ZNALECKÝ POSUDOK číslo 103/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ : Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 103/2017 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty areálu - "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" reštaurácia č.s. 451, na parc. KN č. 1091/26, rozostavaný apartmánový dom, na parc. KN č. 1091/27, vrátane príslušenstva a pozemkov parc. KN č. 1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33, vedené na LV č. 1260, k. ú. Dolný Hričov, obec Dolný Hričov, okres Žilina, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 69 (47) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu areálu - "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" reštaurácia č.s. 451, na parc. KN č. 1091/26, rozostavaný apartmánový dom, na parc. KN č. 1091/27, vrátane príslušenstva a pozemkov parc. KN č. 1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33, vedené na LV č. 1260, k. ú. Dolný Hričov, obec Dolný Hričov, okres Žilina. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Geometrický plán č /2007 na zameranie rozostavaných stavieb na parcely č. 1091/26-27, overený katastrálnym úradom v Žiline - správa katastra Žilina pod č. 520/07, dňa Kolaudačné rozhodnutie č. SU 610/2008-GChu, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-12608/2004-Db, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-15610/2004-Mo-SP, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-5487/2006-Db, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Rozhodnutie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. A/2005/ /ObÚŽP-Jan, vydané OÚŽP v Žiline, právoplatné dňa Projektová dokumentácia v rozsahu - Situácia, pôdorysy jednotlivých podlaží, rezy, pohľady. 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z mapy, k.ú. Dolný Hričov, zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

3 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 3 Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 1. štvrťrok 2017 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,35. Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty je možné, pretože areál by mohol byť schopný dosahovať primeraný výnos formou prenájmu ( rekreačný prevádzkový objekt) tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o prevádzkové objekty. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ objektov je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 1260, k.ú. Dolný Hričov, obec Dolný Hričov, okres Žilina. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 1091/26 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 568 m parc. KN č. 1091/27 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 243 m parc. KN č. 1091/28 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 7321 m parc. KN č Ostatné plochy o výmere 3452 m parc. KN č. 1099/39 Trvalé trávne porasty o výmere 3665 m parc. KN č. 1101/33 Ostatné plochy o výmere 2032 m Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 22 - Pozemok, na ktorom je postavená inžinierska stavba - cestná, miestna a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta, chodník, nekryté parkovisko a ich súčasti 37 - Pozemok, na ktorom sú skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením a iné plochy, ktoré neposkytujú trvalý úžitok 26 - Pozemok, na ktorom je rozostavaná stavba 7 - Pozemok lúky a pasienku trvalo porastený trávami alebo pozemok dočasne nevyužívaný pre trvalý trávny porast 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 2 - Pozemok je umiestnený mimo zastavaného územia obce Stavby Súpisné číslo 451 na parc. KN č. 1091/26 20 REŠTAURÁCIA 1 na parc. KN č. 1091/27 21 ROZOST.STAVBA-APARTMÁNOVÝ DOM 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 20 - Iná budova 21 - Rozostavaná budova

4 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 4 Kód umiestnenia stavby 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1 Trnovcová Andrea r. Trnovcová, Ing., Na Plzák 450/1, Dolný Hričov, PSČ , SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Poznámka P 938/ EX 136/ upovedomenie o začatí exek. zriadením exekuč. zal. práva od súd. exekútora JUDr.Stanislava Hulmanová Janušová, Dolné Rudiny 2956/3, Žilina, na pozemky reg.ckn parc.č. 1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39, 1101/33 a reštauráciu s.č.451 na pozemku parc.č. 1091/26, rozostavanú stavbu na pozemku parc.č.1091/27, - 218/15 P 804/ Oznámenie o začatí výkonu záložného práva od: OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , na pozemky reg. CKN parc.č. 1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39, 1101/33 a reštauráciu s.č. 451 na pozemku parc.č. 1091/26, rozostavanú stavbu na pozemku parc.č.1091/27-243/16 Titul nadobudnutia KÚPNA ZMLUVA Č.V 1523/03,VZ 44/03 ROEP DOLNÝ HRIČOV KÚPNA ZMLUVA Č.V 4334/03, VZ 93/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 482/03,VZ 23/03 KÚPNO-PREDAJNÁ ZMLUVA Č.V 492/03-25/03 V 3612/96,VZ 65/96,V 3619/96,VZ 70/96 KÚPNA ZMLUVA Č.V 3110/03, VZ 76/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 5558/03-112/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 3584/03-88/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 3466/02-36/03 čd.1259/1907,čd.678/40,vz 335/93 ŽIADOSŤ ZO DŇA O ZÁPIS GEOMETR.PLÁNU Č.132/2006,Č.Z 5529/06-27/07, KÚPNA ZMLUVA Č.V 2786/02-55/02 KÚPNA ZMLUVA Č.V 3465/02-37/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 3467/02-53/03; KÚPNA ZMLUVA Č.V 3111/03-77/03 KÚPNA ZMLUVA Č.V 4695/03-30/04 ŽIADOSŤ O ZÁPIS GP Č.Z 1236/04-35/04 ŽIADOSŤ O ZÁPIS GP Č.Z 1888/04-70/04 ROZHODNUTIE Č.ObPÚ-2004/01137-Sá,Z 3966/04-97/04 KÚPNA ZMLUVA Č.V 480/03-38/03, KÚPNA ZMLUVA Č.V 481/03-39/03, ŽIADOSŤ O ZÁPIS,Č.Z 3391/07-83/07; ŽIADOSŤ O ZÁPIS GP, Č.Z 2099/07-155/07 ROZHODNUTIE O URČENÍ SÚP.ČÍSLA ZO DŇA , Č.Z 4874/07-57/08 ROZHODNUTIE SK X 449/08-178/08 ŽIADOSŤ O ZÁPIS STAVBY Č.Z 5706/08-112/09 C. Ťarchy: Por.č.: 1 ZMLUVA O ZRIADENÍ ZÁL.PRÁVA K NEHNUTEĽNOSTI ZZ1 K ÚZ č.005/2019/07hu PRE OTP BANKA SLOVENSKO,a.s.,ŠTÚROVA 5, BRATISLAVA,IČO: NA ROZST.STAVBU - REŠTAURÁCIA NA PARC.Č.1091/26, ROZOST.STAVBU - APARTMÁNOVÝ DOM NA PARC.Č.1091/27, PARC.Č.1091/26 ZAST.PL. O VÝMERE 568 m2, 1091/27 ZAST.PL.O VÝMERE 243 m2, 1091/28 ZAST.PL.O VÝMERE 7321m2, 1099/39 TTP O VÝMERE 3665 m2, 1096 OSTATNÉ PL.O VÝMERE 3452 m2, 1101/33 OST.PL.O VÝMERE 2032 m2, PODĽA Č.V 5836/07-103/07 Iné údaje Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti objednávateľa. Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa

5 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 5 d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi bola poskytnutá. Obhliadkou boli zistené čiastočné dispozičné rozdiely v riešení časti prízemia, rozdiel bol zistený v konštrukcii stropov nad prízemím, kde je oproti pôvodnému projektu použitý ŽB monolitický strop a zmena strešnej krytiny. Skutkový stav bol preverený meraním, zostávajúca časť objektu je vyhotovená podľa overenej projektovej dokumentácie, ktorej kópia tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek je stanovený na základe kolaudačného rozhodnutia. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade zo skutočnosťou, stavba s.č. 451 na parc. KN č. 1091/26, reštaurácia a rozostav. stavba apartmánový dom sú evidované na liste vlastníctva č a sú zakreslené v kópii z katastrálnej mapy. Doklady o veku stavby Kolaudačné rozhodnutie č. SU 610/2008-GChu, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-12608/2004-Db, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-15610/2004-Mo-SP, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Stavebné povolenie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. C-5487/2006-Db, vydané OÚ Dolný Hričov, právoplatné dňa Rozhodnutie na stavbu "Agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál HESTIAS-FOSFORS" v Dolnom Hričove č. A/2005/ /ObÚŽP-Jan, vydané OÚŽP v Žiline, právoplatné dňa f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Reštaurácia s.č na parc. KN č. 1091/26, k.ú. Dolný Hričov Rozost. objekt (apartmánový dom) na parc. KN č. 1091/27, k.ú. Dolný Hričov Vonkajšie úpravy, na parc. KN č. 1091/28, k.ú. Dolný Hričov Pozemok - parc. KN č. 1091/26, 1091/27, 1091/28, 1096, 1099/39 a 1101/33, k.ú. Dolný Hričov, evidované na LV č g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Stavba: Reštaurácia s.č. 451 na parc. KN č. 1091/26, k.ú. Dolný Hričov POPIS STAVBY Objekt "Reštaurácie a apartmánov" s.č. 451, je situovaný na parcele číslo 1091/26, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt budova reštaurácie s ubytovacími kapacitami v podkroví a bazénom pri reštaurácii, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina slúži ako reštaurácia s ubytovaním. Postavený a daný do užívania v roku Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - nachádzajú sa tu skladové priestory, sociálne zariadenia a šatne, bazén, kuchyňa, kotolňa, reštaurácia s barom, terasa, vstupná hala, sociálne zariadenia, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré slúži ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza deväť samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z presných tvaroviek Ypor hr. do 450 mm, vnútorné priečky z presných tvaroviek Ypor hr mm. Stropná konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným omietnutým podhľadom, v priestoroch reštaurácie s baromi so zníženým kazetovým podhľadom, v podkroví je strop drevený sendvičový s čiastočne rovným a čiastočne šikmým sadrokartónovým omietaným podhľadom.. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy sú úplné z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte je zateplená polystyrénom hr. 10 cm a povrchová úprava z akrylátových omietok, sokel je obložený umelým kameňom. Úpravy vnútornýchpovrchov tvorí prevážne vápenná hladká omietka, v sociálnych zariadeniach, kuchyni, baroch je keramický obklad stien. Podlahy na prízemí sú v prevažnej časti tvorené keramickou dlažbou, kotolňa, v podkroví sú v izbách a na chodbe lepené koberce na cementovom potere, v sociálnych zariadeniach je keramická

