ZNALECKÝ POSUDEK č.3658-481/2013 O ceně rodinného domu v obci Rychnov na Moravě č.p.196, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.290/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 817 m 2, vše zapsáno na LV č.120 pro k.ú.rychnov na Moravě Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.12.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Rychnov na Moravě č.p.196, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.290/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 817 m 2, vše zapsáno na LV č.120 pro k.ú.rychnov na Moravě 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Rychnov na Moravě 196 569 34 Rychnov na Moravě Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Rychnov na Moravě Katastrální území: Rychnov na Moravě Počet obyvatel: 592 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti znalce a manželky vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.120 pro k.ú.rychnov na Moravě - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 550212/2681, Pan Jan Brázdil, Rychnov na Moravě 196, 56934 Rychnov na Moravě, vlastnictví: výhradní 550212/2681, Pan Jan Brázdil, Rychnov na Moravě 196, 56934 Rychnov na Moravě, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou a plochou střechu, cihelné zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon a vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a elektrickým sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z betonu, dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dispozičně jde o byt 4+1. Dům je z roku 1921, původně jako stodola, v roce 1980 byla provedena přestavba na objekt bydlení. Stav objektu je podstandardní, celkové vybavení podstandardní. Nutné menší opravy. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není, ale je možné. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou, snížen Kp. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8620 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6034-5 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 10,2*5,85 = 59,67 přízemí 10,2*17,7+(5,65*10,2-5,15-3,0) = 230,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 59,67 m 2 2,40 m přízemí 230,02 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 10,2*5,85*2,4 = 143,21 m 3 vrchní stavba 10,2*17,7*4,8 = 866,59 m 3 zastřešení 10,2*17,7*4,3/2 = 388,16 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 143,21 m 3 vrchní stavba NP 866,59 m 3 zastřešení Z 388,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 397,96 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy rovné S 100-6 -
4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina standardní S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře plné a prosklené S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností standardní S 90 14. Podlahy obytných místností beton P 10 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace standardní S 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 90 1,00 1,98 14. Podlahy obytných místností P 2,20 10 0,46 0,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30-7 -
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,88 Koeficient vybavení K 4 : 0,9388 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,73 92 150 61,33 5,3541 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 22,56 92 130 70,77 15,9657 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,40 92 110 83,64 7,0258 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,77 92 100 92,00 7,1484 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,62 33 40 82,50 2,9865 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,96 33 40 82,50 0,7920 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,17 33 50 66,00 4,0722 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,98 33 40 82,50 2,4585 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,45 33 40 82,50 2,0213 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,40 33 55 60,00 2,0400 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,53 33 55 60,00 3,3180 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,34 33 47 70,21 1,6429 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,06 33 47 70,21 0,7442 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,53 33 35 94,29 5,2142 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,57 33 37 89,19 4,0760 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,40 33 35 94,29 3,2059 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,02 33 35 94,29 1,9047 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 33 45 73,33 2,4199 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,53 33 40 82,50 0,4373 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,36 33 45 73,33 3,1972 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 33 45 73,33 0,2347 Opotřebení: 76,2595-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9388 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6034 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 366,26 Plná cena: 1 397,96 m 3 * 2 366,26 Kč/m 3 = 3 307 936,83 Kč Opotřebení analytickou metodou: 76,2595 % - 2 522 616,09 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 785 320,74 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + -12% * (100 % + 50%) +32,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost, pěkné okolí Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6034 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-9 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,6034 32,00 59,82 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.290/2 817,00 59,82 48 872,94 nádvoří Stavební pozemek - celkem 48 872,94 Pozemek - zjištěná cena = 48 872,94 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3 307 936,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 307 936,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 48 872,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 48 872,90 Kč Celkem 3 356 809,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 356 809,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 785 320,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 785 320,70 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 48 872,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 48 872,90 Kč Celkem 834 193,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 834 193,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 834 190,- Kč slovy: Osmsettřicetčtyřitisícjednostodevadesát Kč - 12 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 230.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do výše 530.000,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít, s.r.o., Ovocný trh 572/11, Praha, 110 00, Nařízení exekuce 5 Exe 1371/2011-17 ze dne 15.12.2011, Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 2.520,- Kč - Česká televize, Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 8.607,- Kč - ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o., Spálená 112/55, Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 030 Ex 11678/12-74 ze dne 6.9.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD o velikosti 4+1 ( 120m2)velká zahrada, Rychnov na Moravě. Požadovaná cena 720.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 13 -
Prodej RD Mladějov na Moravě, 1445 m2 Nabízíme prodej rodinného domu v obci Mladějov na Moravě, dům se skládá ze 2 podlaží, dole obývací pokoj 36 m2, ložnice 18 m2, kuchyň 15 m2, toaleta, koupelna a dvě verandy. Druhé podlaží- 3 místnosti, toaleta a sprchový kout. Elektřina i třífázový proud, zavedený plyn topení a ohřev vody, vlastní jímka a kanalizace, voda místní vodovod. V obci veškerá občanská vybavenost, obchod, školka, krásná příroda, průmyslové muzeum- unikátní technický skanzen. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč s provizí RK. rodinný dům v obci Rychnov na Moravě. Dispozice: kuchyně s jídelnou a kachlovými kamny, obývací pokoj, 2x ložnice, koupelna a WC. V domě proběhla rekonstrukce rozvodů topení, elektřiny, vnitřních omítek a střešní krytiny. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem s rozvody do ÚT. Zahrada o CP 734 m2. Požadovaná cena 890.000,- Kč včetně provize. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 840.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 840.000,- Kč. Slovy: Osmsetčtyřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.12.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3658-481/2013 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 120 ze dne 1.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -