ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5091/2015 NEMOVITÁ VĚC: Garáž bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1280 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Neštěmice Adresa nemovité věci: Ústí nad Labem, 400 01 Vlastník stavby: Václav Knejp, Sibiřská 372, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Václav Knejp, Sibiřská 372, 40001 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 7595/09 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 60 000 Kč Datum místního šetření: 7.5.2015 Stav ke dni : 7.5.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti Počet stran: 10 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 23.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1280 a pozemku p.č. 1280 v k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem na listu vlastnictví č. 176. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.4.2015, LV 176, kat. úz. Neštěmice - kopie mapy katastrální ze dne 4.5.2015, kat. úz. Neštěmice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 7595/09-39 ze dne 26.9.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 7595/09-121 ze dne 23.4.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Ústí nad Labem je město s veškerou občanskou vybaveností a technickou infrastrukturou. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - řadová krajní garáž je situována v části města Ústí nad Labem - Neštěmice v blízkosti ulice Sibiřské na pozemku p.č. 1280. Garáž je zděná s betonovým stropem. Střecha pultová krytá lepenkou. Vrata kovová. Garáž je ve zhoršeném stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce
Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáž bez č.p. OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Koeficient pp = I T * I P = 1,100 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Neštěmice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Garáž bez č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 217,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*3,3 = 19,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 19,80 m 2 2,20 m Obestavěný prostor 1.NP: (6*3,3)*(2,20)+2,70 = 46,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 46,26 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00
pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,850 = 0,722 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 217,- Kč/m 3 * 0,722 = 878,67 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 46,26 m 3 * 878,67 Kč/m 3 * 1,000 * 1,100= 44 712,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 44 712,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný řadovou krajní garáží. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,100 = 1,100 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 320,- 1,100 1 452,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1280 20,00 1 452,00 29 040,- nádvoří Stavební pozemek - celkem 20,00 m 2 29 040,- Pozemek - zjištěná cena = 29 040,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáž bez č.p. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,00 m 2 Obestavěný prostor: 42,30 m 3 Plocha pozemku: 20,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Exkluzivnì nabízíme k prodeji øadovou garáž v osobním vlastnictví, která se nachází témìø v centru mìsta Ústí nad Labem-Dùlcích. Garáž o velikosti 23 m2 je zdìná, podlaha betonová, vjezdová vrata døevìná. Je zde pøípojka na elektrickou energii. Garáž je velmi dobøe udržovaná. Lokalita Důlce, Ústí nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m 2 3 408 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 23,00 m 2 0 m 2 75 000 Kč 3 261 Kč/m 2 Název: Garáž Nabízíme Vám k prodeji garáž v ulici Vojanova, Ústí nad Labem Garáž se nachází v klidné èásti. Celý areál je chránìn vraty na dálkové ovládání a je oplocen. Garáž je v dobrém stavu, je èistá,
suchá a prodává se nevybavená. Slouží k parkování osobního automobilu nebo ke skladovacím úèelùm. Lokalita Vojanova, Ústí nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,50 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,24 Upravená j. cena Kč/m 2 3 250 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 19,00 m 2 0 m 2 260 000 Kč 13 684 Kč/m 2 Název: Garáž Nabízíme prodej garáže v osobním vlastnictví o velikosti 23 m2 v Ústí nad Labem - Støekov,ulice žukovova, garážový dvùr. Garáž má betonovou podlahu, vstupní plechová dvoukøídlá vrata. Je zde zavedena elektøina 220 V, ale není zapojena. Objekt je v udržovaném velmi dobrém stavu. Lokalita Žukova, Ústí nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 3 304 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 23,00 m 2 0 m 2 80 000 Kč 3 478 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 250 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 321 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 3 408 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 321 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 18,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 59 778 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb
1.1 Garáž bez č.p. 44 712,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 29 040,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Garáž bez č.p. 59 778,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 59 778 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 73 752 Kč Obvyklá cena 60 000 Kč slovy: Šedesát tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední, b) parametry povyšující cenu: garáž se nachází v okolí bytové zástavby, c) parametry ponižující cenu: zhoršený stav nemovitosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 60 000,- Kč. V Praze 23.5.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5091/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 102/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1