ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 6648/108/2013. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem. Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6648/108/2013 o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 731 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 604/2 v obci Tlumačov, k.ú. Tlumačov na Moravě, okres Zlín Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 15.června 2013 Posudek vypracoval: Ing. Havránek Zdeněk Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran z toho 4 strany příloh. V Bystřici pod Hostýnem, dne 15.června 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v okrajové části zastavěného obvodu obce a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace vzdálená cca 600 od Obecního úřadu ve směru na Kurovice v ulici Zábraní. Dům je patrový nepodsklepený bez podkrovím stavebně upraveného a funkčně využívaného, středový v řadové zástavbě. Svým stavebním uspořádání dům vyhovuje dle 2 odst.a2) vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu charakteru rodinného domu. O stáří domu nejsou doklady, ale podle stavebního provedení, čísla popisného a výpovědi sousedů byl postaven v roce 1950, v pozdějších letech byla prováděna nepravidelná stavební údržba s výměnou prvků krátkodobé životnosti. V dvorní části je k domu přistavěn hospodářský objekt (zast.plocha 43,5 m 2 ). Pozemek je částečně oplocen plotem vlastníka a neosázen trvalými porosty. Z venkovních úprav k domu náleží zpevněná plocha, kanalizační a vodovodní přípojka. Dispozice domu : 1.NP - průjezd, chodba, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, schodiště 2.NP - schodiště, chodba, 2 pokoje, WC Veškeré údaje nutné k provedení ocenění byly získány při místním šetření. Znalec nebyl vlastníkem vpuštěn do objektu přes ústní a písemnou domluvu, proto je ocenění vytvořeno s dostupných podkladů, místního šetření a měření. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín, list vlastnictví č. 1856, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín dne Kopie mapy katastru nemovitostí pro k.ú. Tlumačov na Moravě, mapový list č. DKM, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín ze dne , měřítko 1:1000 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov zapsán Dastych Jan Zábraní 731 Tlumačov 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Hospodářský objekt 2) Rodinný dům čp ) Stavební pozemek parc.č. 604/2 4) Zahrada-funkční celek se st.pozemkem parc.č. 773/2-2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Hospodářský objekt Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky Popis Přízemní nepodsklepený zděný objekt, tl. zdiva 30 cm, střecha pultová, krytina tašková, venkovní a vnitřní hrubá vápenná omítka, okna jednoduché, dveře svlaková, podlaha betonová Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 9,9*4,4*3,0 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Stropy chybí % * Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů podstandard % Dveře podstandard % Okna podstandard % Elektroinstalace chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A - 3 -

4 1. Základy % % 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % 4. Krov % % 5. Krytina % % 6. Klempířské konstrukce % 7. Úprava povrchů % 4.429% 8. Schodiště % 9. Dveře % 2.111% 10. Okna % % 11. Podlahy % % 12. Elektroinstalace % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.376,60 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,09 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,03 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 9.038,06 Hospodářský objekt Cena celkem Kč 9.038,- 2.2 Rodinný dům čp. 731 Oceněno podle 26a vyhlášky

5 2.2.1 Popis Cihelné zdivo tl. 45 cm, betonové základové pasy, narušená izolace proti zemní vlhkosti, venkovní sokl neobložen, střecha sedlová, fasádní omítka vápenná, vnitřní vápenná omítka hladká, krytina cementové tašky, okapy + svody + parapety z pozink. plechu, okna dřevěná dvojitá, rozvod teplé a studené vody, el.boiler, rozvod V, lokální vytápění na tuhá paliva, dveře dřevěné hladké, hromosvod, keramický obklad sociálního zařízení, schody betonové, stropy dřevěné trámové s podhledem, podlahy PVC, keramická dlažba Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,9*7,9*5,7-1,4*6,9*3,0 = m 3 Zastřešení 6,9*7,9*2,6/2 = m 3 celkem = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Klempířské konstrukce podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady podstandard % Vytápění podstandard % Instalace plynu chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A - 5 -

6 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % 3.652% 6. Klempířské konstrukce % 0.42% 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % 2.157% 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % 4.536% 18. Bleskosvod % % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % % 25. Záchod % % - 6 -

7 26. Ostatní % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

8 2.2.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 B Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m Kriterium jinde neuvedené Mírně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 63 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.944,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 683,01 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,79 Rodinný dům čp. 731 Cena celkem Kč ,

9 2.3 Stavební pozemek parc.č. 604/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,29 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,29 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 50,92 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 106,76 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,80 Stavební pozemek parc.č. 604/2 Cena celkem Kč ,- 2.4 Zahrada-funkční celek se st.pozemkem parc.č. 773/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,29 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,29 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 50,92 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 106,76 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 42,70 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,85 Zahrada-funkční celek se st.pozemkem parc.č. 773/2 Cena celkem Kč ,

10 3. REKAPITULACE 1) Hospodářský objekt Kč 9.038,- 2) Rodinný dům čp. 731 Kč ,- 3) Stavební pozemek parc.č. 604/2 Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se st.pozemkem parc.č. 773/2 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Slovy: Dvěstěsedmdesátšesttisícosmsetpadesát Kč V Bystřici pod Hostýnem, dne 15.června Vypracoval

11 Ing. Zdeněk Havránek - HEUREKA znalecká kancelář Obchodní 1574, Bystřice pod Hostýnem Tel./fax: , Mob: STANOVENÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ, TRŽNÍ) CENY porovnávacím způsobem a ze sjednaných cen číslo: 23/02/2013 Zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění : 2 Způsoby oceňování majetku a služeb Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozeme k Požadovaná cena Jednotková cena Koeficie nt celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Tlumačov 176, , Rodinný dům 1+1 v řadové zástavbě, v obci Tlumačov. Dům je určený ke kompletní rekonstrukci. Plyn je na hranici pozemku, voda je obecní. K domu náleží zahrada 182 m². Dům se nachází v centru obce. Tlumačov 150, , Rodinný dům v Tlumačově k rekonstrukci. Dům je v dobrém stavu, dispoziční řešení 4+1, možno i jako dvougenerační. Suchý, částečně podsklepený. Za domem se nachází velká zahrada s ovocnými stromy a třemi kopanými studnami. Tlumačov 167, , Přízemní nepodsklepený objekt bez podkroví stavebně upraveného, středový v řadové zástavbě, zdivo 45 cm, střecha sedlová, krytina pozink.plech, fasádní a vnitřní omítky vápenné, venkovní sokl neobložen, rozvod teplé a studené vody, lokální vytápění na tuhá paliva, podlaha PVC, keramická dlažba, rozvod V, okna dřevěná zdvojená

12 Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 72,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Při posouzení ceny obvyklé se musí vzít v patrnost rozsah údržby, úpravy okolí a investic vložených do objektu. S ohledem na náklady, které jsou nutné k modernizaci objektu se jeví jako určující hodnota porovnávací ceny. Na základě výše uvedených skutečností, zjištěných porovnáním obchodovaných cen, která ve své podstatě zohledňují průnik všech působících cenotvorných faktorů, s přihlédnutím ke skutečnosti, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : ,- Kč slovy : dvěstědvacettisíckorunčeských

13 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2479/85, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6648/108/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Havránek Zdeněk software PC.System Olomouc

14 F o t o d o k u m e n t a c e pohled severovýchodní pohled jihovýchodní pohled severozápadní pohled jihozápadní