Znalecký posudek č. 2135/2011

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2135/2011 o ceně obvyklé - 1/2 domu č.p. 43 umístěném na pozemku parc. č. St. 48/1 a 1/2 pozemku parc. č. St. 48/1 v katastrálním území Černuc, obec Černuc, okres Kladno, ve vlastnictví Pilové Jaroslavy. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 8720/07-13 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 729, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, katastrální území Černuc, obec Černuc. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: nemovitost k bydlení Černuc 43 Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Černuc 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spolumajitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 729, kat. úz. Černuc, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Slaný, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , měřítko 1:2880, kat. úz. Černuc - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8720/07-13 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 8720/07-45 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 729, kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Pilo Gejza, Černuc 43, Černuc 1/2 Pilová Jaroslava, Černuc 43, Černuc 1/2 oddíl B - nemovitosti: nemovitost určená k bydlení č.p. 43 umístěná na pozemku parc. č. St. 48/1 pozemek parc. č. St. 48/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 972 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu 2

3 oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 10 Nc-5178/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 10, 3-EX 2693/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 12 Nc-6450/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 17 Nc-5508/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124-EX 8720/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 57 Nc-5030/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 1, 99 EX-8800/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 12 Nc-6052/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 10 Nc-5333/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 32 EXE-444/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-3861/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-4242/ ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 5, 67 EX-3861/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno na základě listin: č.j. 57 Nc 5893/ Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kladně, 54 EXE-743/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekuční úřad Praha 2, 132 EX-4154/ /ZI ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Kupní smlouva V / Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 3

4 Oceňovaný pozemek pravděpodobně slouží i jako přístup pro vlastníka sousední nemovitosti (nezřízeno věcné břemeno). Nájemní smlouvy nebyly předloženy, dle sdělení spolumajitelky nemovitost užívají rodinní příslušníci. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Černuc se nachází v okrese Kladno a leží severozápadně od Velvar. V obci se základní občanskou vybaveností je zastávka autobusu. Oceňovaný dům stojí u silnice protínající obec. Přístup k domu je z východu po zpevněné komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení a 2 ) Garáže b) Studny b 1 ) Studna c) Venkovní úpravy c 1 ) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru c 2 ) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm c 3 ) Vrata dřevěná vč. sloupků c 4 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi d) Porosty d 1 ) Okrasné dřeviny e) Pozemky e 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení Hlavní část: Oceňovaný objekt k bydlení č.p. 43 vystavěný roku 1892 v kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno, stojí na pozemku parc. č. St. 48/1. Budova je částečně podsklepená, dvoupodlažní s půdními prostory umožňujícími zřízení půdní vestavbu a přístavbou kotelny. Základy budovy jsou kamenné, svislá konstrukce zděná, omítka štuková, krovy dřevěné, sedlová střecha krytá taškami. Dveře a okna jsou dřevěná. Nemovitost je napojena na elektrorozvod a plyn, voda čerpána ze studny, obecní vodovod na hranici pozemku, odpadní vody svedeny do septiku. Dle sdělení spolumajitelky je nemovitost částečně podsklepena, v 1.NP jsou dvě bytové jednotky (4+1 a 2+1) s vlastním sociálním zařízením, betonové schodiště do druhého podlaží. V 2.NP jsou dvě bytové jednotky 3+1 s vlastním sociálním zařízením a dřevěné schodiště na půdu. Přístavba vystavěná na jihovýchodní hranici pozemku je provozně propojena s hlavní stavbou a západní stěnou sousedí s řadovými garážemi. Přístavba je zděná, dvoupodlažní s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem, dveře a okna dřevěná. 4

5 Slouží jako přístupová chodba k bytovým jednotkám, v části je kotelna k vytápění bytových jednotek. Stáří stanoveno odhadem. a 2 ) Garáže Oceňovaná nemovitost - čtyři řadové garáže stojící na jižní hranici oceňovaného pozemku, jsou jednopodlažní se sedlovou střechou, západní částí navazující na nemovitost jiného vlastníka. Základy jsou betonové, podlahy betonové, obvodové stěny zděné, střecha krytá taškami. Garáže jsou napojeny na elektro rozvod. Stáří stanoveno odhadem. b) Studny b 1 ) Studna Dle sdělení spolumajitelky je dům zásobován vodou z vlastní studny. c) Venkovní úpravy c 1 ) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Dle sdělení spolumajitelky jsou odpadní vody svedeny do septiku. Stáří stanoveno odhadem. c 2 ) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Zpevněná plocha oceňovaného pozemku slouží jako dvůr, příjezd ke garážím a k nemovitostem jiného vlastníka. Stáří a výměra stanovena odhadem. c 3 ) Vrata dřevěná vč. sloupků Dvoukřídlá dřevěná vrata jsou umístěna v průjezdu do dvora. Stáří stanoveno odhadem. c 4 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Délka stanovena odhadem. d) Porosty d 1 ) Okrasné dřeviny e) Pozemky e 1 ) Pozemek Pozemek parcelní číslo St. 48/1 se nachází v katastrálním území Černuc, obec Černuc, okres Kladno, je rovinný, nepravidelného tvaru, zastavěn budovou určenou k bydlení a garážemi. Jedná se o zpevněnou betonovou plochu. Přístup na pozemek je průjezdem v hlavní budově ze zpevněné komunikace. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) 5

6 a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: = 55,25 m 2 1.NP: 27,5*8,5 = 233,75 m 2 2.NP: 27,5*8,5 = 233,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 55,25 m 2 2,00 m 110,50 m 3 1.NP: 233,75 m 2 4,00 m 935,00 m 3 2.NP: 233,75 m 2 4,00 m 935,00 m 3 Součet 522,75 m ,50 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 980,50 / 522,75 = 3,79 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 522,75 / 3 = 174,25 m 2 Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.PP: (55,25)*(2,00) = 110,50 m 3 1.NP: (27,5*8,5)*(4,00) = 935,00 m 3 2.NP: (27,5*8,5)*(4,00) = 935,00 m 3 zastřešení: = 350,63 m 3 přístavba: 1.NP: (27,62)*(4,00) = 110,48 m 3 2.NP: (27,62)*(3,00) = 82,86 m 3 zastřešení: = 4,14 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 528,61 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100,00 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6

7 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 91,03 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9103 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9579 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8541 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9103 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Základní cena upravená = 2 791,39 Kč/m 3 Plná cena: 2 528,61 m 3 * 2 791,39 Kč/m 3 = ,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: 2 331,13 m 3 Přístavba: 197,48 m 3 Celkem: 2 528,61 m 3 Původní část: ,67 Kč * 2 331,13 m 3 / 2 528,61 m 3 = ,97 Kč Stáří (S): 119 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 31 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 119 / 150 = 79,333 % ,07 Kč Přístavba: ,67 Kč * 197,48 m 3 / 2 528,61 m 3 = ,70 Kč Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 150 = 33,333 % ,06 Kč ,54 Kč Budova k bydlení - zjištěná cena = ,27 Kč 7

8 a 2 ) Garáže - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,5*25 = 187,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 187,50 m 2 4,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,5*25)*(4,00) = 750,00 m 3 zastřešení: = 285,39 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 035,39 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená: = 2 401,47 Kč/m 3 8

9 Plná cena: 1 035,39 m 3 * 2 401,47 Kč/m 3 = ,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 130 = 50,000 % ,01 Kč ,01 Kč Garáže - zjištěná cena = ,51 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,667 % ,92 Kč ,64 Kč Studna - zjištěná cena = ,32 Kč 9

10 c) Venkovní úpravy c 1 ) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 18,00 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m 3 * 2 800,- Kč/m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % ,40 Kč ,60 Kč Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru - zjištěná cena = ,80 Kč c 2 ) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 525,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 525,00 m 2 * 235,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = ,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 60 = 58,333 % ,40 Kč ,11 Kč Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm - zjištěná cena = ,06 Kč 10

11 c 3 ) Vrata dřevěná vč. sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata dřevěná vč. sloupků Kód CZ - CC: 1122 ( ) budovy tří a vícebytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč/ks = 3 300,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1540 Plná cena: = 6 126,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 100 = 45,000 % ,95 Kč 3 369,61 Kč Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena = 1 684,81 Kč c 4 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 17,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 17,00 m * 140,- Kč/m = 2 380,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = 4 588,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,000 % ,41 Kč 2 294,40 Kč Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 1 147,20 Kč 11

12 d) Porosty d 1 ) Okrasné dřeviny Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] zerav obrovský 10 6,00 ks 680,00 680, ,00 Součet 4 080,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 0,85 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 2 601, ,- Kč Okrasné dřeviny - zjištěná cena = 1 300,50 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení = ,- Kč a 2 ) Garáže = ,- Kč b) Studna = ,- Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru = ,- Kč c 2 ) Plochy s povrchem betonovým monolitickým tl. 10 cm = ,- Kč c 3 ) Vrata dřevěná vč. sloupků = 1 680,- Kč c 4 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi = 1 150,- Kč d) Okrasné dřeviny = 1 300,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 580,00 První srovnávaná nemovitost - dům v Nabdíně, okr. Kladno. Jedná se o dvougenerační zemědělskou usedlost s pozemkem o výměře m 2. Dům je po rekonstrukci, dvě bytové jednotky s vlastním sociálním zařízením, možnost zbudování dalších místností a půdní vestavby. Na pozemku dvě stavby a ovocné stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 3, Kč. 12

13 Druhá srovnávaná nemovitost - dům v centru Kralup nad Vltavou, okr. Mělník. Jedná se o podsklepený nájemní dům se čtyřmi bytovými jednotkami a prodejnou. U domu oplocený dvůr. Napojení na veškeré IS. V obci veškerá občanská vybavenost. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 6, Kč. Třetí srovnávaná nemovitost - dům v Kralupech nad Labem, okr. Mělník. Podsklepený třípodlažní dům s obytným podkrovím je po částečné rekonstrukci. V domě bytové jednotky a obchod. U domu pozemek s garáží. Napojení na veškeré IS, veškeré občanská vybavenost v obci. Nemovitost je na internetu nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za 4, Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Dům Nabdín ,- Kč 1,00 1,00 1,20 0,97 0,90 0,90 600, ,90 Dům Kralupy n.vl ,- Kč 0,45 1,00 0,95 1,00 1,00 0,80 400, ,50 Dům Kralupy n.vl ,- Kč 0,50 1,00 0,98 0,97 1,00 0,80 310, ,30 Součet: ,70 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 5 443,90 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 274,30 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 5 557,50 Kč/jedn. Základní cena: 5 443,90 Kč 580,00 á 5 443,90 Kč/ = ,- Kč Budova k bydlení - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Budova k bydlení = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 48/1 972,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % 13

14 kanalizaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % ,60 Mezisoučet ,60 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,14 Kč Pozemek - zjištěná cena = ,07 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - možnost pronájmu bytových jednotek - BJ přizpůsobeny požadavkům moderního bydlení - parkování na uzavřeném dvoře/garáž - dobrá dostupnost dálnice c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - omezený vjezd na pozemek rozměrem průjezdu - přístup pouze průjezdem - vyšší nezaměstnanost v obci 14

15 Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 1, Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: jeden milion šest set tisíc Kč V Praze dne B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 - Košíře D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2135/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 51/2011. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 15