ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/7218/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemku čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 128/7218/2015 LV no.: 133 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemkem čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Děčín XIV-Dolní Žleb 266, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 1.847.474 Kč 1.430.350 Kč nestanovena Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK budova č.p. 26 přípojky inženýrských sítí Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 1.400.000 Kč 1.400.000 Kč nestanoveno Kč St. 39/2, St. 39/4 326 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Dolní Žleb střední část částečná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný cca 130 m 2 nejištěna m 2 Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 1100 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1273 Kč/ m 3 Income: Příjem: 65 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Ivety Hrochové, bytem Děčín XIV-Dolní Žleb 266, 405 02 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou evidována tato omezení: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 585.000,- Kč, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Příbrami č.j. -77307/2006 /063940/0206 ze dne 23.08.2006. Právní moc ke dni 26.09.2006. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 341.690,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín - Mgr. Zdeněk Pánek č.j. 112EX-3464/2011-20 ze dne 14.02.2012. - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.090.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.02.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.02.2006. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 133 v příloze tohoto posudku. Výše uvedená omezení dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 585.000,- Kč, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Příbrami č.j. -77307/2006 /063940/0206 ze dne 23.08.2006. Právní moc ke dni 26.09.2006. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 341.690,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín - Mgr. Zdeněk Pánek č.j. 112EX-3464/2011-20 ze dne 14.02.2012. - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.090.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.02.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.02.2006. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 133 v příloze tohoto posudku. Výše uvedená zástavní práva dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že poslední známé využití oceňované budovy bylo provozování penzionu s restaurací. Kolaudační souhlas ani jiné dokumenty nebyly předloženy. Weak points / slabé stránky: - jde o odlehlou část Děčína, vzdálenost do centra města je cca 10 km - chybějící údržba Strong points / silné stránky: - v blízkosti vede mezi turisty oblíbená Labská cyklostezka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 28.5.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 29.5.2015 c/ znalecký posudek č. 3083/203/12 (vypracoval Mgr. Ota Zeman) d/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 27.5.2015, ve 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů budovy. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 630471 Název katastrálního území : Dolní Žleb Kód obce : 562335 Název obce : Děčín Počet obyvatel obce : 49833 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2015 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Děčín Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Část města Dolní Žleb Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín patří k velkým městům Ústeckého kraje, nachází se na severozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem, zhruba 14 km od hraničního přechodu Hřensko/Schmilka. Město má kompletní občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (magistrát města Děčín, pošta, policie, okresní soud, celní úřad, finanční úřad, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská školka, obchody, restaurace atd.). Po dopravní stránce je město Děčín velmi dobře napojeno na silniční a železniční síť. Hlavní osu silniční sítě představují silnice I/13 spojující Podkrušnohoří s Podještědím, silnice I/9 spojující SRN Rumburk Českou Lípu Mladou Boleslav a silnice I/62 Ústí nad Labem Děčín Hřensko/Schmilka. Z hlediska železniční dopravy je Děčín významným železničním uzlem především ve spojení se SRN na trase Praha Děčín Drážďany Berlín Hamburk. Město je také významným říčním přístavem na Labské vodní cestě. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v městské části Dolní Žleb. Dolní Žleb se nachází zhruba 10 km severně od Děčína, zástavbu tvoří převážně rodinné a rekreační domy, doplněné o ubytovací zařízení a restaurace. Lokalita se nachází na levém břehu řeky Labe v CHKO Labské Pískovce. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu a vody. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů budovy nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací získaných ze znaleckého posudku č. 3083/203/12 (vypracoval Mgr. Ota Zeman), který byl předán objednatelem ocenění. Budova č.p. 26: Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící podsklepenou budovu s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Podle dostupných informací je vnitřní dispozice následující: 1. PP tvoří sklepní prostory. 1. NP sestává z prostoru restaurace vč. kuchyně a sociálního zařízení. 2. NP sestává z pěti pokojů, které byly v minulosti pronajímány. Podle dostupných informací má pouze jeden z pokojů vlastní sociální zařízení. V podkroví se nachází jeden byt (dispozice nezjištěna). Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou v 1. NP zděné z kamenného zdiva, v 2. NP hrázděné, střešní konstrukce je mansardová, krytinu tvoří pískovaný asfaltový šindel, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat betonové a dřevěné, krytinu tvoří v 1. NP dlažba, okna jsou dřevěná dvojitá, vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře lze předpokládat dřevěné hladké plné a prosklené, vnitřní i vnější omítky štukované hladké. Podle dostupných informací má dům vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace, vytápění lokální elektrické doplněné o krb. Odkanalizování lze předpokládat do jímky. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, na základě užitého materiálu a konstrukce lze odhadovat stáří na zhruba 130 let. Při vnější prohlídce nebyly na domě patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu je ale podprůměrný, je znát chybějící údržba. Stavebně-technický stav vnitřních prostor nebylo možno během prohlídky ověřit, je nutné předpokládat podprůměrný stavebně-technický stav vyžadující minimálně částečnou rekonstrukci. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 39/2 o výměře 267 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je převážně zastavěn oceňovaným domem č.p. 26. Pozemek čís. parcely St. 39/4 o výměře 59 m2, je v katastru nemovitostí evidovaná v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Na pozemku se nachází terasa, která patří k oceňovanému domu č.p. 26. Tvar a konfigurace pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 1.847.474 Kč Výnosová hodnota: 1.430.350 Kč Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a výnosová hodnota byla stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu majetku. Pro nedostatek údajů o prodejích srovnatelného majetku v lokalitě není použito ocenění porovnávacím způsobem. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů (zisků) dosažitelných pronajímáním nemovitých věcí. - 7 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemku čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. května 2015 Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 1.400.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 133. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 133 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 133, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 128/7218/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 29. 5. 2015-8 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 128/7218/2015 LV no.: 133 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.p. 26 1110 4 372 4 853 465 65,0 1 698 713 2 venkovní úpravy 50 961 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 749 674 Comments Komentář oceněno podílem na stavbě hlavní Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 39/2 zastavěná plocha a nádvoří 267 300 80 100 2 St. 39/4 zastavěná plocha a nádvoří 59 300 17 700 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 97 800 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 847 474 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Number Lease price Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Počet Cena za pronájem Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář objekt Kč/objekt/year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč 1 restaurace v 1. NP 1 72 000 72 000 40 43 200 19 440 23 760 8 297 000 2 pokoje v 2. NP 5 73 000 365 000 60 146 000 65 700 80 300 8 1 003 750 3 byt v podkroví 1 18 000 18 000 40 10 800 4 320 6 480 5 129 600 uvažováno 200 Kč / noc / pokoj Yeld value Výnosová hodnota 1 430 350 Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 3 Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,847 mil.kč 1,430 mil.kč nestanovena 1,400 mil.kč
Mapa širších vztahů budova č.p. 26 v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace budova č.p. 26 v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj Přístup k domu z ulice Pohled na dům č.p. 26 Pohled na dům č.p. 26 Pohled na dům č.p. 26 Terasa Vstup do domu