Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 695/14, LV č. 7545, s podílem na společných částech domu a pozemku 63/1142 na pozemcích: pozemek parc.č. 2011/1, LV č další pozemky: pozemek parc.č. 2011/2, LV č pozemek parc.č. 2012/1, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Kat. území Hlubočepy Ulice Lipová alej č.p. 695 Část obce dle LV 7545, Hlubočepy Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Novák Lukáš Bělá pod Bezdězem, Dlouhá 129 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 63 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony šestsetpadesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo bytový dům, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Informace o domu, bytové jednotce, vč. podlahové plochy, umístění a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o byt 1+1 s příslušenstvím v samostatně stojícím domě v lokalitě bydlení v rodinných domech kladné faktory: - atypická nemovitost - dobrá poloha v domě - dobré parkovací možnosti - velmi dobrá dostupnost zeleně záporné faktory: - v lokalitě převis nabídky atypických bytů nad poptávkou - sousedství pražského okruhu - pouze průměrná dostupnost centra prostředky MHD Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací budova vedena jako objekt občanské vybavenosti Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV ANO zástavní právo exekutorské - Z-62973/ zástavní právo exekutorské - Z-41458/ zástavní právo exekutorské - Z-35815/ zástavní právo exekutorské - Z-25386/ zástavní právo exekutorské - Z / zástavní právo exekutorské - Z / zástavní právo exekutorské - Z / zástavní právo exekutorské - Z / zástavní právo exekutorské - Z-79844/ zástavní právo exekutorské - Z-7388/ zástavní právo exekutorské - Z-52843/ zástavní právo smluvní - V-31690/ Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk/ vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) sousedství frekventované ulice K Barrandovu Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně 2

3 Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. prohlášení konkursu - Z-31030/ rozhodnutí o úpadku - Z-23600/ exekuční příkaz k prodeji - Z-29126/ exekuční příkaz k prodeji - Z-17494/ exekuční příkaz k prodeji - Z / exekuční příkaz k prodeji - Z-75807/ exekuční příkaz k prodeji - Z-73331/ exekuční příkaz k prodeji - Z-49378/ exekuční příkaz k prodeji - Z-41731/ exekuční příkaz k prodeji - Z-4074/ exekuční příkaz k prodeji - Z-76094/ exekuční příkaz k prodeji - Z-92455/ nařízení exekuce - Z-1249/ nařízení exekuce - Z-3639/ nařízení exekuce - Z-41731/ nařízení exekuce - Z-76094/ nařízení exekuce - Z / nařízení exekuce - Z-77078/ nařízení exekuce - Z-633/ Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení ANO Nájemní smlouva nezjištěno Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva kupní ze dne nebyla předložena 3

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7545, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Výpis z prohlášení vlastníka budovy, právní účinky vkladu ke dni Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7545, vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Hlubočepy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hlubočepy jsou městská čtvrť a katastrální území městské části Praha 5. Nachází se na levém břehu řeky Vltavy, na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy, přibližně 8 km od centra. Jihozápadní část Hlubočep je představována lokalitou bydlení v bytových panelových domech, na západním okraji v moderních novostavbách, na jižním okraji v zástavbě původních rodinných domů, se základní občanskou a technickou vybaveností. Jižní a východní hranici lokality tvoří čtyřproudová vytížená ulice K Barrandovu, severní hranici tvoří Prokopské údolí a západní hranici orná půda. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou tramvají do stanice metra Smíchovské nádraží a dále metrem. Je přímá dostupnost přírody. Panelové sídliště Barrandov bylo stavěné v letech 1985 až Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost se nachází na jižním okraji zástavby rodinných domů, na křižovatce ulic Lipová alej a Ke Smíchovu, severně od ulice K Barrandovu. Od ní je oddělena zeleným pásem a protihlukovou stěnou. Sousedství frekventované komunikace je patrné. Severně a západně sousedí se zástavbou rodinných domů. Základní občanská vybavenost v sídlišti je pěšky průměrně dostupná. V okolí je mezibloková zeleň, aquacentrum a pěšky ve větší vzdálenosti dostupné Prokopské údolí. Jedná se o samostatně stojící bytový dům (dle výpisu z KN budova občanské vybavenosti), postavený na pozemku p.č.2011/1. Přilehlý pozemek p.č.2012/1 tvoří ze SZ a JZ pás části zpevněné, převážně parkovací plochy a ze SV přístup k domu z ulice Lipová alej. Pozemek p.č.2011/2 tvoří zelený pás z JV. Nemovitost je společně s pozemky p.č.2012/2, 2041/1 a 2019/1 jiných vlastníků, oplocená nízkým plotem. Příjezd k parkovacím stáním na pozemku p.č.2041/1 je uzavřen závorou. Pozemky p.č.2012/2 a 2019/1 jsou ve vlastnictví fyzické osoby, pozemek p.č.2041/1 je ve vlastnictví některých vlastníků jednotek v domě, nikoli vlastníka bytové jednotky č.695/14. Nemovitost je přímo přístupná z obecní komunikace. Parkování v ulici je velmi dobré. Informace o nemovitosti Jedná se o atypickou budovu. Dle prohlášení vlastníka se jedná původně o objekt občanské vybavenosti, přestavěný po roce 2003 vlastníkem na objekt bydlení. Kolaudační rozhodnutí, včetně nabytí právní moci nebylo v prohlášení specifikováno a příslušně vyplněno. Budova je v KN vedena jako objekt občanské vybavenosti. Stáří objektu nebylo zjištěno. Dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Poslední dvě podlaží jsou součástí mansardové střechy. Na východní fasádě jsou dodatečně vetknuté balkony. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní schodiště je víceramenné, přímo osvětlené, umístěné při severní fasádě. Dům má hlavní vchod v SV štítové fasádě. Další přístup je dveřmi v SZ fasádě. Budova obsahuje 27 jednotek, z toho 3 nebytové. Nachází se v 1.PP. Přízemní jednotky situované na JV a JZ mají předzahrádky. Dům je dle prohlášení vlastníka napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu, kabelovou TV. Předmětem ocenění je dle prohlášení vlastníka byt č.695/14 o dispozici 1+1 umístěný ve 2.NP, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.695 a pozemcích p.č.2011/1, 2011/2, 2012/1 ve výši 63/1142. Sklep není v prohlášení vlastníka uveden. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Dle situačního schematu podlaží se jedná o jednostranně, SZ do lokality rodinných domů orientovaný byt, umístěný ve 2.nadzemním podlaží. Dispozice bytu není známa. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1978/12 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken severozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná nezjištěno 4

5 Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] nezjiště no Dle vnějšího náhledu průměrný. Stáří nebylo zjištěno. Dle prohlášení vlastníka celková rekonstrukce proběhla po roce Opotřebení domu odhad 30%. Technický stav jednotky Opotřebení odhadem % Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Budova pravděp.po celkové rekonstrukci Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy pravděp.z armovaného betonu izolace proti zemní vlhkosti pravděp.s izolací vodorovnou i svislou svislé nosné pravděp.zděné stropy nezjištěno konstrukce krov mansardový střešní krytina živičný šindel obvodové stěny z pravděp.zděné vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn nezjištěno schodiště dvouramenné okna plastová dveře nezjištěno podlahy obytných nezjištěno podlahy nebytových nezjištěno místn. místn. vytápění dle prohlášení vlastníka podlahové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody pravděp.centrální Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně dle prohlášení vlastníka masážní vana, umývadlo, WC nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Mimořádná výbava Kamerový systém Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj m m 2 kuchyně m m 2 koupelna+wc 8.00 m m 2 chodba 8.40 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Podlahová plocha 36.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk velikosti 32 m2, se sklepem 8 m2 Lokalita : 2.NP stejného domu Technický stav : velmi dobrý Menší bytová jednotka, ve stejném domě a podlaží 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 62.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk velikosti 50 m2 s balkonem 24 m2, parkovací stání Lokalita : ul.kováříkova - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Obdobně velká bytová jednotka, více pokojů, navíc velký balkon a parkovací stání 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 64.5 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk velikosti 59 m2 s balkonem 11 m2, parkovací stání Lokalita : Trnkovo nám. - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Obdobně velká bytová jednotka, navíc velký balkon a parkovací stání 7

8 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 50.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B velikosti 50 m2 - součást developerského projektu Kaskády Barrandov-budoucí stavba Lokalita : ul.voskovcova - novostavby bytových domů na západním okraji Technický stav : novostavba Menší bytová jednotka Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh atypických středně velkých bytových jednotek v novostavbách bytových domů. Nabídky se pohybují v rozpětí 2,5-3,5 mil.kč tj Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení, včetně garážového stání. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací směřována do dolní poloviny rozpětí. 8

9 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 9

10 Fotodokumentace pohled z ulice Ke Smíchovu pohled z ulice Lipová alej hlavní vstup z ulice Lipová alej vjezd na parkovací plochu na pozemku p.č.2041/1 a části 2012/1 parkovací plocha na pozemku p.č.2041/1 a části 2012/1 zahrada pozemek p.č.2012/1 a 2011/2 10

11 Fotodokumentace zahrada pozemek p.č.2019/1 a 2011/2 pohled na okna jednotky č.695/14 ve 2.NP SZ fasáda 11

12 12 Fotodokumentace - mapy

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20