Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2015 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 3045/1, LV č. 9382, s podílem na společných částech domu a pozemku 694/28697 na pozemcích: pozemek parc.č. 1656/13, LV č pozemek parc.č. 1656/14, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Kat. území Modřany Ulice Hausmannova č.p. 3045, 3046 Část obce dle LV 2176, Modřany Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 č.j.980/2014-d Vlastnictví Bytová jednotka Teofil Jan Teofilová Dagmar Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 73.5 m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony dvěstěosmdesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o typovou panelovou bytovou jednotku 3+1/L v panelovém bytovém domě na menším panelovém sídlišti Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - dům po částečné modernizaci - dispozice bytu (neprůchozí pokoje) záporné faktory: - panelová technologie domu, lokalita sídliště - pouze průměrná dostupnost centra prostředky MHD - převis nabídky nad poptávkou - větší dopad poklesu cen nemovitostí -omezená možnost parkování Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.9382 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši Kč s příslušenstvím, V-47460/ Zástavní právo smluvní, budoucí pohledávka do výše Kč, V-47460/ Rozhodnutí o úpadku, Z-32771/ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.9382 na nemovitosti vázne : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši Kč s příslušenstvím, V-47460/ Zástavní právo smluvní, budoucí pohledávka do výše Kč, V-47460/ Rozhodnutí o úpadku, Z-32771/ Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.9382 na nemovitosti vázne : Rozhodnutí o úpadku, Z-32771/

3 Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne privatizace bytového fondu 3

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9382, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Snímek kat. mapy pro k.ú. Modřany. Kupní smlouva, vyhotovil uzavřená Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Modřany. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Modřany se nachází v jižní části Prahy. Patří do obvodu Praha 4 a správního obvodu Praha 12. Jedná se o lokalitu s veškerou dostupnou základní občanskou a technickou vybaveností. V okolí není velké obchodní centrum. Lokalita je obklopena lesy a přírodou - jižně Modřanská rokle, východně les Kamýk. Vše pěšky dostupné. Jen průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ke stanici metra trasy C Kačerov nebo tramvají po nábřeží Vltavy. Železniční spojení zpřístupňuje relativně rychle spojení do rekreačních oblastí jižně od Prahy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Panelové sídliště Modřany bylo postavené v letech Je situované severně podél ulice Generála Šišky. Bytový dům se nachází v severní části sídliště, v ulici Hausmannova, obklopené panelovými bytovými domy a meziblokovou zelení. Je přístupný z hlavní průjezdní komunikace Československého exilu. Zastávka autobusu jsou ve velmi dobré docházkové vzdálenosti, cca 70m. Severně se nachází objekt hypermarketu. Základní občanská vybavenost je v dobré docházkové vzdálenosti. Parkování je omezeně možné na podélných a příčných parkovacích stáních v okolních ulicích. Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící panelový bytový dům se dvěma oboustranně přístupnými sekcemi (vchody) čp.3045 a 3046 postavenými na pozemcích p.č.1656/13 a 1656/14. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou s vystupujícími strojovnami výtahů. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a osm nadzemních podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, přístupné přímo výtahem, nebo z izolovaného jednoramenného vnitřního přímo osvětleného schodiště. Krajní byty jsou oboustranné s lodžiemi, prostřední byt je menší jednostranný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.3045/1 s příslušenstvím o velikosti 3+1/L. Nachází se v 1.NP západní sekce čp Jedná se o krajní byt. Je zateplena štítová fasáda. Byt je orientovaný dvoustranně do meziblokové zeleně. Sklep je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.3045 a 3046 a pozemcích p.č.1656/13 a 1656/14 ve výši 694/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do předsíně, ze které vedou dveře do všech místností. Lodžie je přístupná z obývacího pokoje. Obývací pokoj a kuchyň jsou orientované na jih, menší pokoje jsou orientované na sever. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Koupelna a WC jsou samostatné. V předsíni je malá komora. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 4137/153 Hlavní město Praha zeleň ostatní plocha parc.č. 4137/154 Hlavní město Praha zeleň ostatní plocha parc.č. 4137/67 Hlavní město Praha ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu havarijní Stáří stavby [roky] 33 Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce Byla provedena oprava střechy, zateplení fasády s opravou lodžií, rozvody ZTI ve společných prostorách, nové ovládání výtahu, vstupní portál. Opotřebení domu odhad 50%. 4

5 Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % 50 Bytová jednotka převážně v původním technickém stavu, s podstandardním vybavením. Byla provedena pouze výměna oken a oprava lodžie. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová společných prostor 2008 Dveře nové vstupní portály 2008 Výtah nový Fasáda kontaktní zateplovací systém, oprava lodžií 2008 Střecha oprava krytiny Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné samonosný panelový systém stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště montované okna plastová s dvojsklem dveře náplňové do ocelových zárubní podlahy obytných PVC a textilní krytina podlahy nebytových PVC a textilní krytina místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 předsíň 9.30 m m 2 koupelna 2.60 m m 2 WC 0.90 m m 2 komora v bytě 1.20 m m 2 sklepní kóje 1.90 m m 2 lodžie 6.30 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV cena včetně provize Lokalita : ul.hausmannova, přímé sousedství Technický stav : původní 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV cena vč. provize Lokalita : ul.botevova, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV cena bez provize Lokalita : ul.milerova, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 10.NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 1 7

8 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 71.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+1/L, OV cena vč. provize Lokalita : ul.imrychova, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,5-2,9 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k technickému stavu bytové jednotky a poloze v domě, směrována k dolní hranici rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 8

9 Fotodokumentace pohled z ulice Hausmannova severní fasáda jižní fasáda severní fasáda - bytová jednotka v přízemí severní fasáda - bytová jednotka v přízemí s mřížemi chodba 1.NP 9

10 10 Fotodokumentace - mapy

11 11