ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4046/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4046/2013 NEMOVITOST: Objekt individuální rekreace, Rekreační chata č.ev. 674 bez pozemku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Chyňava, k.ú. Chyňava Adresa nemovitosti: Chyňava, Vlastník stavby: Milan Danda, Kollárova 296, Libušín, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 19360/12-24 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - rekreační chaty č.ev. 674 na pozemku parc. č. St (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Chyňava, obec Chyňava, okres Beroun, vše uvedeno na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí č. 435 ze dne pro kat. úz. Chyňava, KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Chyňava, list mapy ZS/16/12 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j. 124 EX 19360/12-24 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 19360/12-65 ze dne informace z realitního trhu - fotodokumentace nemovitosti - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Chyňava patří územně do okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Beroun. Obec Chyňava se rozkládá asi 8 km severně od Berouna. Chyňava se dále dělí na pět části: Chyňava, Lhotka u Berouna, Libečov, Malé Přílepy a Podkozí. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná rekreační chata č.ev. 674 se nachází v chatové oblasti, v lokalitě zvané Podkozí v sousedství potoka Loděnice. Chata je postavena na pozemku parc. č. St (pozemek jiného vlastníka), pod svažitým terénem. Přístup k chatě je zajištěn přes lávku překlenující potok Loděnice, příjezd až k chatě není možný. Příjezd je přes nezpevněné pozemky a parkování je možné na louce za potokem. Chata je dvoupodlažní s podkrovím a verandou. K chatě náleží zděná terasa s kovovým zábradlím. Dispozice chaty ani vnitřní vybavení nebylo možné zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její 2

3 kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Rekreační chata č.ev. 674 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Samostatně stojící rekr. chata č.ev. 674 se nachází v zářezu východního svahu na cizím pozemku parc. č. St Chata je dvoupodlažní s podkrovím. Dispozice chaty nebylo možné zjistit. Přístup do chaty je přes dřevěné schodiště do 2.NP. Ve 2.NP a podkroví se nachází veranda s dřevěným zábradlím, s tím že ve 2.NP se jedná o vstupní verandu s posezením. Chata má betonové základy, 1.NP (sklep) je kamenný. Zbytek chaty je dřevěný včetně stropů a krovu. Střecha je sedlová krytá plechovou krytinou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní a vnitřní povrchy jsou opatřeny nátěrem. Schodiště vnitřní dřevěné. Okna a dveře dřevěné. Okenice nejsou. Bleskosvod není. Napojeno na el. rozvod. Odkanalizování pravděpodobně do trativodu. Napojení na vodu nezjištěno. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,0*6,8 = 34,00 2.NP 5,0*6,8 = 34,00 podkroví 5,0*6,8 = 34,00 3

4 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 34,00 m 2 2,10 m 2.NP 34,00 m 2 2,10 m podkroví 34,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (5,0*6,8)*(2,10) = 71,40 m 3 2.NP (5,0*6,8)*(2,10) = 71,40 m 3 podkroví (5,0*6,8/2)*(2,30) = 39,10 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 71,40 m 3 2.NP NP 71,40 m 3 podkroví Z 39,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 181,90 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 5, ,46 2,48 2. Zdivo P 23, ,46 10,76 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 4

5 19. Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod P 0, ,46 0, Ostatní S 4, ,00 2, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,88 Koeficient vybavení K 4 : 0,7788 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7788 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 298,23 Plná cena: 181,90 m 3 * 3 298,23 Kč/m 3 = ,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 % ,85 Kč Rekreační chata č.ev zjištěná cena = ,19 Kč 5

6 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 56,00 m 2 Obestavěný prostor: 181,90 m 3 Zastavěná plocha: 102,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rekreační chata Nabízíme k prodeji původní udržovanou chatu nedaleko obce Chýňava v krásné lokalitě Dědkova Mlýna osada Rujana. Chata je na vlastním pozemku (41m2) a dále k ní náleží podíl (878m2) na okolním pozemku, kterým je zalesněná část údolí, kde se chata nalézá. Chata má přízemí, kde je krytá veranda s výhledem do údolí, kuchyňský kout s jídelnou a obývací pokoj (20m2) s palandami na spaní. Půda je obložena dřevem a slouží jako ložnice pro další osoby. Do chaty je zavedena elektřina, užitková voda se čerpá ze studně vzdálené 30m od chaty. V kuchyni jsou kamna na dřevo s rozvodem vody do radiátoru v obývacím pokoji, na kamnech lze vařit. Součástí chaty je kůlna, ve svahu je sklípek a na okraji pozemku je suché WC. Parkování je 50m od chaty, místo je velmi vhodné na sezónní rekreaci a výborně dostupné z Kladna (10km), Prahy, Berouna. Rekreační chata Prodej chaty, která se nachází v chatové osadě Teplá stráň, katastrální území Malé Přílepy. Vlastní pozemek 404 m2. Zděný základ. Chata je částečně podsklepená. Zavedená elektřina. Odpad sveden do septiku. Nedaleko autobusová zastávka. Krásný výhled do okolí. Praha 20 minut. Rekreační chata Exkluzivně nabízíme podezděnou dřevěnou chatu s verandou a vlastním pozemkem o výměře 576 m2, v malé klidné chatové osadě v blízkosti obce Chyňava - Podkozí, cca 14 km za hranicí Prahy. V přízemí kuchyně a obývací pokoj, v podkroví ložnice. Vlastní studna, elektřina 220/380, suché WC, kamna na tuhá paliva. K dispozici sklípek a kůlna. Atraktivní lokalita nedaleko Prahy, vhodná pro rekreaci, turistiku, cyklistiku. Úchvatná příroda křivoklátských lesů. Dobrá dostupnost do Prahy autem nebo busem na metro Zličín. Udržovaný objekt i pozemek, ihned k používání. Srovnatelné nemovitosti Název: Rekreační chata Lokalita Chyňava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 6

7 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 30,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Telá Stráň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,40 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rekreační chata Lokalita Podkozí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,43 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 36,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 56,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 7

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná lokalita c) parametry ponižující cenu: bez pozemku, omezený přístup, parkování na cizím pozemku Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4046/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 8

9 B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 111/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 435 ze dne

10 10