Znalecký posudek č. 2847/120/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2847/120/2013 O ceně obvyklé objektu Hotel Partyzán č.p.2000 s příslušenstvím a pozemkem parc.č v k.ú.chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 25 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé objektu hotelu Partyzán v Chomutově I. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2441 Snímek z pozemkové mapy Projektová dokumentace a podklady poskytnuté vlastníkem Sktečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I (652458) 5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Hotel je situován uprostřed lesa, dva kilometry nad městem Chomutov. Objekt je zcela nově postavený s použitím nadstandardních materiálů velmi dobře řemeslně zpracovaných. Okolí hotelu je mimořádné svým klidem, krásnou přírodou a rozhledem po okolí. V hotelu je v provozu 11 pokojů. Dalších 24 pokojů je připraveno pro dokončení. K dispozici jsou i dva rodinné pokoje a apartmán. Vše vybavené vlastním sociálním zařízením, připojením k internetu, televize, trezor. Restaurace v hotelu pro 50 osob je stylově vybavena včetně posezení u krbu. Hotel dále disponuje konferenčním sálem pro 100 lidí. Je vybaven audiovizuální technikou, klimatizací, vzduchotechnikou. Má samostatný východ na prostornou terasu s výhledem do přírody Krušných hor. K hotelu náleží oplocený pozemek s parkovištěm pro 30 aut, místem pro venkovní posezení s grilem, dětským koutkem. Vše střeženo 24 hod denně. Lokalita je mimořádná. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekt hotelu č.p.2000 b) Vedlejší stavby 1) Přístřešek schodiště terasy 2) Přístřešek grilu c) Venkovní úpravy 1) Přípojka vody 2) Přípojka kanalizace 3) Septik betonový 4) Septik plast 5) Přípojka plynu 6) Nádrže PB 7) Zpevněná plocha - parkoviště 8) Zpevněná plocha - terasa 9) Opěrná zeď 10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu 11) Venkovní schody 12) Oplocení - beton s kamenným obkladem 13) Vrátka d) Pozemek zast.plochy objektem e) kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 2 a) Pozemek č.5470

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Chomutov Oddíl 1 a) Objekt hotelu č.p Stavba na aprc.č Jde o pětipodlažní, částečně podsklepený objekt s podkrovím, které je rozestavěné. Stavba z roku 1931 byla postavena jako hotel s restaurací a kamennou rozhlednou. Při opravách v roce 2004 objekt vyhořel. V rove 2010 byla dokončena rekonstrukce, která spočívala v opravě kamenné rozhledny a výstavbě zcela nového hotelu. Objekt nepravidelného půdorysu na kamenných základech s izolacemi. Obvodové stěny zděné z tvárnic a cihel. Věž je cihelná s kamenným obkladem. Stropy nad 1.PP jsou železobetonové monolitické, nad 1.NP keramické montované, další patra dřevěná trámová. Krov dřevěný sedlový vázaný s krytinhou ze živičných šablon. Klempířské konstrukce z hlivíkového plechu. Podlahy s povrchykeramickými, textilními a betonovými. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné s obložkami. Vytápění a ohřav teplé vody ústřední s plynovými kotly Objekt je napojen na vodu a elektro z veřejných sítí, kanalizace svedena do vlastního septiku. Plyn z vlastních 2 nádrží PB. V objektu jsou rozvody PC, TV, kamerový systém. Připravena výtahová šachta. Dispozice: V současné době je dokončeno 12 pokojů s 28 lůžky, každý s valstním sociálním zařízením, TV, internetem. Restaurace pto 50 lidí, konferenční sál pro 100 lidí, terasa pro 120 lidí. Stavebně technický stav je velmi dobrý. Řemeslné provedení kvalitní s použitím nadstandardních materiálů. Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,061

