zvýšené o náklady s převodem nemovitosti a platby pro realitní kanceláře. Ve většině případů se kterými jsem se setkal docházelo ke zvýšení ceny o 10 až 15%. Cena zjištěná u rodinného domu č.p. 167 je 759 260,- Kč. Obvyklá cena domu č.p. 125 a pozemku 345 činí 850 000 Kč. Teto cena je stanovena bez ohledu na mimořádné podmínky trhu s nemovitostmi srovnatelné velikosti a účelu ve srovnatelných obcích. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obecná cena nemovitosti celkem: 850 000,- Kč slovy: osmsetpadesátisíc Kč Poznámka: na nemovitosti zapsané na LV č. 88 je vázáno zástavní právo soudcovské a smluvní, jehož vliv nebyl pro zjištění obvyklé ceny uvažován. V Moravském Krumlově 26.5.2015 Ing. Milan Jelínek Rakšická 645 672 01 Moravský Krumlov telefon: 515322875, 602947321 e-mail: milanjelinek@volny.cz - 10 -
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 28.2.1990 č.j.spr 726/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2268 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2268. otisk kulaté pečetě podpis znalce - 11 -
uliční část domu č.p. 125 (původní výstavba) dvorní přístavba domu č.p. 125 (přístavba příslušenství)