Kat. území Libeň Ulice Sokolovská č.p. 965, 966 Část obce dle LV 13243, Libeň

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 965/3, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 707/36738 na pozemcích: pozemek parc.č. 3097/2, LV č pozemek parc.č. 3097/3, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel Kat. území Libeň Ulice Sokolovská č.p. 965, 966 Část obce dle LV 13243, Libeň Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Burda Julius Praha 9 Libeň, Sokolovská 965/183 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 70.7 m Kč/m Kč Věcné břemeno služebnosti bytu Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion dvěstěsedmdesát tisíc Kč - 1 -

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o netypovou zděnou bytovou jednotku 2+1 ve zděném bytovém domě v souvisle zastavěné části města, východně od centra Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - velmi dobrá dostupnost centra - zděná technologie bytu - všechny inženýrské sítě záporné faktory: - věcné břemeno služebnosti bytu - právo doživotního užívání jednotky (rozsah břemene odpovídá spoluužívání) a předkupní právo - sousedství rušné ulice Sokolovská - původní technický stav bytu -omezená možnost parkování v sousedství - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č : zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč, V-46404/ zřízení věcného břemene -smlouva kupní, o zřízení věcného břemene předkupní právo na dobu pěti let, oprávnění pro hl.město Praha, V-33905/ Plomby a upozornění : právo k nemovitosti je dotčeno změnou V-10230/2014 zástavní právo Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč, V-46404/ zřízení věcného břemene -smlouva kupní, o zřízení věcného břemene předkupní právo na dobu pěti let, oprávnění pro hl.město Praha, V-33905/ Plomby a upozornění : právo k nemovitosti je dotčeno změnou V-10230/2014 zástavní právo Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba práva k nemovitosti jsou dotčena změno : V / smlouva o zřízení věcného břemene - viz. služebnost bytu Z-61727/ nebyla předložena podkladová dokumentace, nebylo zohledněno V-10230/2014 zástavní právo Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně památkově chráněné území Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu - 2 -

3 Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Dle LV č věcné břemeno V-33805/ V / smlouva o zřízení věcného břemene - viz. služebnost bytu Služebnosti práva k nemovitosti jsou dotčena změnou : V / smlouva o zřízení věcného břemene - služebnost bytu - věcné břemeno spočívající v právu doživotního užívání Jednotky s veškerým příslušenstvím. Povinný se v rámci Služebnosti zavazuje užívat jednotku za účelem bydlení, přičemž se zároveň zavazuje strpět spoluužívání Jednotky oprávněným. Povinný se zavazuje, že bude hradit že bude hradit náklady související s provozem jednotky, a to včetně nákladů oprav a obdobných prací, jejichž účelem bude udržení technické i užitné kvality Jednotky, to vše v takové míře, v jaké bude povinný Jednotku užívat spolu s oprávněným Reálné břemeno doživotního užívání/požívání práva k nemovitosti jsou dotčena změnou : V / smlouva o zřízení věcného břemene - viz. služebnost bytu Předkupní právo Dle LV č : předkupní právo na dobu 5 let, oprávnění pro hl.město Praha, právní účinky ke dni , V-33905/ Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a zřízení věcného břemene KUB/OSM/0653/2013 uzavřená dne s MČ Praha 9. Jedná se o privatizaci bytového fondu