5 5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 3,10 m 8,00 24,40 = 195,20 m 2 1.NP 3,45 m 14,43 19,20+5,60 0,20+14,43 5,05+ 9,30 19,20+2,15 7,00+(7,00+ 4,10)/2 1,45 = 552,71 m 2 2.NP 3,00 m 14,13 19,20+5,60 0,20+14,43 5,05 = 345,29 m 2 3.NP 3,05 m 14,43 19,20+5,60 0,20 = 278,18 m 2 4.NP 2,80 m 10,40 19,20+5,60 2,23 = 212,17 m 2 5.NP 3,03 m 5,70 19,20+5,60 4,70 = 135,76 m 2 zastřešení 1,03 m 14,43 5,05/2+(2,15 7+(4,1+7)/2+ Součet: 1,45) 3,54/2 = 75,46 m 2 19,46 m 1 794,77 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 3,05 m 256,40 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 3,10 8,00 24,40 = 605,12 m 3 1.NP 3,45 (14,43 19,20+5,60 0,20+14,43 5,05+ 9,30 19,20+2,15 7,00+(7,00+4,10)/2 1,45) = 1 906,83 m 3 2.NP 3,00 (14,13 19,20+5,60 0,20+14,43 5,05) = 1 035,86 m 3 3.NP 3,05 (14,43 19,20+5,60 0,20) = 848,44 m 3 4.NP 2,80 (10,40 19,20+5,60 2,23) = 594,07 m 3 5.NP 3,03 (5,70 19,20+5,60 4,70) = 411,35 m 3 zastřešení 1,03 (14,43 5,05/2+(2,15 7+(4,1+7)/2+1,45) 3,54/2) = 77,73 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5 479,40 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 6,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 15,00 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha dřevěný složený vázaný krov s valbami 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech asfalt. šablony - šindel 2,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce hliníkové 0,60 % Nadstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů břízolitová 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 3,10 % Nadstandardní 10. Schody betonové, dřevěné 2,80 % Standardní 11. Dveře náplňové, dřevo masiv 3,80 % Nadstandardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,90 % Nadstandardní 14. Povrchy podlah dlažby, textilní, dřevěné 3,30 % Standardní 15. Vytápění ústřední 4,90 % Standardní 16. Elektroinstalace 220 i 380 V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod teplá a studená v plastu 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace svislé plastové odpady 3,20 % Standardní

6 6 20. Vnitřní plynovod rozvod plynu PB 0,30 % Standardní 21. Ohřev vody z centrálního zdroje 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní velkokuchyně 1,80 % Nadstandardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vany, sprchové kouty, umyvadla 4,30 % Nadstandardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní rozvody TV, PC 4,40 % Nadstandardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,60 % + 0, Vnitřní obklady keramické 0,54 3,10 % + 0, Dveře 0,54 3,80 % + 0, Okna 0,54 5,90 % + 0, Vybavení kuchyní 0,54 1,80 % + 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 4,30 % + 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0, Ostatní 0,54 4,40 % + 0,0238 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,1150 : Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9457 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9885 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,1150 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0610 Základní jednotková cena upravená: = 6 013,27 Kč/m 3 Základní cena upravená: 5 479,40 m ,27 Kč/m 3 = ,64 Kč Předpokládaná další životnost: 140 roků Opotřebení: / ( ) = 2,098 % Odpočet opotřebení: ,64 Kč 2,098 % ,36 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,28 Kč Objekt hotelu č.p.2000 zjištěná cena: ,28 Kč b) Vedlejší stavby b.1) Přístřešek schodiště terasy 7 Jde o zastřešení schodiště a vstupu do vedlejšího vchodu hotelu na venkovní terase. Příšek má dřevěnou konstrukci ze smrkových hranolů, bednění s krytinou z betonových tašek. Stáří shodné se stavbou hlavní.

7 7 Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,20 m 9,70 3,00 = 29,10 m 2 zastřešení 0,83 m 9,70 3,00 = 29,10 m 2 Součet: 4,03 m 58,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,20 9,70 3,00 = 93,12 m 3 zastřešení 0,83 9,70 3,00 = 24,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 117,27 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,00 % Nevyskytuje se 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov pultový 33,50 % Standardní 5. Krytina tašková 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce základní 4,20 % Standardní 7. Úprava povrchů nátěry 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,00 % 0,3100 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6900 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 : Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000

