ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2064/164/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2064/164/13 O ceně obvyklé domu č.p. 141 na st.parc.č. 43/1, venkovních úprav, pozemku st.parc.č. 43/1, zahrady poz.parc.č. 89, trvalého porostu vše na LV č. 203 pro k.ú. Zálesní Lhota, obec Studenec, okres Semily. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY. CZ a.s.podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům č.p. 141 Adresa předmětu ocenění: Zálesní Lhota 141 Studenec Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Studenec Katastrální území: Zálesní Lhota Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 41,4354 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 41,44 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Jiřího Pacholíka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 203 pro k.ú. Zálesní Lhota Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne Sdělení pana Jiřího Pacholíka Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 203 pro k.ú. Zálesní Lhota

3 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených panem Jiřím Pacholíkem - majitelem oceňované nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Zálesní Lhota při veřejné zpevněné komunikaci v zástavbě obytných domů asi 150 m jižně od místního kostela. Objekt je řadový koncový dům postavený v roce 1915 jako přízemní z části podsklepený bez podkroví, které by bylo upraveno k bydlení. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 60 a 45 cm, základy jsou kamenné, na několika místech s chybějící, nebo neúčinnou izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s dvěma úrovněmi hřebenů s krytinou z osinkocementových šablon 400/400 mm a pozinkovaným plechem s nátěrem na několika místech napadeným korozí. 1.PP, kde je byt 2+1, je přístupné z úrovně nižšího terénu a ze schodiště I.NP v prostoru sociálního zařízení. V suterénu jsou dále skladové prostory na uskladnění pivních sudů a technické zázemí. V jihozápadní části objektu je truhlářská dílna s minimem strojního vybavení. v západní části 1.PP je samostatná garáž přístupná z veřejné komunikace poz.parc.č.2337 a V I.NP je restaurace včetně kuchyně, skladů, sociálních zařízení, salonků, jižní venkovní terasy a tanečního sálu. Nosné zdivo je tl. 45 cm, stropy jsou s rovným podhledem, podlahy jsou betonové s podlahovými povlaky a keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Obklady v restauraci jsou dřevěné palubkové, v sociálním zařízení a v kuchyni je z keramického obkladu. V kuchyni je kompletní vybavení sporáky na elektřinu a plyn (propanbutan). Rozvod studené a teplé vody je v plastových trubkách, ohřev TUV je el. bojlerem. Vytápění je etážové teplovodní s kotlem na tuhá paliva, v tanečním sále jsou ocelová horkovzdušná kamna na tuhá paliva. Stavebně technický stav je průměrný, západní část s tanečním sálem, garáží a dílnou je zhoršený. užitná plocha 1.PP - 151,70 m 2 (byt - 52,00 m 2, dílna 71,00 m 2, garáž 11,90m 2, sklepa a sklad piva - 16,80 m 2 ) užitná plocha 1.NP - 317,00 m 2 užitná plocha podkroví - 0,00 m 2 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 141 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.PP 27,50*5,70+3,80*12,70+3,25*5,20+3,45*6,90 = 245,72 I.NP 17,59*14,88- = 396,62 6,05*12,70+12,70*6,05+11,22*9,90+3,45*6,90 zastřešení 17,55*14,88-6,05*12,70+6,05*12,70+11,22*9,90 = 372,22 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I.PP 245,72 m2 2,70 m 663,44 I.NP 396,62 m2 3,47 m 1 376,27 zastřešení 372,22 m2 3,00 m 1 116,66 Součet 1 014, ,37 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 156,37 / 1 014,56 = 3,11 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 014,56 / 3 = 338,19 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.PP (27,50*5,70+3,80*12,70+3,25*5,20+3,45*6,90)*( = 663,43 m 3 2,70) I.NP (17,59*14,88- = 1 649,94 m 3 6,05*12,70)*4,05+(12,70*6,05)*2,95+(11,22*9,9 0+3,45*6,90)*(5,00) zastřešení (17,55*14,88-6,05*12,70)*(4,50*1/2)+(1,20*1/2*6,05*12,70+1 1,22*9,90*3,80*1/2) = 671,84 m 3

5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP 663,43 m 3 I.NP NP 1 649,94 m 3 zastřešení Z 671,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 985,21 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,31 Koeficient vybavení K 4 : 0,9031 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9395

6 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9752 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9031 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8110 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 060,53 Plná cena: 2 985,21 m 3 * 3 060,53 Kč/m 3 = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 98 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 135 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 98 / 135 = 72,593 % ,23 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,53 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Oceňovaný pozemek je volně přístupný z veřejné komunikace poz. parc.č.2318/1 (ostatní plocha - silnice) ve vlastnictví Libereckého kraje a z poz.parc.č. 2337, 2338 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Studenec.. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -7% * (100 % + -30%) -34,90 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek:. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8110 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 41,44 1,00 2,1410 0, ,90 46,84

7 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 41,44 0,40 2,1410 0, ,90 18,74 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 43/1 727,00 46, ,68 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,68 Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Čistá u Horek 610, , Prodej penzionu s restaurací v obci Čistá u Horek. Penzion má 10 pokojů, 24 lůžek + přistýlky. Každý pokoj má vlastní sociální zařízení a televizi. Restaurace má 32 míst, salonek a zahrádka 17 míst. Kuchyň je vybavená dle norem EU a je zpracován HACAP. K penzionu patří vlastní ČOV a parkoviště. Kruh u Jilemnice 950, , Penzion v Kruhu u Jilemnice v současné době využíván jako firemní rekreační středisko se zastavěnou plochou 436 m2. Dispozice: přízemí společná kuchyň s kachlovými kamny, společenská místnost s krbem, společenská (jednací) kamenná místnost, 3x apartmán, 2x sklípek, technická místnost s pračkou a sušičkou, mezipatro apartmán, patro 3x apartmán, podkroví 2x apartmán, společné posezení. Celkem 9 prostorných apartmánů, každý s vlastní koupelnou se sprchovým koutem, umyvadlem, WC a boilerem. Vytápění přímotopy, vlastní kopaná studna, septik. Pozemek celkem m2, na hranici pozemku potok. Valdov 260, , Prodej objektu s možností využití jako restaurace, výrobna či sklad v Nové Pace. Dům sloužil jako dílna. Proběhla kompletní obnova elektrických rozvodů, nové rozvody topení, výměna oken. K dispozici je velká hala cca 12,5 x 10 m, kanceláře a sociální zařízení. Obchody a služby do 3km Variační koeficient před úpravami: 53,86 % Variační koeficient po úpravách: 28,58 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 468,70 m 2 Porovnávací hodnota Kč

9 Rekapitulace Cena zjištěná dle cenového předpisu zaokr ,- Kč Cena zjištěná porovnávací metodou zaokr ,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Velká podlahová plocha, součást nemovitosti je i garáž,byt a dílna 2. Příznivé životní prostředí 3. Poloha v centru obce 4. Parkování na vlastním pozemku (pouze omezený počet) 5. Přístup po zpevněné komunikaci Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Neúplná občanská vybavenost obce 2. Umístění mimo hlavní silniční tah 3. Zhoršený stavebně technický stav domu 4. Minimální parkovací místa u objektu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s restauraceni v daném místě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetdevadesáttisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2064/164/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2064/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.203 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23