Znalecký posudek č. 2350

Transkript

1 Znalecký posudek č O ceně usedlosti č.p. 5 s příslušenstvím v obci Přehořov, katastrální území Hrušova Lhota. Objednatel posudku: Účel posudku: Společnost Insolvency project v.o.s. Dukelská 15/ Hradec Králové Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro vypořádání závazků spoluvlastníků. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Josef Roučka J.Plachty České Budějovice Posudek obsahuje 15 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. České Budějovice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění usedlosti č.p. 5 s příslušenstvím v obci Přehořov, katastrální území Hrušova Lhota. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Katariny Franzbergerové a pana Františka Franzbergera. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN pořízený dálkovým přístupem LV č údaje z veřejně dostupných zdrojů o cenách srovnatelných usedlostí v místě a okolí - údaje z portálu cuzk ze dne informace a údaje sdělené zástupci spoluvlastníků při místním šetření - skutečnosti zjištěné při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Přehořov Katastrální území: Hrušova Lhota (648761) Vlastníci : Franzberger František, č.p. 24, Psárov, podíl 1/5 Franzberger Petr, Hrušova Lhota 5, Přehořov, podíl 1/5 Franzbergerová Katarina, Hrušova Lhota 5, Přehořov, podíl 1/5 Pavlík Pavel, Hrušova Lhota 5, Přehořov, podíl 1/5 Valušová Kateřina, Hrušova Lhota 5, Přehořov, podíl 1/5 5. Dokumentace a skutečnost Údaje uvedené v dokumentaci odpovídají skutečnosti. 6. Celkový popis nemovitosti Dvoubytový rodinný dům se sýpkou, chlévem, drobnými stavbami, venkovními úpravami, stavebním pozemkem, zahradou, vodní plochou a ostatní plochu užívanou jako výběh pro hospodářská zvířata, vše v okrajové části obce. Drobné stavby jako chlívek, přístřešek a sklad nemají vliv na výši obvyklé ceny a nejsou proto v tomto posudku oceněny. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Sýpka 3) Chlév b) Venkovní úpravy c) Trvalé porosty d) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je podpůrně provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 0,940 i = 1

4 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I. Rezidenční zástavba 0,03 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré 0,03 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 0,07 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,869 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům 13 Zděná, nepodsklepená stavba se dvěma bytovými jednotkami. Základy jsou bez izolací, zdivo vyzdívané smíšené, stropy s rovným podhledem, krov valbový, střešní krytina z pálených tašek, fasáda a vnitřní omítky vápenné, vnitřní obklady v koupelně, u vany a na WC, schodiště betonové, dveře hladké a hladké prosklené, okna dřevěná zdvojená a dvojitá, podlahy s krytinou PVC, vytápění kamny na tuhá paliva, elektroinstalace světelná, rozvod studené vody, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, záchod standardní splachovací. Dům byl pořízen v roce 1882, údržba je podprůměrná. Obvodové zdivo vykazuje svislé praskliny, vlivem chybějící izolace je zdivo domu v přízemí poškozeno zemní vlhkostí. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové

5 5 Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,166 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,40 m 21,20 9,20 + 2,40 2,60 2,60 = 211,26 m 2 2.NP 3,40 m 9,20 13,0 = 119,60 m 2 Součet: 6,80 m 330,86 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí 3,40 (21,20 9,20 + 2,40 2,60 2,60) = 718,30 m 3 2.NP 3,40 9,20 13,0 = 406,64 m 3 zastřešení 8,5 9,20 3,80/2 +1/6 9,20 8,5 = 161,61 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 286,55 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo 22,30 % Podstandardní 3. Stropy 8,40 % Standardní 4. Střecha 5,20 % Standardní 5. Krytina 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,80 % Nevyskytuje se 7. Vnitřní omítky 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky 3,10 % Podstandardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 2,40 % Standardní 12. Dveře 3,30 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,10 % Standardní 16. Vytápění 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 4,10 % Podstandardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,00 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,80 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení 5,10 % Standardní 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,60 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Zdivo 0,54 22,30 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,80 % 0,0080

