Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1378/6/2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1378/6/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Řadová garáž v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Garáž bez čp/če, LV č. 331 součástí pozemku parc.č. St. 218 pozemek parc.č. St. 218, LV č. 331, podíl 1/1 (22 m2, zastavěná plocha a nádvoří) Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Záhoří Počet obyvatel 809 Kat. území Horní Záhoří u Písku Ulice Horní Záhoří č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV Horní Záhoří Objednatel odhadu Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Zobal Jiří - Záhoří, Dolní Záhoří 29, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0314 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 18.5 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Šedesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci - 1 -

2 ANO ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 331. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ANO Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 331. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Zobal Jiří Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení - 2 -

3 Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 331, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Horní Záhoří u Písku, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 331, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Horní Záhoří u Písku, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace (do nemovitosti nebyl umožněn vstup), vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Záhoří spadá do okresu Písek a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Písek. Obec Záhoří se rozkládá asi sedm kilometrů severovýchodně od Písku. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 760 obyvatel. Záhoří se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Dolní Záhoří, Horní Záhoří, Jamný, Kašina Hora, Svatonice a Třešně. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Záhoří mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 30 Km Informace o nemovitosti Řadová garáž se nachází v zastavěném území obce Záhoří, v severní okrajové místní části Horní Záhoří za zástavbou rodinných a zděných bytových domů. Garáž je umístěna jako vnitřní v řadě garáží shodného provedení na pozemku p.č. St. 218, který je rovněž předmětem ocenění. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou. Vrata jsou plechová. Garáž není napojena na el. síť??? Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 762/7 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Samostatné garáže - 3 -

4 Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 18.5 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy betonové montované 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 vrata ocelová 100 podlahy betonová mazanina??? 100 vytápění není??? 0 elektro není??? 0 Popis garáže Oceňovanou nemovitostí je vnitřní řadová garáž. Nemovitost je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou. Vrata jsou plechová. Garáž není napojena na žádné inženýrské sítě??? Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Technický stav Garáž Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 32 Opotřebení odhadem 32 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 50 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 22 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 21.0 m 2 Podlahová plocha 18.1 m 2 Celková výměra všech pozemků 21.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad č. 845/7/2012. Oceňovanou nemovitostí je vnitřní řadová garáž v obci Horní Planá. Nemovitost je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou. Vrata jsou plechová a garáž není napojena na žádné inženýrské sítě. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje

5 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 22.0 m 2 Podlahová plocha 20.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 42.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadová krajní garáž (1/2 dvou garáže) se nachází v zastavěném území obce Kamenný Újezd. Garáž je součástí pozemku p.č. St. 526, který je rovněž předmětem ocenění. Přístup k nemovitosti je po zpevněné obecní komunikaci. Nemovitost je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou a krytinou vlnitý eternit. Vrata jsou plechová. Garáž je napojena na el. síť. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 21.0 m 2 Podlahová plocha 18.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 21.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadovou garáž v ulici Kaplická ve Vyšším Brodě. Garáž v levé samostatné řadě, má zavedenou elektřinu s podružným měřičem, průběžně udržovaná, dobrý stav. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 21.0 m 2 Podlahová plocha 18.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 21.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % - 5 -

6 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1180/143/2015. Řadová garáž se nachází v zastavěném území obce Větřní. Garáž je umístěna jako vnitřní v řadě garáží shodného provedení na pozemku p.č. St. 450, který je rovněž předmětem ocenění. Přístup k nemovitosti je po zpevněné štěrkové komunikaci. Nemovitost je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou. Vrata jsou plechová. Garáž je napojena na el. síť. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu garáže bez č.p./ č.e., obec Záhoří zapsané na LV č. 331 k.ú. Horní Záhoří u Písku včetně pozemku p.č. St. 218, k.ú. Horní Záhoří u Písku odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených garáží v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů garáží, konstrukčních provedení garáží na Kč/m2 užitné plochy. Tj. 65 tis.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Fotodokumentace Pohled na garáž Pohled na příjezdovou cestu Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1378/6/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace - mapy Část obce Horní Záhoří, Záhoří p.č. St umístění nemovitosti v obci - 8 -

9 - 11 -