6 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 6 dlažba. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere v celom pbjekte sú prevažne drevené dyhované hladké, vonkajšie dvere sú plastové s izolačným dvojsklom, dvere medzi reštauráciou a vstupnou halou sú protipožiarne. Schody do podkrovia sú železobetónové s keramickým obkladom nástupníc a podstupníc. Vykurovanie je riešené ústredné, riešené splyňovacím kotlom, vyhotovený je rozvod teplej a studenej vody. Zdrojom teplej vody sú elektrické zásobníky TÚV v kotolni. Elektroinštalácia je svetelná aj motorická, vyhotovený je telefónny ISDN rozvod s vlastnou ústredňou a samostatnými linkami v jednotlivých izbách s možnosťou napojenia na internet, televízny satelitný rozvod, rozvod vzduchotechniky na prízemí v reštaurácii a kuchyni s možnosťou odsávania a cirkuláciou vzduchu. Spoločné sociálne zariadenia sú vybavené senzormi pohybu, vrátane vodovodných batérii, každá izba v podkroví je vybavená sprchovacím kútom, záchodom a keramickým umývadlom,. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov a vykonávanej údržbe, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz= (16,40*13,70+20,45*14,20)*0,25 128,77 Ov= (16,40*13,70*3,15)+(20,45*14,20*3,35)+20,90*14,20*2, ,27 Ot = (16,40*2,70/2*13,25)+(20,90*4,15/2*14,20) 909,17 strešné vikiere 0,00 (5,6*16,0*1,40)/6*2 41,81 Od= bazén 8,00*4,50*1,40 50,40 previs strechy (1,20*3,25/2*13,70*2)+(1,20*3,25/2*20,45) 93,31 (2,20*3,0/2*20,45) 67,49 Obstavaný priestor stavby celkom 3 734,22 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 116,40*13,70+20,45*14,20 515,07 Repr. (3,15+3,35)/2 3,25 Podkrovné 120,90*14,20 296,78 Repr. 2,57 2,57 Priemerná zastavaná plocha: (515, ,78) / 2 = 405,93 m 2 Priemerná výška podlaží: (515,07 * 3, ,78 * 2,57) / (515, ,78) = 3,00 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kzp = 0,92 + (24 / 405,93) = 0,9791 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kvp = 0,30 + (2,10 / 3) = 1,0000 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5,64 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14,09 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,52 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,20 7,20 6,76 5 Krytina strechy 3,00 1,10 3,30 3,10 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 0,99

7 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 7 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,10 7,70 7,23 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3,24 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,10 3,30 3,10 10 Schody 3,00 1,10 3,30 3,10 11 Dvere 4,00 1,10 4,40 4,13 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,15 6,90 6,48 14 Povrchy podláh 3,00 1,15 3,45 3,24 15 Vykurovanie 5,00 1,30 6,50 6,11 16 Elektroinštalácia 6,00 1,05 6,30 5,92 17 Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,80 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,10 3,30 3,10 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 2,96 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,88 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,05 2,10 1,97 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,20 4,80 4,51 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 1,10 4,40 4,13 Spolu 100,00 106,45 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 106,45 / 100 = 1,0645 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kv * kzp * kvp * kk * km [Eur/m 3 ] VH = 93,74 Eur/m 3 * 2,350 * 1,0645 * 0,9791 * 1,0000 * 0,939 * 0,95 VH = 204,8117 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Reštaurácia s.č. 451 na parc. KN č. 1091/26, k.ú. Dolný Hričov ,00 91,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 204,8117 Eur/m 3 * 3734,22 m ,95 Technická hodnota 91,00 % z ,95 Eur , Stavba: Apartmánový dom na parc. KN č. 1091/27, k.ú. Dolný Hričov POPIS STAVBY Objekt "Apartmánovy dom" rozostavaná stavba je situovaný na parcele číslo 1091/27, jedná sa o nepodpivničený murovaný objekt s ubytovacími kapacitami v podkroví a príslušenstvom na prízemí, so sedlovou strechou s oblúkovými vikiermi. Stavba v k.ú. Dolný Hričov okres Žilina. Postavený na základe právoplatného stavebného povolenia z roku Z dispozičného hľadiska je objekt tvorený na prízemí - apartmány a príslušenstvo, schody do podkrovia. V podkroví, ktoré bude slúžiť ako ubytovacia časť pre návštevníkov, sa nachádza šesť rozostavaných samostatných ubytovacích buniek so samostatným sociálnymi zariadeniami, spoločná chodba a sklad pre upratovačky. Základy tvoria základové pásy s vodorovnou izoláciou proti vlhkosti. Nosná konštrukcia je murovaná z pálených tvaroviek SETA hr. do 450 mm, vnútorné priečky z pálených tvaroviek SETA hr mm. Stropná konštrukcia nad prízemím je železobetónový monolitický, s rovným podhľadom, v podkroví je strop drevený. Zastrešenie tvorí sedlová strecha s oblúkovými vikiermi, krytina z trapézového plechu s akrylátovou úpravou. Klampiarske konštrukcie strechy z eloxovaného plechu. Fasáda na objekte nevyhotovená. Úpravy vnútorných povrchov nevyhotovené. Podlahy nevyhotovené. Okná v celom objekte sú plastové zdvojené s izolačným dvojsklom a plastovými. Dvere nevyhotovené.

8 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 8 Schody do podkrovia sú železobetónové bez povrchovej úpravy nástupníc. Vykurovanie nie je vyhotovené. Elektroinštalácia nevyhotovená. Ojekt bez vybavenia. Vzhľadom k celkovému technickému stavu v čase vykonania obhliadky, použitých materiálov, predpokladaná životnosť objektu je stanovená na 100 rokov. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz= (20,00*10,00+5,20*4,95)*0,25 56,44 Ov= (20,00*10,00*2,68)+(5,20*4,95*2,55)+(20,00*10,00*2,57) 1 115,64 Ot = (20,00*3,52/2*10,00)+(5,20*1,45/2*4,95)+(4,95*12*1,45)/6*2 399,37 Od= (1,20*3,00/2*20,00*2)+(1,50*2,20/2*4,50)+(1,50*2,20/2*4,70) 87,18 Obstavaný priestor stavby celkom 1 658,63 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy pre spoločnú rekreáciu KS: 1212 Ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 120,00*10,00+5,20*4,95 225,74 Repr. 2,68 2,68 Podkrovné 120,00*10, Repr. 2,57 2,57 Priemerná zastavaná plocha: (225, ) / 2 = 212,87 m 2 Priemerná výška podlaží: (225,74 * 2, * 2,57) / (225, ) = 2,63 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kzp = 0,92 + (24 / 212,87) = 1,0327 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kvp = 0,30 + (2,10 / 2,63) = 1,0985 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5, ,71 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 14, ,26 3 Stropy 8,00 1,05 8,40 7, ,99 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,10 6,60 6, ,28 5 Krytina strechy 3,00 1,15 3,45 3, ,28 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,05 1,05 1, ,70 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,05 7,35 6,99 0 0,00 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,15 3,45 3,28 0 0,00 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,20 3,60 3,43 0 0,00 10 Schody 3,00 1,10 3,30 3, ,26 11 Dvere 4,00 1,05 4,20 4,00 0 0,00 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 0 0,00 13 Okná 6,00 1,15 6,90 6,57 0 0,00 14 Povrchy podláh 3,00 1,05 3,15 3,00 0 0,00 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 4,76 0 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5, ,14

9 Znalecký posudok č. 103/2017 List č Bleskozvod 1,00 0,85 0,85 0,81 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,15 3,45 3, ,62 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,05 3,15 3, ,55 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 0 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,90 0 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,10 4,40 4,19 0 0,00 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,95 0 0,00 25 Ostatné 4,00 1,20 4,80 4,57 0 0,00 Spolu 100,00 105,10 100,00 45,79 Rozostavanosť stavby: 45,79 % Nedokončenosť stavby: 54,21 % Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 105,10 / 100 = 1,0510 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kv * kzp * kvp * kk * km [Eur/m 3 ] VH = 93,74 Eur/m 3 * 2,350 * 1,0510 * 1,0327 * 1,0985 * 0,939 * 0,95 VH = 234,2928 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Apartmánový dom na parc. KN č. 1091/27, k.ú. Dolný Hričov ,00 91,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota dokončenej stavby 1658,63 m 3 * 234,2928 Eur/m ,07 Nedokončenosť -54,21 % z , ,81 Východisková hodnota ,26 Technická hodnota 91,00 % z ,26 Eur ,46 Dokončenosť stavby: ( ,26Eur / ,07Eur) * 100 % = 45,79 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov Prípojka vody z vodojemu do objektu, DN 63 mm, v dĺžke 417 m, vybudovaná v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1320/30,1260 = 43,82 Eur/bm Počet merných jednotiek: = 417 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95

10 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 10 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na parc. KN č ,00 76, /28, 1096, k.ú. Dolný Hričov VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 417 bm * 43,82 Eur/bm * 2,350 * 0, ,34 Technická hodnota 76,00 % z ,34 Eur , Vonkajšia úprava: Vodojem na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov Vodojem pozostávajúci z dvoch nádrží z plastu zabudovaných v betónovom ochrannom plášti, vybudovaný v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.8. Vodojemy a nádrže na vodu (JKSO 814 2) Položka: 1.8.a) Vnútorného obsahu do 500 m 3 Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 4560/30,1260 = 151,36 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 4,0*8,0*5,0 = 160 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodojem na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov ,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 160 m 3 OP * 151,36 Eur/m3 OP * 2,350 * 0, ,79 Technická hodnota 76,00 % z ,79 Eur , Kanalizačná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov Kanalizačná prípojka, ako jednotlivé prípojky od budovy po vlastnú ČOV kde sú odvedené splaškové vody. Zrealizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 Eur/bm Počet merných jednotiek: 400,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov ,00 76,00

11 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 400 bm * 33,53 Eur/bm * 2,350 * 0, ,29 Technická hodnota 76,00 % z ,29 Eur , Vonkajšia úprava: ČOV na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov Predmetom ohodnotenia je samonosná plastová ČOV AS ANACOMB 20, osadená do výkopu, s kapacitou čistenia 3 m3 / deň splaškových vôd. Zrealizované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 31. Malé čistiarne odpadových vôd vrátane technológie Bod: Výkonu do 25. ekv. (napr. typ BČ - 25 C) Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: /30,1260 = 17384,98 Eur/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ČOV na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov ,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1 Ks * 17384,98 Eur/Ks * 2,350 * 0, ,97 Technická hodnota 76,00 % z ,97 Eur , Revízna šachta na kanalizácii, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov Prefabrikované skružové revízne šachty s oceľovými poklopmi na trase kanalizačnej prípojky. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9150/30,1260 = 303,72 Eur/Ks Počet merných jednotiek: 3 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Revízna šachta na kanalizácii, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov ,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 3 Ks * 303,72 Eur/Ks * 2,350 * 0, ,16 Technická hodnota 76,00 % z 2 034,16 Eur 1 545,96

12 Znalecký posudok č. 103/2017 List č Elektrická zemná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov Elektrická NN prípojka zemná, vybudovaná v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.h) káblová prípojka vzdušná Al 4*70 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 390/30,1260 = 12,95 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 7,77 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10,0+30,0+56,0+120,0+80,0+8,0+7,0+60, = 460 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická zemná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov ,00 76,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 460 bm * (12,95 Eur/bm + 0 * 7,77 Eur/bm) * 2,350 * 0, ,00 Technická hodnota 76,00 % z ,00 Eur , Vonkajšia úprava: Most, na parc. KN č. 1096, k.ú. Dolný Hričov Komunikačný priestor, most zabezpečujúci príjazd k nehnuteľnostiam cez miestny potok, mostovka vyhotovená z mostných železobetónových nosníkov uložených na úložný betónový prah, vybudované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 33. Mosty Bod: Pozemných komunikácií (JKSO ) Kód KS: 2141 Mosty a nadjazdy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 22600/30,1260 = 750,18 Eur/m2 PP Počet merných jednotiek: 7,0*3,60 = 25,2 m 2 PP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Most, na parc. KN č. 1096, k.ú. Dolný Hričov ,75 86,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 25,2 m 2 PP * 750,18 Eur/m2 PP * 2,350 * 0, ,38 Technická hodnota 86,25 % z ,38 Eur ,28

13 Znalecký posudok č. 103/2017 List č Vonkajšia úprava: Cesta, na parc. KN č. 1091/16, 1092/4 a 1096, k.ú. Dolný Hričov Komunikačný priestor v areáli, zabezpečuje príjazd k ohodnocovaným nehnuteľnostiam, cesta s asfaltovým povrchom, vybudované v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: (11,0+16,0+8,0)*3,50 = 122,5 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Cesta, na parc. KN č. 1091/16, 1092/4 a 1096, k.ú. Dolný Hričov ,00 75,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 122,5 m 2 ZP * 14,94 Eur/m2 ZP * 2,350 * 0, ,81 Technická hodnota 75,00 % z 4 085,81 Eur 3 064, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Bytové a nebytové budovy (haly) Reštaurácia s.č. 451 na parc. KN č. 1091/26, k.ú. Dolný Hričov , ,87 Apartmánový dom na parc. KN č. 1091/27, k.ú. Dolný Hričov , ,46 Celkom za Bytové a nebytové budovy (haly) , ,33 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov , ,70 Vodojem na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov , ,00 Kanalizačná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov , ,14 ČOV na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov , ,10 Revízna šachta na kanalizácii, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov 2 034, ,96 Elektrická zemná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov , ,24 Most, na parc. KN č. 1096, k.ú. Dolný Hričov , ,28 Cesta, na parc. KN č. 1091/16, 1092/4 a 1096, k.ú. Dolný Hričov 4 085, ,36 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,78 Celkom: , ,11

14 Znalecký posudok č. 103/2017 List č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľností: Stavby sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce Dolný Hričov, okres Žilina, v tichej lokalite, dobrá poloha vzhľadom na hlavný cestný ťah Bratislava - Žilina. Nehnuteľnosti sa nachádzajú v tichej lokalite, stavby sú priamo určené na rekreáciu. Prístupné sú zo štátnej cesty Dolný Hričov - Ovčiarsko - Žilina. Krajské mesto Žilina je vzdialené cca 15 km, V hodnotenej lokalite nie je možnosť napojenia na verejnú kanalizáciu a plyn. Pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva b) Analýza využitia nehnuteľností: Predmetné nehnuteľnosti boli určené na rekreačné účely ako agroturistický rekreačný a hyppoterapeutický areál, v čase obhliadky boli nehnuteľnosti nevyuživané, apartmánový dom v štádiu rozostavanosti. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarchy vedené na liste vlastníctva v prospech OTP Banka Slovensko, objekt mimo prevádzky a rozostavaná stavba. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,2 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 0,600 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,200 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,110 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) 0,020 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,26 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, ,30 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,20 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,20 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom II. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, II. 0, ,60 nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne III. 0, ,00 nevhodná 10 Konfigurácia terénu