4 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky a zřízení věcného břemene. Evidenční list pro výpočet nájemného z Smlouva o zřízení věcného břemene z Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovený dálkovým přístupem do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Libeň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Libeň je katastrální území a městská čtvrť v Praze, východně od širšího centra, tvořící jižní část pražské městské části Praha 8 a zasahující i do městských částí Praha 7 a Praha 9. Jedná se o známou lokalitu s veškerou přístupnou občanskou a technickou vybaveností, dobře dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem B, tramvajemi i autobusy. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 8. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost tvoří bytový dům se dvěma vchody čp.965 a 966 postavený na pozemcích p.č.3097/2 a 3097/3, na severní straně ulice Sokolovská, východně od křižovatky Balabenka. Východně sousedí s přízemní budovou divadla Gong, východně s ulicí Matějkova. Od obou je oddělený zeleným pásem. Od ulice Sokolovská je blok oddělený zeleným pásem s chodníkem. Nachází se ve stabilizované lokalitě objektů bydlení a občanské vybavenosti podél ulice Sokolovská. Tvoří jižní okraj lokality bydlení ve zděných bytových domech ze 60.let minulého století, mezi ulicemi Kovanecká a Sokolovská. Severně, za sportovním areálem, se nachází park Podviní podél potoka Rokytka. Výborná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra a tramvaje. Zastávka tramvaje je v ulici Sokolovská cca 50m, stanice metra cca 350m. Běžná občanská a technická vybavenost je v okolí, pěšky velmi dobře dostupná. Parkování je omezeně možné na podélných a příčných stáních v okolních ulicích. V sousedství není větší parkovací plocha. Hlavní vchod do obou sekcí je z chodníku ulice Sokolovská do společných prostor 1.NP. Další přístup je z ulice Čihákova do 1.PP. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný, obdélníkového půdorysu, s plochou střechou. Obě sekce 965 a 966 jsou přístupné společným vstupním portálem. Jsou vzájemně oddělené velkým prosvětleným zastřešeným atriem. V podzemních podlažích se nachází nebytové prostory. Dům má dvě podzemní podlaží a šest nadzemních podlaží. Ve střední části fasád se nachází lodžie. Schodiště je dvouramenné, přímo osvětlené atriem. Nový výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Dům je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Je založeno společenství vlastníků. Dům byl dán do užívání v roce Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.965/3, umístěná v 1.NP vchodu čp.965, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.965, 966 a pozemcích p.č.3097/2 a 3097/3 ve výši 707/ Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o krajní jednostranně západně orientovaný byt. Ze společné chodby se vstupuje do protáhlé předsíně. Z ní jsou přístupné všechny místnosti. Dispozice bytu je průměrná. Pokoje nejsou průchozí, orientace je jednostranná. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3097/18 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 58 Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce Byla provedena výměna rozvodů ZTI ve společných prostorách, nový výtah a vstupní portál. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem %

5 Bytová jednotka je v původním technickém stavu. Vyměněné jsou pouze okna za nová plastová. Veškeré úpravy povrchů a vybavení jsou původní, opotřebované běžným užíváním. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová společných prostor Dveře nové vstupní portály Instalace nové rozvody ZTI ve společných prostorách Výtah nový Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní vlhkosti pravděpodobně s izolací vodorovnou i svislou svislé nosné zděné stropy betonové konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z zděné vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu, obklad kamenem 1.NP vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště teracové okna plastová s dvojsklem dveře náplňové do kovových zárubní podlahy obytných vlysy podlahy nebytových keramická dlažba, PVC místn. místn. vytápění centrální, původní podlahové - dva elektro světelný rozvod přívody, omezeně regulovatelné rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 předsíň 7.90 m m 2 koupelna 2.60 m m 2 WC 1.30 m m 2 spíž 2.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.ocelářská, širší sousedství Technický stav : původní Horší technický stav, obdobná poloha v domě - 6 -

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.u Skládky, sousedství Technický stav : původní stav Obdobný technický stav, obdobná poloha v domě 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.matějkova, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Výrazně lepší technický stav, obdobná poloha v domě 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 64.0 m 2-7 -

8 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, OV Lokalita : ul.u svobodárny, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Výrazně lepší technický stav a poloha v domě Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu výrazně rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,0-3,0 mil.kč tj Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Obvyklá cena, bez zohlednění VB je, vzhledem k technickému stavu bytové jednotky a poloze v domě, směrována do dolní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku

9 - 9 -

10 Fotodokumentace pohled z ulice Sokolovská pohled z ulice Čihákova pohled z ulice Čihákova západní fasáda s okny bytové jednotky v 1.NP přístupové schodiště chodba s výtahem

11 Fotodokumentace obývací pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC

12 Fotodokumentace - mapy

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -