Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví s garáží (samostatnou nebytovou jednotkou) v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 439/4, LV č. 1242, s podílem na společných částech domu a pozemku 8274/76664 garáž - samostatná nebytová jednotka č. 439/104, LV č. 1242, s podílem na společných částech domu a pozemku 1782/76664 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 512, LV č další pozemky: pozemek parc.č. 242/16, LV č Adresa Kraj Středočeský kraj Město Nový Knín Počet obyvatel 1918 Kat. území Nový Knín Ulice Sídliště č.p. 439 Část obce dle LV Nový Knín Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Hrdinka Josef Nový Knín, Sídliště 439 Garáž - jednotka Hrdinka Josef Nový Knín, Sídliště 439 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 10 Počet příloh 5 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže a parkovací stání 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion stosedmdesát tisíc Kč 1

2 Komentář k ceně Dle náhledu nejsou na domě viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický byt 4+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, v okrajové lokalitě sídlištního charakteru malého města kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost zeleně - stabilizovaná lokalita - dobrá možnost parkování - garáž záporné faktory: - způsob vytápění - dispozice garáže - méně atraktivní lokalita Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Nezjištěno ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Dle LV č.1242 : Zástavní právo smluvní 2

3 Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Dohoda o vypořádání SJM ze dne nebyla předložena. 3

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1226, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1233, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1242, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Nový Knín. Výpis z prohlášení vlastníka z Přílohy Fotodokumentace, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1226, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1233, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1242, Snímek kat. mapy pro k.ú. Nový Knín. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Nový Knín se nachází v okrese Příbram, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 10 km východně od Dobříše a rychlostní komunikace R4 a cca 25 km severozápadně od Příbrami. Městem prochází silnice nižší třídy Dobříš Slapy Benešov a protéká říčka Kocába. Jedná se o město s dlouhou historií. Ve městě je základní občanská a technická vybavenost (městský úřad, mateřská a základní škola, knihovna, muzeum, sportoviště, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace, sportoviště). Veškerá další vybavenost je v Přibrami. Průměrná je dopravní dostupnost Prahy autobusy PID na Smíchovské nádraží a dále autobusy SID do Příbrami, Dobříše, Štěchovic atd.. V obci je proveden veřejný rozvod základních inženýrských sítí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází na jižním okraji města ve stabilizované lokalitě s převažující funkcí bydlení v nizkopodlažních bytových domech, v ulici Sídliště. Ulice je přímo přístupná zpevněnou komunikací z hlavní průjezdní komunikace Žižkova přes pozemek jiného vlastníka (fyzické osoby), nebo z ulice Vilová přes pozemky ve vlastnictví města. Centrum obce, zastávka autobusu a základní občanská vybavenost jsou vzdálené cca 400m. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město Praha) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano 42 Km Informace o nemovitosti Bytový dům čp.439 je řadový koncový, tvoří západní blok domu o třech blocích (vchodech). Je postavený na pozemku p.č.st.512. Pozemek p.č.242/16, který je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek všech tří bloků, obklopuje budovu. Obsahuje přístupové plochy ke garážím, chodníky k předloženým schodištím a meziblokovou rozptýlenou zeleň. Bytový dům čp.439 je zděný, s jedním vchodem v severní fasádě, přístupným předloženým krytým schodištěm. Vrata do garáží jsou též v severní fasádě. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování je možné na menších parkovacích plochách v sousedství. Bytový dům je zděné technologie, s panelovými stropy, sedlovou střechou zdviženou v místě lodžií. Má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. V suterénu se nachází společné prostory domu, sklepní prostory a 6 garáží. Od prvního nadzemního podlaží se nachází dvě bytové jednotky na podlaží, přístupné přímo z dvouramenného přímo osvětleného schodiště. Garáž č.439/104 o ploše 18 m2, je situovaná v suterénu podél západní štítové stěny. Je společně s garáží 439/106 přístupná z ulice společnými dvoukřídlovými vraty. Ve skutečnosti se jedná o dvě stání umístěná za sebou s jedním vjezdem. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.439/4 a dále garáž č.439/104 s příslušenstvím. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP. Je krajová, dvoustranně orientovaná. Komora je na podlaží, sklep je umístěn v 1.PP. K bytové jednotce a garáži patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.439 a pozemcích p.č.st.512 a 242/16. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu : Ze společné chodby se vstupuje do předsíně. Z ní jsou přístupné koupelna, WC, kuchyň, tři pokoje. Kuchyň je průchozí do čtvrtého pokoje a obývacího pokoje. Lodžie je přístupná z pokoje, druhá lodžie z kuchyně. Jsou orientované na jih. Komora je umístěná na společné chodbě před bytem. Bytová jednotka je v původním technickém stavu s původním vybavením. Je opotřebovaná běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 242/22 fyzická osoba zeleň ostatní plocha parc.č. 242/21 město Nový Knín zeleň ostatní plocha parc.č. 242/4 město Nový Knín zeleň ostatní plocha 4

5 Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 16 Bytový dům je v dobrém technickém stavu. Byla provedena výměna krytiny a klempířských konstrukcí. Opotřebení domu odhad 20%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 20 Bytová jednotka je v původním, dobrém technickém stavu, opotřebovaná běžným užíváním. Zhoršený stav vykazují původní dřevěná zdvojená prefabrikovaná okna, která nedoléhají a obtížně se uzavírají a štítová stěna, která v místě kotvení štítového lešení během stavby vlhne. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Krytina poplastovaný plech Klempířské konstrukce poplastovaný plech Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z betonu svislé konstrukce zděné vodorovné konstrukce, stropy betonové montované konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným krytina střech plechová s nátěrem klempířské plechové s povrchovou úpravou konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná štuková povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody teracové stupně dveře a vrata garážové palubkové dvoukřídlové, okna dřevěná zdvojená prefabrikovaná vnitřní náplńové do oc.zár. povrch podlah s kobercem, ostatní vytápění elektrickými přímotopy s keram.dlažbou, garáž betonová elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) vestavěné skříně Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj 9.18 m m 2 5

6 kuchyně 9.57 m m 2 předsíň 7.01 m m 2 koupelna 3.04 m m 2 WC 1.04 m m 2 komora 2.27 m m 2 sklep 3.08 m m 2 lodžie 3.96 m m 2 lodžie 3.24 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 garáž - samostatná nebytová jednotka Počet stání 1 č.p. 439 Jednotka č. 104 LV č Podíl na společných částech domu a pozemku 1782 /

7 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 61.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/L, OV Lokalita : ul.sídliště, přímé sousedství Technický stav : původní Vytápění : centrální původní technický stav cena včetně provize stejná lokalita, starší objekt 7

8 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/L, DV s možností okamžitého převodu do OV Lokalita : ul.sídliště, přímé sousedství Technický stav : po rekonstrukci Vytápění : centrální lepší technický stav cena včetně provize stejná lokalita, starší objekt 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 8

9 Byt 3+1,OV Lokalita : Sedlčany, širší sousedství 10 km Technický stav : původní Vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva horší technický stav cena včetně provize 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 75.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 4+1/B,OV Lokalita : Čím, širší sousedství 4 km Technický stav : původní Vytápění : etážové horší technický stav cena včetně provize méně atraktivní lokalita Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 9

10 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh bytů v OV, proto byla využita širší lokalita do 10 km, s výjimkou exponovaného města Dobříš. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,10-1,40 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, velikosti, polohy domu, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě a technickému stavu směrována do spodní poloviny rozpětí. Cena za m2 podlahové plochy bytu 13000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 10

11 Fotodokumentace hlavní průčelí domu - severní fasáda hlavní průčelí domu - severní fasáda jižní fasáda západní štít příjezdová komunikace vstupní předložené schodiště 11

12 Fotodokumentace garáž - pravá vrata vnitřní společné schodiště 12

13 13 Fotodokumentace - mapy

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25