ZNALECKÝ POSUDEK 3066-282/2012 O ceně rodinného domu v obci Bučovice, Vícemilice, Urbáškova č.p.63, včetně příslušenství a pozemků p.č.438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 412 m 2 a p.č.439, zahrada, o velikosti 394 m 2, vše zapsáno na LV č.530 pro k.ú. Vícemilice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 77200 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 158/05-210 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 4.9.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 4.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny rodinného domu v obci Bučovice, Vícemilice, Urbáškova č.p.63, včetně příslušenství a pozemků p.č.438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 412 m 2 a p.č.439, zahrada, o velikosti 394 m 2, vše zapsáno na LV č.530 pro k.ú. Vícemilice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Urbáškova 63 685 01 Bučovice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Bučovice Katastrální území: Vícemilice Počet obyvatel: 6 455 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 75,4434 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 75,44 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 4.9.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.530 pro k.ú. Vícemilice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Petr Novák, Urbáškova 63, 68501 Bučovice, vlastnictví: výhradní Pan Petr Novák, Urbáškova 63, 68501 Bučovice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění byly zjištěny na základě stavebně technického provedení a na základě informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní objekt, se sedlovou střechou, smíšené zdivo, krytina z osinkocementových šablon a pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Fasáda je vápenná, převážně chybějící. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní vybavení je podstandardní, stav domu je zhoršený, údržba nedostatečná. Je možnost napojení na veřejný vodovod. Stáří objektu je nejméně 90 roků. Dům je napojen na elektřinu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno 1.2. Věcné břemeno 1.3. Věcné břemeno - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 314,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: = 160,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 160,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: obestavěný prostor: = 600,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 600,00 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 160,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 160,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,170 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území I -0,03-5 -
obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I -0,04 sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické I -0,05 zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,170 * 0,930 * 0,850 = 0,134 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kč/m 3 * 0,134 = 444,08 Kč/m 3 CP = CU * OP = 444,08 Kč/m 3 * 600,00 m 3 = 266 448,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 266 448,- Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 75,44 1,00 2,1550 1,3200 214,60 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 75,44 0,40 2,1550 1,3200 85,84 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 438 412,00 214,60 88 415,20 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 439 394,00 85,84 33 820,96 Stavební pozemky - celkem 122 236,16 Pozemky - zjištěná cena = 122 236,16 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno služebnosti - zřízení plotu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 10 000,- Kč - 7 -
1.2. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno služebnosti - zřízení plotu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 10 000,- Kč 1.3. Věcné břemeno Popis: Věcné břemeno služebnosti - zřízení plotu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 10 000,- Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 266 448,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 266 448,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 122 236,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 122 236,20 Kč Celkem 388 684,20 Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč 1.2. Věcné břemeno 10 000,- Kč 1.3. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 30 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 358 684,20 Kč 358 684,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 266 448,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 266 448,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 122 236,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 122 236,20 Kč - 9 -
Celkem 388 684,20 Kč Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč 1.2. Věcné břemeno 10 000,- Kč 1.3. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 30 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem 358 684,20 Kč 358 684,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 358 680,- Kč slovy: Třistapadesátosmtisícšestsetosmdesát Kč Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno - služebnost zřízení plotu na pozemku p.č.439 pro p.č.385/54, 516/1 a 906/7. Tato břemena jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Půjčka od ČSTSP ve výši 60.000,- Kč, Exekuční příkaz k prodeji k nemovitosti - 057EX-158/2005-26 ze dne 14.4.2005, Nařízení exekuce 25EXE-2118/2010-21 ze dne 16.7.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 093EX-1010/2010 ze dne 30.12.2010, Nařízení exekuce 25EXE-3207/2010-14 ze dne 14.12.2010, Nařízení exekuce 25EXE-3208/2010-15 ze dne 14.12.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 114EX-1707/2010-8 ze dne 17.1.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 6.547,- Kč s příslušenstvím - E.ON Energie, a.s., F. A. Gestnera 2151/6, České Budějovice 7, 370 49, Nařízení exekuce 25Nc-1898/2009-7 ze dne 11.2.2009, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 107EX-167/2009-16 ze dne 1.6.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek ve výši 8.000,- Kč s příslušenstvím a 1.500,- Kč s příslušenstvím - Město Bučovice, Jiráskova 502, 685 01 Bučovice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 10 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej rodinného domu 2+1 v obci Kojátky,okr. Vyškov. Zastavěná plocha a nádvoří 339 m2.topení na tuhá paliva.cena 399 000 Kč. rodinný dům v obci Černčín u Bučovic. Jedná se o řadový dům se zastavěnou plochou 45m2, na pozemku o celkové ploše 137m a zahradou 879m2 vzdálenou 1,5km od domu. Dům je vystavěn z větší části ze smíšeného zdiva, několik let neobývaný, určen k demolici. Přípojka vody, plyn a elektrika před domem. V okolí jsou lesy, možnost houbaření, turistiky, cykloturistiky, skvělé místo na chalupaření. Požadovaná cena 150.000,- Kč. cihlový RD 3+1 v obci Bučovice-Vícemilice, určený k celkové rekonstrukci. RD je v řadové zástavbě, suchý s dispozicí vstupní chodby, ze které se vchází do kuch.části a následně do 2 průchozích pokojů o vel cca 11 a 16 m2. Na kuch.část navazuje koupelna, Wc a zázemí kuchyně. Z chodby lze projít do zastřešené spojovací verandy, kde je situovaný pokoj o vel cca 16,5 m2 a dále dílnička, sklad.prostory. Na dům navazuje menší dvorek s hosp.přístavky a následně rovinatá - 11 -
oplocená zahrada cca 355m2. Na pozemek je možnost ze zadní strany vjezd po příjezdové komunikaci. Požadovaná cena 530.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 30.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 360.000,- Kč. Slovy: Třistašedesáttisíc Kč V Olomouci, 4.9.2012 Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3066-282/2012 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.530 ze dne 10.8.2012 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -