ZNALECKÝ POSUDOK číslo 70/2014

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Ivan Sloboda, Kováčska 272/15, Zohor znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností Ing. Radovan Gerek, Kozácka 32, Trnava Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 70/2014 znalecký úkon č. 71/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - stavby ubytovne súp. číslo 397 na pozemku parc. č. 269/6 s príslušenstvom a pozemku parc. č. 269/6, evidovaných na liste vlastníctva č v obci Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná, okres Senec. Počet strán posudku: 30 z toho príloh: 8 Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty stavby ubytovne súp. číslo 397 na pozemku parc. č. 269/6 s príslušenstvom a pozemku parc. č. 269/6, evidovaných na liste vlastníctva č v obci Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná, okres Senec Účel znaleckého posudku: Pre účel predaja nehnuteľnosti Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : Dodané zadávateľom : Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Ivanka pri Dunaji dňa Projektová dokumentácia vyhotovená Bc. Tamarou Čendulovou Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností z listu vlastníctva č. 2220, katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec vytvorený cez Katastrálny portál dňa Kópia katastrálnej mapy pre katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec vytvorená cez Katastrálny portál dňa Obhliadka nehnuteľnosti zo dňa Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností vyhotovená dňa Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy pre stanovenie všeobecnej hodnoty: Pre určenie všeobecnej hodnoty (VŠH) sa všeobecnou hodnotou rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i s opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pri jej stanovení sa berú do úvahy všetky okolnosti, ktoré majú vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, okrem vplyvov mimoriadnych okolností trhu. Metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku stanovuje Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. v znení jej neskorších noviel. Podľa objednávky má byť predmetom ohodnotenia majetok vo vlastníctve právnickej osoby slúžiaci ako ubytovacie zariadenie - ubytovňa. Všeobecná hodnota nehnuteľností sa stanovuje týmito metódami : a) porovnávacou metódou b) kombinovanou metódou (u stavieb, ak prinášajú výnos) c) výnosovou metódou (u pozemkov, ak prinášajú výnos) d) metódou polohovej diferenciácie Z dôvodu, že pre posudzovaný prípad nebolo možné získať žiadne hodnoverné a relevantné podklady pre porovnanie s inými predajmi v danom mieste a čase (súbor aspoň troch porovnateľných nehnuteľností s kúpnymi zmluvami, resp. znaleckými posudkami na základe ktorých bol prevod vložený do katastra), porovnávaciu metódu spôsobom predpísaným vyhláškou nemožno použiť. Možno vykonať iba zjednodušené porovnanie vypočítanej všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti s verejnou ponukou predaja porovnateľných nehnuteľností na realitnom trhu, ktorým možno overiť objektívnosť posudkom stanovenej všeobecnej hodnoty. Z dôvodu, že daná nehnuteľnosť prináša výnos, som si zvolil pre objektívne stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti okrem metódy polohovej diferenciácie aj kombinovanú metódu. Podľa môjho názoru použitá metóda polohovej diferenciácie množstvom hodnotiacich ukazovateľov zohľadňuje faktory vplývajúce na všeobecnú hodnotu nehnuteľností a vyjadruje hodnotu, za ktorú je možné nehnuteľnosti v mieste a čase predať. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledného známeho štatistického údaju vydaného ŠÚ SR platného pre 1.štvrťrok Index vývoja cien v stavebníctve zo 4. štvrťroka 1996 na 1. štvrťrok 2014 podľa Ústavu súdneho znalectva je 2,235. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Podľa výpisu z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 2220, kat. územie Farná A. Majetková podstata: Parcely registra "C": Parcelné číslo Výmera v m2 Druh pozemku Spôsob využitia Umiestnenie pozemku 269/ Zastavané plochy a nádvoria 16 1 Legenda: Spôsob využívania pozemku: 16 - Pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom Umiestnenie pozemku: 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby: Súpisné číslo na parcele číslo Druh Stavby Popis stavby Umiestnenie stavby /6 20 stavba 1 Legenda: Kód druhu stavby: Strana 3

4 20 - Iná budova Kód umiestnenia stavby: 1 - stavba postavená na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu - Vlastník: 1 Gerek Radovan r. Gerek, Ing., Kozácka 32, Trnava Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V-4617/12 zo dňa C. Ťarchy: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti matky objednávateľa, p. Gerekovej. Znalec nehnuteľnosť prezrel a zdokumentoval súčasný stav. Znalec pri prehliadke nehnuteľnosti zistil a určil technický stav jednotlivých objektov, overil a popísal jednotlivé nehnuteľnosti, zistil či sú nehnuteľnosti majetkovo-právne usporiadané a zistil vek jednotlivých stavieb podľa predložených údajov od zadávateľa posudku. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom Zadávateľom posudku bola poskytnutá projektová dokumentácia stavby vo forme pôdorysov a pohľadov. Rozmery stavby boli prevzaté z projektovej dokumentácie, pričom pri obhliadke boli vykonané merania, ktoré potvrdili, že projektová dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Súčasný skutkový stav je zapísaný a zakreslený v posudku. e) Porovnanie údajov katastra so skutkovým stavom: Podľa právnej dokumentácie - stavba nebytovej budovy, budovy súp. č. 397 stojaca na pozemku parc. č. 269/6 a pozemok parc. č. 269/6 sú zapísané na liste vlastníctva č a sú zakreslené na katastrálnej mape. Rozmery a osadenie stavby súp. č. 397 zobrazené na katastrálnej mape sú v súlade so skutočnosťou. Vlastníkom týchto nehnuteľností je Ing. Radovan Gerek, súhlasí so skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú predmetom ohodnotenia: budova ubytovne súpisné číslo 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná vonkajšie úpravy pozemok parc. č. 269/6, kat. územie Farná g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Stavba - budova ubytovne súp. č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná POPIS STAVBY Určenie polohy: Stavba ubytovacieho zariadenia súpisné číslo 397 je postavený na pozemku parc. č. 269/6 v intraviláne obce Ivanka pri Dunaji, katastrálne územie Farná. Slúži pre účely dočasného ubytovania, nachádza sa na Komenského ulici. Strana 4

5 Vek a životnosť stavby: Stavba objektu bola daná do užívania v roku 1935 ako budova kina. V roku prešla zásadnou prestavbou a komplexnou rekonštrukciou, kedy bola prebudovaná na robotnícku ubytovňu v dnešnej podobe. V roku 1998 bola pristavená vrátnica. Životnosť objektu vzhľadom na hore uvedené rekonštrukcie a vek stavby bola určená analytickou metódou. Dispozičná charakteristika: Objekt má dve nadzemné podlažia. Súčasný pôdorysný tvar objektu je v tvare dvoch vedľa seba stojacich obdĺžnikov. Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádza vrátnica, chodby, pôvodný vstupný priestor, kotolňa, kuchynka, skladové priestory, sociálne zariadenia (WC, sprchy), priestor schodiska, spoločenské miestnosti a izby. Podlažie je prístupné cez vrátnicu a hlavný vchod z Komenského ulice, ktorý sa však v súčasnosti nepoužíva. Na druhom nadzemnom podlaží sa nachádzajú chodby, kuchynka, sociálne zariadenia (WC, sprchy) a izby. Izby sú 1-, 2-,3-,4-,5- a 6-lôžkové. Konštrukčné a materiálové vyhotovenie: Základy objektu sú betónové pásové s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé nosné konštrukcie sú murované tehlové z plnej pálenej tehly s hrúbkou muriva od 45 do 60 cm. Priečky sú tehlové alebo z iných materiálov - ytong hrúbky 15 cm. Vodorovné nosné konštrukcie - stropy nad 1. nadzemným podlažím sú železobetónové, nad druhým nadzemným podlažím drevené trámové so zosilnením. Schodisko je železobetónové jednoramenné s povrchom z PVC. Strecha objektu je pultová jednoplášťová zateplená, strešnou krytinou sú asfaltové natavovacie pásy. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Úpravy vonkajších povrchov (fasády) sú vyhotovené na báze umelých látok so zateplením. Úpravy vnútorných povrchov stien sú rôzne podľa druhu a účelu jednotlivých priestorov ako aj podľa druhu stavebnej konštrukcie. V sociálnych priestoroch a kuchynke sú povrchy stien z keramických obkladov do výšky nad 1,5-2,0 m. Povrchy ostatných priestorov sú hladké vápenné, v spoločných priestoroch do výšky 1 m opatrené olejovým náterom. Povrchy podláh sú rôzne podľa charakteru priestoru, v ktorom sa nachádzajú. Na 1. nadzemnom podlaží v spoločných priestoroch sú z terazzo dlažby a cementového poteru opatreným náterom, v izbách na prízemí sú z terazzo dlažby. Na 2. nadzemnom podlaží sú povrchy v spoločných priestoroch a v izbách z PVC. V sociálnych zriadeniach v objekte je položená keramická dlažba. Výplne otvorov - okná a vonkajšie dvere sú plastové s izolačným dvojsklom, na 1. nadzemnom podlaží opatrené oceľovými mrežami. Interiérové dvere sú hladké plné alebo zasklené osadené v oceľových zárubniach. Vnútorné vybavenie a rozvody: Stavba je vykurovaná ústredným teplovodným vykurovaním cez doskové oceľové radiátory. Teplo je vyrábané centrálne v plynovej kotolni na prízemí. Rozvody vody sú z oceľových rúr a sú vyhotovené pre studenú a teplú vodu. Teplá úžitková voda je vyrábaná centrálne v plynovej kotolni. Voda je dodávaná zo studne prostredníctvom domácej vodárne. Hygienické zariadenia sú vyhotovené na štandardnej úrovni - umývadlá, sprchy, WC misy, pisoáre, keramické obklady vo všetkých hygienický miestnostiach. Sprchy, WC sú spoločné na každom podlaží, umývadlo sa nachádza taktiež na každej izbe. Splaškové vody sú odvedené pomocou kanalizácie z plastových rúr do verejnej siete. Stavba je vybavená rozvodmi svetelnej a motorickej elektroinštalácie, bleskozvodom a rozvodmi zemného plynu. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Pôvodná stavba z roku 1935 Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz = 25,60*15,50*0,30 119,04 Vrchná stavba Ov = 25,60*15,50*3, ,92 Ov = 25,60*10,10*2,88 744,65 Zastrešenie Ot = 25,60*15,50*0,20 79,36 Spolu 2 192,97 Strana 5

6 Prístavba z roku 1998 Oz = 3,10*5,45*0,30 5,07 Ov = 3,10*5,45*3,00 50,69 Ot = 3,10*5,45*0,20 3,38 Spolu 59,14 Obstavaný priestor stavby celkom 2252,11 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy ubytovní zamestnancov, študentov, žiakov, bez kuchyne KS: 1130 Ostatné budovy na bývanie Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 25,60*15,50+3,10*5,45 413,7 Repr. 3,15 3,15 Nadzemné 2 25,60*10,10 258,56 Repr. 2,88 2,88 Priemerná zastavaná plocha: (413, ,56) / 2 = 336,13 m 2 Priemerná výška podlaží: (413,7 * 3, ,56 * 2,88) / (413, ,56) = 3,05 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 336,13) = 0,9914 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,05) = 0,9885 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,10 6,60 6,64 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 15,08 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,05 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 6,04 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,02 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,01 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 7,04 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 3,62 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,00 3,00 3,02 10 Schody 3,00 1,00 3,00 3,02 11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4,02 12 Vráta 0,00 0,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,20 7,20 7,24 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,02 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 5,03 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,04 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,01 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,02 Strana 6

7 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,02 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,01 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,01 22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,40 0,80 0,80 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 0,80 3,20 3,22 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 1,00 4,00 4,02 Spolu 100,00 99,40 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 99,40 / 100 = 0,9940 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,74 /m 3 * 2,235 * 0,9940 * 0,9914 * 0,9885 * 0,939 * 1,05 VH = 201,2192 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6, ,50 2 Zvislé konštrukcie 15, ,93 3 Stropy 8, ,30 4 Zastrešenie bez krytiny 6, ,97 5 Krytina strechy 3, ,91 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,30 7 Úpravy vnútorných povrchov 7, ,25 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,80 9 Vnútorné keramické obklady 3, ,21 10 Schody 3, ,60 11 Dvere 4, ,61 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 7, ,99 14 Povrchy podláh 3, ,21 15 Vykurovanie 5, ,01 16 Elektroinštalácia 6, ,42 17 Bleskozvod 1, ,40 18 Vnútorný vodovod 3, ,97 19 Vnútorná kanalizácia 3, ,97 20 Vnútorný plynovod 1, ,32 21 Ohrev teplej vody 2, ,80 22 Vybavenie kuchýň 0, ,32 23 Hygienické zariadenia a WC 3, ,29 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 4, ,29 Opotrebenie 41,37% Technický stav 58,63% Strana 7

8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 201,2192 /m 3 * 2252,11 m ,77 Technická hodnota 58,63 % z , , PRÍSLUŠENSTVO Studňa vŕtaná - Vŕtaná Vŕtaná studňa slúž pre objekt ubytovne ako úžitková voda. Nachádza sa pred objektom ubytovne. Studňa je hlboká 10 m o priemere 250 mm. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 10 m Priemer: 250 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa vŕtaná ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (70,21 /m * 10m + 422,23 /ks * 1 ks) * 2,235 * 1, ,52 Technická hodnota 84,00 % z 2 638, , Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka zo studne je z oceľových rúr. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 1250/30,1260 = 41,49 /bm 5,6 bm Strana 8

9 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 68,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,6 bm * 41,49 /bm * 2,235 * 1,05 545,25 Technická hodnota 68,00 % z 545,25 370, Vodovodná šachta Vodovodná šachta je vyhotovená z monolitického betónu, nachádza sa pred ubytovňou na verejnom priestranstve. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,1*1,5*2,0 = 3,3 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná šachta ,00 68,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3,3 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,235 * 1, ,14 Technická hodnota 68,00 % z 1 969, , Domáca vodáreň Nachádza sa nad studňou vo vodovodnej šachte na pred budovou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 9

10 Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 2 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Domáca vodáreň ,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2 Ks * 220,74 /Ks * 2,235 * 1, ,04 Technická hodnota 60,00 % z 1 036,04 621, Prípojka kanalizácie Prípojka kanalizácie do verejnej siete je z plastového potrubia. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.d) Prípojka kanalizácie DN 300 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1630/30,1260 = 54,11 /bm Počet merných jednotiek: 14,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14 bm * 54,11 /bm * 2,235 * 1, ,76 Technická hodnota 73,33 % z 1 777, ,63 Strana 10

11 2.2.6 Prípojka plynu Prípojka plynu z verejnej siete je oceľových rúr. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.4. Prípojka plynu DN 80 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 680/30,1260 = 22,57 /bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu ,00 68,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 22,57 /bm * 2,235 * 1,05 635,59 Technická hodnota 68,00 % z 635,59 432, Prípojka NN Napojenie objektu elektrickým prúdom z verejnej siete. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.n) káblová prípojka zemná Al 4*70 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 560/30,1260 = 18,59 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 11,15 /bm Počet merných jednotiek: 15,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 68,00 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * (18,59 /bm + 0 * 11,15 /bm) * 2,235 * 1,05 654,39 Technická hodnota 68,00 % z 654,39 444, Spevnené plochy betónové Spevnené plochy pred vchodom do vrátnice je vyhotovené z monolitického betónu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 10,3*3,0 = 30,9 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy betónové ,00 68,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30,9 m 2 ZP * 10,95 /m2 ZP * 2,235 * 1,05 794,03 Technická hodnota 68,00 % z 794,03 539, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Budova ubytovne súp.č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná , ,26 Studňa vŕtaná 2638, ,36 Vodovodná prípjka 545,25 370,77 Vodovodná šachta 1 969, ,02 Domáca vodáreň 1 036,04 621,62 Prípojka kanalizácie 1 777, ,63 Prípojka plynu 635,59 432,20 Prípojka NN 654,39 444,99 Spevnené plochy betónové 794,03 539,94 Celkom za Vonkajšie úpravy 7 412, ,17 Celkom: , ,79 Strana 12

13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť - robotnícka ubytovňa so súpisným číslom 397, je situovaná v zástavbe rodinných domov v obci Ivanka pri Dunaji, v katastrálnom území Farná, okres Senec. Objekt sa nachádza sa v centrálnej časti obytnej zóny obce, na Komenského ulici. V danej obci je dopyt po nehnuteľnostiach v rovnováhe s ponukou. Hlavné miestnosti domu sú orientované čiastočne vhodne, čiastočne nevhodne. Stavba bola uvedená do prevádzky v roku 1935 ako budova kina, v rokoch bola prebudovaná na robotnícku ubytovňu, stavba sa nachádza v dobrom technickom stave. Hustota obyvateľstva v danej lokalite je priemerná. Vo vzdialenosti nad 1000 m sa nachádza les a vodná plocha - Štrkovka. Zmena v zástavbe v blízkosti stavby nie je pravdepodobná. Výhodou obce je dobrá dostupnosť hlavného mesta SR Bratislavy, vzdialenosť na územie Hlavného mesta je cca 4 km. Nezamestnanosť v regióne sa v súčasnosti pohybuje do 5 %. Obec Ivanka pri Dunaji je obec v okrese Senec s počtom obyvateľov Je tu vybudovaná kompletná infraštruktúra a občianska vybavenosť na úrovni obce obecný úrad, pošta, zdravotné stredisko, lekárne, banky, pomerne široká sieť obchodov a služieb (veľkoobchod Metro a veľa ďalších obchodných prevádzok rôzneho zamerania), materské, základná a stredná škola, hotel a kaštieľ. Taktiež je tu dobrá možnosť zamestnania nachádza sa tu niekoľko stredne veľkých a malých firiem a tiež značné množstvo obyvateľov je zamestnané v 4 km vzdialenom hlavnom meste SR Bratislava, s ktorým má Ivanka dobré dopravné spojenie železničnou a najmä medzimestskou autobusovou dopravou. Obec je taktiež dopravne priamo napojená na diaľnicu D1 Bratislava Žilina, napojenie je vo vzdialenosti 3,5 km. Dostupnosť zastávky železničnej stanice a okresnej autobusovej dopravy je do 5 minút chôdze. Dostupnosť miestneho úradu je do 10 min. pešej chôdze. Dostupnosť okresných úradov v Senci je do 20 min. verejnou dopravou, dostupnosť krajských úradov Bratislavského kraja a centrálnych úradov Slovenskej republiky v hlavnom meste Bratislave je do 20 minút verejnou dopravou. Dostupnosť bežnej a čiastočne špecializovanej obchodnej siete a služieb je do minút pešej chôdze. Dostupnosť vysoko špecializovanej obchodnej siete a služieb je v okruhu 5-20 km čo reprezentuje cca 5-20 min. jazdy verejnými dopravnými prostriedkami. Dostupnosť základného školstva je do 10 minút chôdze. Dostupnosť stredných a vysokých škôl je do 20 min verejnou dopravou v mestách Senec a Bratislava. Poloha ohodnocovanej stavby na mape Bratislavského kraja a obce Ivanka pri Dunaji b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, na aký je v súčasnosti využívanie - prenajímanie a poskytovanie krátkodobého ubytovania. Podľa dostupných informácií sa v blízkej budúcnosti neočakávajú zmeny v účele jeho využitia. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na nehnuteľnosť sa nevzťahuje žiadne vecné bremeno či záložné právo v prospech bankového alebo nebankového subjektu. Podľa dostupných poznatkov znalcovi nie sú známe žiadne iné právne, administratívne, dopravné, technické či iné riziká v súvislosti s nehnuteľnosťou. Strana 13

14 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE V posudzovanej lokalite je dopyt po obdobných nehnuteľnostiach v rovnováhe s ponukou. Lokalita má vybavenú dobre vybavenú infraštruktúru. Nehnuteľnosť nie je zaťažená zvýšenou hlučnosť a prašnosťou. V budúcnosti nie je predpoklad kvalitatívnych zmien pôsobenia okolia na nehnuteľnosť. V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú spracoval Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre hodnotenú nebytovú budovu ohľadom na lokalitu, charakter objektov, technický stav stavieb a dopytu po podobných nehnuteľnostiach stanovený vo výške 0,6. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vychádza z pomeru priemernej všeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnuteľnosťami v sídle k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,80 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 1, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 1, ,40 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,60 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 I. 1, ,20 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,00 Strana 14

15 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,80 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1, ,40 železnica a autobus III. 0, ,20 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,64 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,80 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,42 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,40 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,26 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 172,26/ 180 0,957 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,79 * 0, , KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Výpočet výnosovej hodnoty nehnuteľnosti je vypracovaný kapitalizáciou budúcich predpokladaných výnosov z prenájmu nehnuteľnosti počas časovo obmedzeného obdobia 15 rokov a následného predaja nehnuteľnosti za likvidačnú hodnotu v zmysle platnej vyhlášky. Zdôvodnenie úrokovej miery: Úroková miera je úroková sadzba (kapitalizačný úrokomer), ktorá je podľa platnej vyhlášky minimálne 1,5- násobok základnej úrokovej sadzby ECB zverejnenej prostredníctvom NBS a zohľadňuje zaťaženie daňou z príjmu podľa platných predpisov, všetko platné ku dňu ohodnotenia. Základná úroková sadzba ECB je od vo výške 0,25% (podľa čo je podľa rozhodnutia Bankovej rady NBS pôvodná základná úroková sadzba a predtým "diskontná úroková sadzba NBA". Miera rizika zohľadňuje podnikateľské riziká, ktoré neboli zohľadnené v odčerpateľnom zdroji. V oblasti prenájmu nehnuteľností v danom čase a danej lokalite je porovnateľná s komerčnými úrokovými sadzbami komerčných bánk poskytované pri aktívnych obchodoch. Vo výpočte je uvažované s mierou rizika na úrovni 4%. Strana 15

16 Daňové zaťaženie (DZ) z príjmov pre vlastníka - fyzickú osobu vo výške 19%. Zo súčtu základnej úrokovej sadzby ECB (i), miery rizika (r) a zaťaženia dane z príjmu (d), vychádza celková úroková miera k = i + r + d, z čoho odvodením vychádza, že k = (i+r) x (100/(100-DZ). Hrubý výnos Hrubý výnos pri danej nehnuteľnosti predstavuje čisté tržby z prenájmu nehnuteľnosti, t. j, pri 100% obsadenosti ubytovne, ktorá má celkový počet 60 lôžok a predpokladanú 100% obsadenosť všetkých 60 lôžok počas celého roka, pričom cena 1 lôžka za noc je 3,30, a je vyrátaný zo vzťahu: počet lôžok x počet dní v roku x cena za lôžko a deň: 60 x 365 x 3,30 = Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné [ /MJ/rok] Nájomné spolu [ /rok] Čisté tržby z prenájmu 365* ,00 lôžko 3, ,00 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Pozemok je vlastníctve vlastníka stavby. Podiel pozemku na dosahovaní výnosu je určený odborným odhadom vo výške 7 %. Názov Výpočet Spolu [ /rok] Podiel pozemku na výnose 7% z , ,90 Hrubý výnos stavby: , ,90 = ,10 /rok Náklady Náklady zahŕňajú daň z nehnuteľnosti za stavby a daň z nehnuteľnosti za pozemky, ktorú boli vypočítané, podľa všeobecného záväzného nariadenia - prehľad dane z nehnuteľnosti na rok 2013 v obci Ivanka pri Dunaji bol pre konkrétny prípad ohodnocovanej nehnuteľnosti nasledovný: Pozemok: m 2 x cena 2,12 x sadzba 0, x 2,12 x 0,75 = 793,41 Stavba: m 2 x cena 2,90 +0,10/2-n NP 414 x (2,90 + 0,10) = 1242,00 Spolu náklady na daň z nehnuteľnosti: 2035,41 Náklady na poistenie nehnuteľnosti sú odhadnuté vo výške 0,05% z východiskovej hodnoty. Náklady na bežnú údržbu boli odhadnuté vo výške 0,5% z východiskovej hodnoty. Bežné náklady na správu nehnuteľností boli odhadnuté na 2% z hrubého výnosu stavby. Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady poistenie nehnuteľnosti 0,05 % z ( ,49 * 1,2) 277,93 daň z nehnuteľnosti 2035, ,41 Náklady na údržbu údržba majetku 0,50 % z ( ,49 * 1,2) 2 779,31 Správne náklady správa majetku 2,00 % z , ,22 Náklady spolu: 6436,87 Odhad straty Odhad straty z nevyužitého nájmu predstavuje 8%, čo predstavuje stratu výnosu približne za jeden mesiac v priebehu jedného roka. Názov Výpočet Spolu [ /rok] Odhad straty 8% z , ,89 Strana 16

17 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [ /rok] Výpočet výnosovej hodnoty Náklady [ /rok] Odhad straty [ /rok] Odčerpateľný zdroj [ /rok] , , , ,34 Doba úžitkovosti: 15 r. Základná úroková sadzba ECB: i = 0,25 %/rok Miera rizika: r = 4,00 %/rok Zaťaženie daňou z príjmu: d = 19,00 %/rok Úroková miera: u = 0,25 + 4, ,00 = 23,25 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 23,25 / 100 = 0,2325 Likvidačná hodnota Likvidačná hodnota nehnuteľnosti je stanovená ako rozdiel všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej metódou polohovej diferenciácie v čase ohodnotenia (podľa vyhlášky) a likvidačných nákladov, ktoré sú uvažované vo výške bežnej sadzby sprostredkovateľa (napr. realitnej kancelárie) pri predaji tohto druhu stavby. V sadzbe sú obsiahnuté všetky náklady spojené s prevodom. Názov Výpočet Spolu [ ] VŠH metódou poloh.difer ,48 Likvidačné náklady: náklady spojené s predajom 0,50 % z , ,12 Likvidačná hodnota: ,36 Výnosová hodnota HV = OZ * (1 + k)n - 1 (1 + k) n * k + HL (1 + k) n (1 + 0,2325) HV = ,34 * 15-1 (1 + 0,2325) 15 * 0, ,36 (1 + 0,2325) 15 HV = , ,78 = , KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): ,79 Výnosová hodnota (HV): ,24 Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 3 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = a * HV + b * TH a + b Strana 17

18 VŠH s = (3 * ,24) + (1 * ,79) = , VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie ,48 Kombinovaná metóda ,13 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie. VŠH stavieb = , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok LV č. 2220, kat. územie Farná POPIS Ohodnocovaný je podiel k pozemku, na ktorom sa nachádza stavba ubytovne so súpisným číslom pozemok parc. č. 269/6 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 499 m 2. v spoluvlastníckom podiele 1/1. Pozemok je evidovaný na liste vlastníctva č. 2220, katastrálne územie Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec. Charakteristika prostredia: intravilán obce Ivanka pri Dunaji s počtom obyvateľov 6087 (podľa posledného sčítania v roku 2013), Pozemok sa nachádza v tichej časti obce na Komenského ulici v prostredí zástavby rodinných domov. Pozemok, na ktorom je stavba postavená, je rovinatý. Objekt ubytovne je prístupný z obecnej asfaltovej komunikácie. Doprava do obce je autobusová a železničná. Zástavka autobusov je do 10 min. pešej chôdze. Vybavenie infraštruktúrou - verejný vodovod, elektrina, plyn, kanalizácia a telefónny, internetový a televízny signál. Obec sa nachádza cca 4 km od okraja hlavného mesta SR Bratislava a 18 km od jeho centra a 13 km od okresného mesta Senec. Východisková hodnota pozemkov je stanovená ako 80 % z východiskovej hodnoty pre hlavné mesto SR Bratislavu 66,39 /m2 z dôvodu zvýšeného záujmu o kúpu pozemkov, ktorých nedostatok v tesnej blízkosti mesta sa prejavuje zväčšovaním okruhu vzdialenosti záujmu. Povyšujúci a redukujúci faktor nie je uplatnený. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 269/6 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 499,00 Obec: Ivanka pri Dunaji Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 66,39 /m 2 = 53,11 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie Hodnota koeficientu 6. exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 1,40 3. nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 Strana 18

19 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,40 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,2680 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 53,11 /m 2 * 2, ,45 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 499,00 m 2 * 120,45 /m ,55 Strana 19

20 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty budovy súpisné číslo 397 na pozemku parcelné číslo 269/6 s príslušenstvom a pozemkom parcelné číslo 269/6 v katastrálnom území Farná, obec Ivanka pri Dunaji, okres Senec. Všeobecná hodnota stavby bola stanovená metódou polohovej diferenciácie a kombinovanou metódou. Rozdiel medzi výsledkami oboch metód pri daných hodnotách je malý. Tento rozdiel je prípustný a vyjadruje rozdielnosť vstupných údajov použitých pri hodnotení. Všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívnejšie vyjadruje hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste k dátumu ohodnotenia pri jej poctivom predaji v danom mieste k dátumu ohodnotenia v bežnom obchodnom styku. Preto ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie vo výške Eur, v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku vrátane jej následných zmien a doplnení. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: ,13 Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,48 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,55 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavba - budova ubytovne súp.č. 397 na parc. č. 269/6, kat. územie Farná ,50 Studňa vŕtaná 2 121,06 Vodovodná prípojka 354,83 Vodovodná šachta 1 281,44 Domáca vodáreň 594,89 Prípojka kanalizácie 1 247,57 Prípojka plynu 413,62 Prípojka NN 425,86 Spevnené plochy betónové 516,72 Spolu za Vonkajšie úpravy 4 834,93 Spolu stavby ,48 Pozemky Pozemok LV č. 2220, kat. územie Farná - parc. č. 269/6 (499 m 2 ) ,55 Spolu VŠH ,03 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tristodvadsaťjedentisíc Eur V Zohore dňa Ing. Ivan Sloboda Strana 20

21 IV. PRÍLOHY 1. Výpis z KN z listu vlastníctva č. 2220, kat. územie Ivanka pri Dunaji 1 x A4 2. Kópia z katastrálnej mapy pre kat. územie Ivanka pri Dunaji 1 x A4 3. Potvrdenie o veku budovy vydané Obcou Ivanka pri Dunaji 1 x A4 4. Pôdorys 1. NP budovy 1 x A4 5. Pôdorys 2. NP budovy 1 x A4 6. Rez budovy 1 x A4 7. Fotodokumentácia 2 x A4 Spolu príloh: 8 x A4 Strana 21

22 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 71/2014 znaleckého denníka pre rok Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 71/ Ing. Ivan Sloboda Strana 22