15 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 15 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, ,77 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,40 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,60 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu päťnásobok až desaťnásobok súčasnej zástavby II. 0, ,80 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,80 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,73 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 46,73/ 180 0,26 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,11 Eur * 0, ,75 Eur KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota je stanovená metódou kapitalizácie odčerpateľného zdroja počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Úroková miera v sebe zahŕňa diskontnú sadzbu ECB/NBS vo výške 0,0 %, mieru rizika vo výške 4,50 % a daňové zaťaženie vo výške 1,27 %. Predpokladaná doba úžitkovosti je 10 rokov. Hrubý výnos Hrubý výnos: je vypočítaný za predpokladu 100 % prenajatia objektu (ako celku skolaudovanej stavby) ako súčin ročnej nájomnej sadzby a mernej jednotky (m2 podlahovej plochy). Na základe toho, že sa objekt v súčasnosti nevyužíva, nájomné sadzby sú určené podľa nájomných sadzieb resp. odhadom, ktoré je možné riadnym obhospodárením trvalo dosiahnuť v danej lokalite. Nájomné sadzby sa pohybujú v danej lokalite (podľa realitných novín a internetu) a v danom štandarde v rozpätí: ØØØ od 4,50-7,00 EUR/m2,rok za prevádzkové priestory Nájomné Nájomné spolu Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ [Eur/MJ/rok] [Eur/rok] reštaurácia ,00 m 2 1, ,00

16 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 16 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Podiel výnosu na pozemku je stanovený na 4,00 % z hrubého výnosu.. Názov Výpočet Spolu [Eur/rok] Podiel pozemku na výnose 4% z , ,60 Hrubý výnos stavby: , ,60 = ,40 Eur/rok Náklady Náklady sú určené: odhadom z východiskovej hodnoty odhadom z východiskovej hodnoty odhadom z východiskovej hodnoty odhadom na základe prenajímateľnej plochy - na daň zo stavieb - odhad (0,2 % z VH) - poistenie budovy - odhad (0,1 % z VH) - bežná pravidelná údržba - odhad (0,25 % z VH) - správa a prenajímanie (0,2 % z VH) Ostatné náklady: sa nepredpokladajú. Poplatky za energie, upratovanie, strážnu službu a pod. si nájomca platí sám... Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [Eur/rok] Prevádzkové náklady Daň z nehnuteľností, odhadom 0,20 % z , ,98 Poistenie nehnuteľností, odhadom 0,10 % z , ,99 Náklady na údržbu Bežná pravidelná údržba - odhad 0,25 % z , ,98 Správne náklady Správa a prenajímanie - odhad 0,20 % z , ,98 Náklady spolu: 8 759,93 Odhad straty Odhad straty je určený vo výške 20,00 % z hrubého výnosu zníženého o podiel výnosu na pozemku. Názov Výpočet Spolu [Eur/rok] Odhad straty 20% z , ,08 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby Odčerpateľný zdroj Náklady [Eur/rok] Odhad straty [Eur/rok] [Eur/rok] [Eur/rok] , , , ,39 Výpočet výnosovej hodnoty Doba úžitkovosti: 10 r. Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 %/rok Miera rizika: r = 4,50 %/rok Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,27 %/rok Úroková miera: u = 0,00 + 4,50 + 1,27 = 5,77 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 5,77 / 100 = 0,0577

17 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 17 Likvidačná hodnota Za likvidačnú hodnotu je považovaná všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie znížená o náklady spojené so zamýšľaným predajom. Názov Výpočet Spolu [Eur] VŠH metódou polohovej diferenciácie ,75 Likvidačné náklady: Inzercia, právny servis, provízia - odhad 500,00 EUR 500,00 Likvidačná hodnota: ,75 Výnosová hodnota HV = OZ * (1 + k)n - 1 (1 + k) n * k + HL (1 + k) n (1 + 0,0577) HV = ,39 * 10-1 (1 + 0,0577) 10 * 0, ,75 (1 + 0,0577) 10 HV = , ,87 = ,74 Eur KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Kombinácia je vykonaná podľa zásad uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. Váhy jednotlivých hodnôt sú určené s ohľadom na rozdiel medzi hodnotou výnosovou a technickou hodnotou v pomere HV : TH = 11:1 (podľa USI Žilina). Tento pomer rešpektuje stav na trhu s nehnuteľnosťami tohto typu v danom mieste a čase, zároveň zohľadňuje vplyv typu a veku stavieb. Technická hodnota stavieb (TH): Výnosová hodnota (HV): ,11 Eur ,74 Eur Určenie váh podľa ÚSI: Rozdiel: R = TH - HV HV * 100 = , , ,74 * 100 = 266,32% Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 11 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = VŠH s = a * HV + b * TH a + b (11 * ,74) + (1 * ,11) = ,10 Eur VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [Eur] Metóda polohovej diferenciácie ,75 Kombinovaná metóda ,10 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie VŠH stavieb = ,75 Eur

18 Znalecký posudok č. 103/2017 List č POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č POPIS Pozemky sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce Dolný Hričov, na parc. KN č. 1091/26 - zastavané plochy a nádvoria, na parc. KN č. 1091/27 - zastavané plochy a nádvoria, na parc. KN č. 1091/28 - zastavané plochy a nádvoria, na parc. KN č ostatné plochy, na parc. KN č. 1099/39 - trvalé trávne porasty, na parc. KN č. 1101/33 - ostatné plochy, evidované na LV č v katastrálnom území Dolný Hričov, okres Žilina. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere m 2, na ktorom je z časti postavená reštaurácia, z časti je zastavaný rozostavaným apartmánovým domom a vonkajšími úpravami. Pozemky sú situované na okraji obce, veľmi dobre prístupné zo štátnej cesty Žilina - Ovčiarsko - Dolný Hričov. Obec Dolný Hričov sa nachádza asi 15 km od krajského mesta Žilina, neďaleko hlavného cestného ťahu Žilina - Bratislava, so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie v danej lokalite, stanovujem východiskovú hodnotu pozemku v danej lokalite na 40 % z východiskovej hodnoty krajského mesta Žilina, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1091/26 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 568, /27 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 243, /28 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 7321, ostatná plocha ,00 1/1 3452, /39 trvalý tráv. porast ,00 1/1 3665, /33 ostatná plocha ,00 1/1 2032,00 Spolu výmera ,00 Obec: Dolný Hričov Východisková hodnota: VHMJ = 50,00% z 26,56 Eur/m 2 = 13,28 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 5. poľnohospodárska poloha 0,90 1. bez tech. Infraštruktúry, vlastné zdroje 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 0,95 * 0,85 * 0,90 * 1,00 * 1,00 * 1,00 0,5814 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 13,28 Eur/m 2 * 0,5814 7,72 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = ,00 m 2 * 7,72 Eur/m ,32 Eur 0,80 0,95 0,85

19 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 19 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 1091/ ,96 parcela č. 1091/ ,96 parcela č. 1091/ ,12 parcela č ,44 parcela č. 1099/ ,80 parcela č. 1101/ ,04 Spolu ,32

20 Znalecký posudok č. 103/2017 List č. 20 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie a kombinovanou metódou: Výsledok dosiahnutý metódou polohovej diferenciácie je nižší od výsledku dosiahnutého kombinovanou metódou. Tento rozdiel vyjadruje rozdielnosť vstupných údajov použitých pri ohodnotení (objekt mimo prevádzky - odhadované hodnoty). Vzhľadom na umiestnenie objektov, prístupnosť, ich dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu predmetných stavieb v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Bytové a nebytové budovy (haly) Reštaurácia s.č. 451 na parc. KN č. 1091/26, k.ú. Dolný Hričov ,51 Apartmánový dom na parc. KN č. 1091/27, k.ú. Dolný Hričov ,14 Spolu za Bytové a nebytové budovy (haly) ,65 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov 8 060,96 Vodojem na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov ,40 Kanalizačná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov 5 916,60 ČOV na parc. KN č. 1101/33, k.ú. Dolný Hričov 7 669,25 Revízna šachta na kanalizácii, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov 401,95 Elektrická zemná prípojka, na parc. KN č. 1091/28, 1096, k.ú. Dolný Hričov 2 627,88 Most, na parc. KN č. 1096, k.ú. Dolný Hričov 9 464,33 Cesta, na parc. KN č. 1091/16, 1092/4 a 1096, k.ú. Dolný Hričov 796,73 Spolu za Vonkajšie úpravy ,10 Spolu stavby ,75 Pozemky Podľa LV č parc. č. 1091/26 (568 m 2 ) 4 384,96 Podľa LV č parc. č. 1091/27 (243 m 2 ) 1 875,96 Podľa LV č parc. č. 1091/28 (7 321 m 2 ) ,12 Podľa LV č parc. č (3 452 m 2 ) ,44 Podľa LV č parc. č. 1099/39 (3 665 m 2 ) ,80 Podľa LV č parc. č. 1101/33 (2 032 m 2 ) ,04 Spolu pozemky (17 281,00 m 2 ) ,32 Spolu VŠH ,07 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Štyristodvatisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.