ZNALECKÝ POSUDEK č. 659-16/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 998 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Teplá a obec Teplá, a to pozemku p.č.st.284 jehož součástí je stavba č.p.250, pozemku p.č.317/3, pozemku p.č.320/1, pozemku p.č. 321/1 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává v vyhotoveních. V Praze 9.3.2015 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 545/12-92 ze dne 27.8.2014 vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 998 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Teplá a obec Teplá, a to pozemku p.č.st.284 jehož součástí je stavba č.p.250, pozemku p.č.317/3, pozemku p.č.320/1, pozemku p.č. 321/1 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy ve smyslu ustanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí tak, aby tvořila východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) a ne cenu za kterou mají být nemovitosti prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD s pozemky Adresa předmětu ocenění: Klášterní 250 364 61 Teplá Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Teplá Katastrální území: Teplá Počet obyvatel: 3 012 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 369,77 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitostí Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14.11.2014 z volně přístupných pozemků. Vlastní prohlídka objektu č.p. 250 nebyla znalci umožněna. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že nepodaří-li se znalci prohlídku nemovitých věcí provést, ocení je podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014, kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 545/12-92 ze dne 27.8.2014 požadující vypracovat ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 998 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Teplá a obec Teplá, a to pozemku p.č.st.284 jehož součástí je stavba č.p.250, pozemku p.č.317/3, pozemku p.č.320/1, pozemku p.č. 321/1 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 998 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Teplá, katastrální území Teplá, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz. Příloha posudku. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Teplá, katastrální území Teplá, obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 14.11.2014 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz.,Exdražby.cz a Portálu dražeb. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 998 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Teplá, katastrální území Teplá, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech je jako vlastník těchto nemovitostí uvedena: 3
2 ) Na výpise z katastru nemovitostí číslo 998 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Teplá, katastrální území Teplá, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kavková Věra Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní právo váznoucí na posuzované nemovitosti je vymazáno až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucí zástavě a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení - u pořizované nemovitosti nelze z hypotečního úvěru zajištěné pořizovanou nemovitostí složit dražební jistinu, která je podmínkou pro účast na dražbě. 3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 6. Dokumentace a skutečnost 1 ) K budově č.p. 250 umístěné na pozemku p.č. St.284 nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 2 ) Identifikační údaje evidované v KN o posuzovaných nemovitostech odpovídají skutečnosti. 3 ) Pro určení půdorysných výměr objektu byly použity údaje z KN, výškové údaje byly doměřeny lineární aproximací. 7. Celkový popis nemovité věci 4
Posuzovaná nemovitost je umístěna v obci Teplá, ulici Klášterní v zástavbě rodinných domů poblíž centra obce. Nemovitost je možné napojit na veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Vlastní objekt č.p. 250 je řadový dvoupodlažní RD původní zástavby, kdy pro uvedení RD na současný standard bydlení je předpokládána rekonstrukce vnitřních prostor, instalace plynu,zateplení objektu a výměna střešní krytiny. Navzájem na sebe navazující oceňované pozemky o celkové velikosti 1 092 m2 jsou přístupné z místní komunikace průjezdem v domě č.p.250 a z východní strany z nezpevněné vedlejší komunikace. Příslušenství nemovitostí tvoří : Zahradní skleník Drobné hospodářské stavby v dvorní části č.p.250 Částečné oplocení pozemku p.č. 321/1 a p.č.321/2 5
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob u staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu.( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 6
B) ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost I -0,04 zatížena zástavními a exekučními tituly 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - objekt užíván současnými I -0,20 vlastníky 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,760 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0,798 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 250 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 65 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 770,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 PP: (9,8*11)/2 = 53,90 m 2 1 NP: (9,8*11) = 107,80 m 2 2 NP: (9,8*11) = 107,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 PP: 53,90 m 2 2,70 m 1 NP: 107,80 m 2 2,80 m 2 NP: 107,80 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1 PP: ((9,8*11)/2)*(2,70) = 145,53 m 3 1 NP: ((9,8*11))*(2,80) = 301,84 m 3 2 NP: ((9,8*11))*(2,80) = 301,84 m 3 půdní nadezdívka: (9,8*2,8)*,9 = 24,70 m 3 zastřešení: (9,8*11)*1,6/2 = 86,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 860,15 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 53,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 269,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 5,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 8
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Pro uvedení na současný standard bydlení je přepokládána rekonstrukce vnitřních prostor, zateplení fasády a výměna střešní krytiny Koeficient pro stáří 65 let: s = 1-0,005 * 65 = 0,675 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,675 = 0,487 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,760 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 770,- Kč/m 3 * 0,487 = 861,99 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 860,15 m 3 * 861,99 Kč/m 3 * 0,760 * 1,050= 591 669,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 591 669,68 Kč 2. Ocenění pozemků 9
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,760, Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,760 * 1,000 * 1,050 = 0,798 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 369,77 0,798 295,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.284 296,00 295,08 87 343,68 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 320/1 352,00 295,08 103 868,16 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 191 211,84 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 317/3 85011 109,00 2,44 40,00 3,42 372,78 zahrada 321/1 85011 535,00 2,44 40,00 3,42 1 829,70 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 644,00 m2 2 202,48 Pozemky - zjištěná cena = 193 414,32 Kč 10
B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů obdobného charakteru, v lokalitě Teplá a jejího okolí do 5 km. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je těmito parametry zohledněno: - poloha nemovitosti a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - parkovací možnosti - možnost ručení pořizovanou nemovitostí při financování objektu bankovními domy standardní hypotékou - věrohodnost informací tyto parametry podstatně ovlivňující cenu nemovitosti a jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané. 11
a.1) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Teplá-Staré Sedlo, současná nabídková cena 580 000,-Kč. 12
a.2) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Teplá současná nabídková cena 990 000,-Kč. 13
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující parkovací možnosti (garáž) K7 koeficient možnosti ručení při financování standardní hypotékou K8 koeficient validity informací ( nabídka *0,85,skutečný prodej=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k8 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 l cena po srovnání Teplá- Staré Sedlo 580 000 1,3 1,00 1 1 1 1 0,85 0,85 0,94 544 765 Teplá 990 000 1 0,90 0,9 0,85 1 0,9 1 0,95 0,59 582 781 celkem Kč 1 127 546 c ) klady : průměr v Kč 563 773 - nemovitost je dobře přístupná, poblíž centra obce - nemovitost je možné napojit na inženýrské sítě v rozsahu voda elektřina,kanalizace - nemovitost má nové výplně otvorů - okna d) zápory: - jedná se o stavbu bez tepelně izolačních vlastností posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. e) cena dle cenového předpisu platného 9.3.2015 činí celkem 785 080,- Kč. 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 785 080 Kč 1 přímé porovnání 563 773 Kč 2 vážený průměr cen 3 ) stanovení ceny obvyklé 637 542 Kč V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí na 637 500,- Kč. 14
C. REKAPITULACE, o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 998 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Teplá a obec Teplá, a to pozemku p.č.st.284 jehož součástí je stavba č.p.250, pozemku p.č.317/3, pozemku p.č.320/1, pozemku p.č. 321/1 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.11.2014, činí 637 500,- Kč. slovy: Šestsettřicetsedmtisícpětset Kč. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze 9.3.2015 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 659-16/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16/2015. E. Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí číslo 998 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro obec Teplá, katastrální území Teplá, - pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz. Příloha posudku. 15
16