Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny ideální šestiny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 246, LV č. 116 na pozemku parc.č. 663 pozemek parc.č. 663, LV č. 116 pozemek parc.č. 664, LV č. 116 pozemek parc.č. 665, LV č. 116 včetně příslušenství Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel Kat. území Satalice Ulice Bošínská č.p. 246 Část obce dle LV č.116, Satalice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Hogenová Marie Praha Satalice, Bošínská 246/15 5/6 Pomahač Karel Praha Satalice, Bošínská 246/15 1/6 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 10 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč - 1 -

2 Obvyklá cena odeální podíl ve výší 1/6 - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, starší rodinný dům situovaný ve stabilizované rezidenční lokalitě kladné faktory - stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost dalšího rozšíření - možnost vjezdu na pozemek - garáž záporné faktory - starší RD, zhoršený technický stav - garáž s dílnou nejsou zapsané na LV Kč Čtyřistaosmdesát tisíc Kč Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Tři miliony dvěstědevadesátdevět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí garáž s dílnou nejsou zapsané na LV Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle výpisu z KN LV č.116 : - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše Kč, V-62840/ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací garáž s dílnou nejsou zapsané na LV Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci dokumentace nebyla k dispozici Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle výpisu z KN LV č.116 : - zástavní právo smluvní - pohledávka do výše Kč, V-62840/ Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Letiště v sousední městské části Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena - 2 -

3 Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nebyl k dispozici Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici - 3 -

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116, vyhotovený dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Satalice. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Satalice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Satalice jsou katastrálním územím městské části Praha 9, správní obvod Praha 19. Jsou situované na severovýchodním okraji Prahy. Jedná se o lokalitu s dostupnou občanskou a technickou vybaveností na nedalekém Černém mostě. V severní polovině městské části převažuje funkce bydlení v rodinných domech, jižní polovina je průmyslová. Letiště Praha Kbely je vzdálené cca 1,5km. Dobrá je dostupnost MHD, představovaná autobusy ke stanici metra na Černém Mostě. Podél jižní hranice vede Vysočanská radiála. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná na severní polovině Satalic, ve stabilizované lokalitě rodinných domů situovaných v jednosměrné ulici Bošínská. Ulice je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Trabantská a Vinořská. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Zastávka autobusu je v dobré docházkové vzdálenosti cca 250m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je dobře možné podél ulice. Je možnost vjezdu na pozemek dvoukřídlovými vraty. Rodinný dům čp.242 se nachází na východní uliční polovině na pozemku p.č.663. Na pozemku p.č.665 se nachází garáž s dílnou, zpevněné přístupové plochy, předzahrádka. Zděná kolna na jižní hranici je postavená na pozemku p.č.664. Garáž s dílnou nejsou zapsané na LV a zakreslené v katastrální mapě. Od ulice s chodníkem je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.242 je samostatně stojící, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Je částečně podsklepený. Má jedno nadzemní podlaží a podkroví v části polovalbové střechy. Přízemní zádveří bylo přistavěno později. Dům je přímo přístupný z ulice do přistavěné části zádveří a dále do obývacího pokoje ze zahrady. Sklep, podkroví a půda jsou přístupné vnitřními schodišti. V suterénu se nachází skladový prostor a kotelna. V přízemí a podkroví je bytové jednotka 4+1 s příslušenstvím v 1.NP. Orientace oken hlavních místností je převážně V do ulice a Z do zahrady. Dle ústního sdělení byl dům dán do užívání pravděpodobně v 50.letech (v archivu stavebního úřadu není k nemovitosti žádná dokumentace). Před cca 35 lety byla provedena přístavba zádveří a pravděpodobně stavební úpravy spojené s vestavbou pokojů do podkroví. Dům je převážně ve zhoršeném technickém stavu. Projevuje se poškození suterénních zdí a omítek vlivem zemní vlhkosti. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných výrazných poškození, opotřebované běžným užíváním. Konstrukce a vybavení krátkodobé životnosti jsou výrazně opotřebované. V místě napojení přístavby jsou viditelné trhliny ve zdivu. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vjezdovými vraty, zpevněné plochy betonové a z betonové dlažby. Venkovní úpravy jsou v původním technickém stavu, opotřebované běžným užíváním. Běžná údržba je prováděna omezeně. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 963 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: betonová dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 105 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] - 4 -

5 kůlna dílna přízemní zděná cihlová, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, na pozemku p.č.664, slouží jako sklad a přístřešek, stav zhoršený, omezená běžná údržba přízemní zděná cihlová, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, přistavěná ke garáži, stav průměrný Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 60 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje vlhkost zdiva, trhliny ve zdivu v místě napojení přístavby Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 20.0 m 2 Garáž je zkolaudována Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení % dokonč svislé nosné zděné, podezdívka 100 stropy nespalné do I profilů 100 konstrukce kamenná krov pultový 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 vrata ocelová 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro světelný rozvod 100 Popis garáže Přízemní zděný objekt s pultovou střechou postavený podél severní hranice pozemku p.č.663. K západnímu štítu je přistavěná malá dílna. Garáž je přístupná dvoukřídlovými vraty z nádvoří. Slouží jako sklad. Technický stav je průměrný. Stavba není zapsána na LV. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 600 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 648 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Inženýrské sítě jsou vedeny v ulici. Přípojky jsou přivedeny do domu. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu - izolace porušena svislé konstrukce zděné v tloušťce do 50 cm práce vodorovné nad suterénem betonové, nespalné konstrukce střechy polovalbová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka úpravy vnějších povrchů omítka ze škrábaného břizolitu a nátěr vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů PVC a textilní krytinou dveře a vrata vnitřní náplňové okna dřevěná zdvojená, dvojitá povrch podlah PVC, keramická dlažba, textilní krytina, parkety, v 1.PP betonová vytápění ústřední s plynovým kotlem - 5 -

6 elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha schodiště samostatné vnitřní 6.40 m m 2 kotelna 7.50 m m 2 sklep 6.60 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří m m 2 WC 1.05 m m 2 prádelna 3.70 m m 2 předsíň 5.40 m m 2 jídelna m m 2 koupelna 2.05 m m 2 kuchyně 4.55 m m 2 pokoj m m 2 ložnice m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 7.40 m m 2 pokoj m m 2 chodba m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 91.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1/garáž Lokalita : ul.u Obory, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : původní před rekonstrukcí Obdobná lokalita, obdobně velký pozemek, obdobný technický stav - 7 -

8 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD řadový 2+1, 4+1/balkon Lokalita : ul.hálova, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT el.kotlem Technický stav : původní stav, udržovaný Méně atraktivní lokalita, malý pozemek, řadový dům, obdobný technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+kk, garáž a 3 parkovací místa, zimní zahrada, bazén Lokalita : ul.k Cihelně, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : velmi dobrý Měně atraktivní lokalita, obdobný pozemek, lepší technický stav - 8 -

9 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+kk, garáž Lokalita : v sousedství obory, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : dům z roku 2002, velmi dobrý Měně atraktivní lokalita, menší pozemek, lepší technický stav Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-9 -

10 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 3,00-8,00 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu se pohybují v rozpětí Kč/m2. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

11 Fotodokumentace pohled do ulice Bošínská pohled z ulice Bošínská pohled z ulice Bošínská pohled ze zahrady přístavba zádveří detail

12 Fotodokumentace garáž s dílnou zděná kolna zahrada

13 Fotodokumentace - mapy

14 - 14 -

15 - 15 -