6 6 8. Fasádní omítky 0,54 3,10 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Vytápění 0,54 4,40 % 0, Elektroinstalace 0,54 4,10 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Rozvod vody 0,54 3,00 % 0, Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,80 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,60 % 0,0360 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6828 Součinitel K4 je ovlivněn zejména chybějícími a podstandardními konstrukcemi. Ocenění: Základní cena ZC: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6828 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1660 Základní jednotková cena upravená: = 2 336,73 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 286,55 m ,73 Kč/m 3 = ,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 135 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků / ( ) = 90,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,98 Kč 85,000 % ,98 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,869 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,00 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,817 Cena stavby: CS = CS N pp = ,52 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,52 Kč a.2) Sýpka 12 Stavební objekt navazující na obytnou část. Základy jsou bez izolací, zdivo vyzdívané smíšené, stropy trámové, krov valbový, střešní krytina z pálených tašek, fasáda a vnitřní omítky vápenné, schody dřevěné, vrata dřevěné konstrukce, podlahy prkenné. Stáří stavby je shodné se stářím obytné části, údržba zanedbaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná

7 7 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 9,20 4,50 = 41,40 m 2 2.NP 3,40 m 12,70 9,20 = 116,84 m 2 Součet: 6,40 m 158,24 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 79,12 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí 3,00 9,20 4,50 = 124,20 m 3 2.NP 3,40 12,70 9,20 = 397,26 m 3 zastřešení 8,70 9,20 3,80/2 + 1/6 9,20 8,7 = 165,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 686,88 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 13,10 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 30,40 % Podstandardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 3,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 2,70 % Podstandardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Podstandardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 6,10 % Nevyskytuje se 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se

8 8 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,10 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 2,70 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Povrchy podlah 0,54 3,00 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 6,10 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,40 % 0,0540 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5843 Součinitel K4 je ovlivněn zejména chybějícími a podstandardními konstrukcemi. Ocenění: Základní cena ZC: 2 115, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 1,0034 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5843 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 1 886,66 Kč/m 3 Základní cena upravená: 686,88 m ,66 Kč/m 3 = ,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 135 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků / ( ) = 90,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,02 Kč 85,000 % ,67 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,35 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,869 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,35 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,817 Cena stavby: CS = CS N pp = ,65 Kč Sýpka zjištěná cena: ,65 Kč

9 9 a.3) Chlév 12 Zděná nepodsklepená stavba.základy jsou bez izolací, zdivo vyzdívané, strop trámový, střecha sklonitá, střešní krytina tašková, vrata dřevěná, okna jednoduchá. Stáří stavby je 80 roků, údržba nedostatečná. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: přízemí Výška: 3,80 m Zastavěná plocha: 16,0 8,60 = 137,60 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 3,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 137,60 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí 3,80 16,0 8,60 = 522,88 m 3 zastřešení 1,0/2 16,0 8,60 = 68,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 591,68 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 13,10 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Podstandardní 4. Krov, střecha 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Nevyskytuje se 7. Úprava vnitřních povrchů 3,90 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 2,70 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata 3,00 % Podstandardní 13. Okna 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Nevyskytuje se 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 6,10 % Nevyskytuje se 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se

10 10 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,10 % 0, Stropy 0,54 13,80 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 3,90 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,70 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0, Vrata 0,54 3,00 % 0, Povrchy podlah 0,54 1,852 3,00 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 6,10 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,40 % 0,0540 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5746 Součinitel K4 je ovlivněn zejména chybějícími a podstandardními konstrukcemi. Ocenění: Základní cena ZC: 2 115, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9680 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8526 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5746 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 1 629,70 Kč/m 3 Základní cena upravená: 591,68 m ,70 Kč/m 3 = ,90 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní opotřebení: 80 / ( ) 100 = 61,538 % 61,538 % 13,10 % 0,46 / 0, ,454 % 2. Svislé konstrukce standardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 30,40 % / 0, ,794 % 3. Stropy podstandardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 13,80 % 0,46 / 0, ,398 %

11 11 4. Krov, střecha standardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 7,00 % / 0, ,466 % 5. Krytiny střech standardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 2,90 % / 0, ,750 % 12. Vrata podstandardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 3,00 % 0,46 / 0, ,260 % 13. Okna standardní opotřebení: 80 / (80 + 5) 100 = 94,118 % 94,118 % 3,40 % / 0, ,569 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 90,708 % Odpočet opotřebení: ,90 Kč 90,708 % ,78 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,12 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,869 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,12 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,817 Cena stavby: CS = CS N pp = ,48 Kč Chlév zjištěná cena: ,48 Kč b) Venkovní úpravy 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům ,52 Kč Podíl z ceny stavby: 2,0 % Cena venkovních úprav: = 7 368,49 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 7 368,49 Kč c) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 491 m 2 zahrada 157/3 0,045 61,7760 Kč 1 364,94 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 1 364,94 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 1 364,94 Kč

12 12 d) Pozemky 4, 6, 8 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Přehořov Název okresu: Tábor Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci IV. Elektřina 0,55 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 1 051, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 78, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující 0,03 velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,970 i = 1 Index polohy: I P = 0,869 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,792 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 61,7760 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 20 zastavěná plocha ,06 157/3 zahrada ,02 Součet: ,08

13 13 6 Zemědělské pozemky Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 231/2 ostatní plocha ,41 5, ,82 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 5,41 Kč/m 2 8 odst. 6 Pozemky zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny Základní cena upravená: ZCU = ZC pz 0,25 Parc. č. Název Výměra [m 2 ]snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 157/1 vodní plocha , ,25 Součet cen všech typů pozemků: = ,15 Kč Pozemky zjištěná cena: ,15 Kč C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům ,42 Kč 2)Sýpka ,67 Kč 3)Chlév ,16 Kč b) Venkovní úpravy ,27 Kč c) Trvalé porosty 1 364,94 Kč d) Pozemky ,15 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,61 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům ,52 Kč 2)Sýpka ,65 Kč 3)Chlév ,48 Kč b) Venkovní úpravy 7 368,49 Kč c) Trvalé porosty 1 364,94 Kč d) Pozemky ,15 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,23 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: devětsetšedesátosmtisícdevětsetdevadesát Kč

14 14 D. Zjištění obvyklé ceny : Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014Sb., a vyhlášky ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění definuje obvyklou cenu v 2, odst. 1 takto : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu. Pro stanovení obvyklé ceny je nejvhodnější porovnat oceňované nemovitosti se srovnatelnými stavbami a pozemky z pohledu místa a času, které jsou nabízeny k prodeji v současné době. Nemovitosti srovnatelné se stavbami a oceňovanými pozemky jsou v daném místě a čase obchodovatelné. Pro stanovení obvyklé ceny podle zadání je použita metoda cenového porovnání jako obecně nejspolehlivější metoda. Při analýze trhu a stanovení ceny obvyklé se porovnáním nabídek zjistí průměrná cena obdobného majetku, do které nevstupují mimořádné vlivy. Následující údaje o nabídkách realitních kanceláří slouží jako nástroj cenového porovnání. Nabídková cena se sníží o honorář pro realitní kancelář a další případné vlivy trhu o 10 %. Obec druh stavby nabídková cena Kč upravená nabídková cena Kč Mladá Vožice zem. usedlost , ,- Malšice zem. usedlost , ,- Křenovice zem. usedlost , ,- Příbraz zem. usedlost , ,- Celkem : ,- Průměrná cena : ,-

15 15 Obvyklá cena usedlosti č.p. 5 v Hrušově Lhotě činí ,- Kč. Pro stanovení ceny ideálního podílu nemovitosti je nutné přihlédnout k vlivům trhu, zejména s ohledem na právní vztahy založené podílovým spoluvlastnictvím různých právních subjektů. Cenový předpis v takových případech umožňuje snížení ceny nemovitosti v rozpětí 0 až 30 %. V případě obvyklé ceny 1/5 předmětné usedlosti se použije snížení ceny o 30 %, tedy : ,- /5 x 0,7 = ,- Kč, po zaokrouhlení ,- Kč. Obvyklá cena jedné ideální pětiny usedlosti č.p. 5 s příslušenstvím v Hrušově Lhotě činí : ,- Kč. Slovy : jednostotřicettisíc Kč České Budějovice, Josef Roučka J.Plachty České Budějovice E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr. 1926/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Posudek byl zapsán pod č znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí 1 strana - Fotodokumentace 2 strany