8 8 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 1 381,38 Kč/m 3 Základní cena upravená: 117,27 m ,38 Kč/m 3 = ,43 Kč Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: / (3 + 70) = 4,110 % Odpočet opotřebení: ,43 Kč 4,110 % 6 657,97 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,46 Kč Přístřešek schodiště terasy zjištěná cena: ,46 Kč b.2) Přístřešek grilu 7 Jde o zastřešení venkovní zpevněné plochy grilu. Dřevěná konstrukce z hranolů, sedlová střecha s krytinou taškovou. Staří shodné s hlavní stavbou. Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,55 m 6,00 4,00 = 24,00 m 2 zastřešení 0,53 m 6,00 4,00 = 24,00 m 2 Součet: 3,08 m 48,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,55 6,00 4,00 = 61,20 m 3 zastřešení 0,53 6,00 4,00 = 12,72 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 73,92 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,00 % Nevyskytuje se 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov sedlový 33,50 % Standardní 5. Krytina tašková 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce základní 4,20 % Standardní 7. Úprava povrchů nátěry 6,30 % Standardní

9 9 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,00 % 0,3100 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6900 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 : Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 1 381,38 Kč/m 3 Základní cena upravená: 73,92 m ,38 Kč/m 3 = ,61 Kč Předpokládaná další životnost: 70 roků Opotřebení: / (3 + 70) = 4,110 % Odpočet opotřebení: ,61 Kč 4,110 % 4 196,79 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,82 Kč Přístřešek grilu zjištěná cena: ,82 Kč c) Venkovní úpravy c.1) Přípojka vody Přípojka vody DN 40 mm: 880,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Základní cena: 880,00 m 360, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3130 Cena stavby: = ,24 Kč

10 10 Stáří: 26 roků Předpokládaná další životnost: 34 roků Opotřebení: / ( ) = 43,333 % Odpočet opotřebení: ,24 Kč 43,333 % ,82 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,42 Kč Přípojka vody zjištěná cena: ,42 Kč c.2) Přípojka kanalizace Přípojka kanalizace DN 250 mm: 4,00 m Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Základní cena: 4,00 m 1 810, Kč/m 7 240, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3140 Cena stavby: = ,70 Kč Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: / (3 + 57) = 5,000 % Odpočet opotřebení: ,70 Kč 5,000 % 921,44 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,26 Kč Přípojka kanalizace zjištěná cena: ,26 Kč c.3) Septik betonový Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru: 5,0 3,0 2,5 = 37,50 m 3 OP Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní

11 11 Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Základní cena: 37,50 m 3 OP 2 800, Kč/m 3 OP , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3140 Cena stavby: = , Kč Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: / (3 + 77) = 3,750 % Odpočet opotřebení: , Kč 3,750 % ,51 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,49 Kč Septik betonový zjištěná cena: ,49 Kč c.4) Septik plast Septiky celoplastové osazené na betonovou desku do 15 m3 OP: 2,00 m 3 OP Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Základní cena: 2,00 m 3 OP 3 380, Kč/m 3 OP 6 760, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3140 Cena stavby: = ,90 Kč Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: / (3 + 57) = 5,000 % Odpočet opotřebení: ,90 Kč 5,000 % 860,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,55 Kč Septik plast zjištěná cena: ,55 Kč c.5) Přípojka plynu Plynová přípojka do DN 40: 6,00 m

12 12 Kód klasifikace CZ-CC: 2221 Vedení plynu místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,295 Základní cena: 6,00 m 305, Kč/m 1 830, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2950 Cena stavby: = 4 619,84 Kč Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: / ( ) = 32,500 % Odpočet opotřebení: 4 619,84 Kč 32,500 % 1 501,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 118,39 Kč Přípojka plynu zjištěná cena: 3 118,39 Kč c.6) Nádrže PB Jiné - počet: 2 ks Základní cena: 2 ks , Kč/ks , Kč Cena stavby: = , Kč Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: / ( ) = 32,500 % Odpočet opotřebení: , Kč 32,500 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Nádrže PB zjištěná cena: , Kč c.7) Zpevněná plocha - parkoviště Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm: 1 080,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené

13 13 Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Základní cena: 1 080,00 m 2 560, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2560 Cena stavby: = ,68 Kč Předpokládaná další životnost: 47 roků Opotřebení: / (3 + 47) = 6,000 % Odpočet opotřebení: ,68 Kč 6,000 % ,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,38 Kč Zpevněná plocha - parkoviště zjištěná cena: ,38 Kč c.8) Zpevněná plocha - terasa Dlažba z lomového kamene na podklad z MC: 9,70 23,30+4,50 5,00 = 248,51 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Základní cena: 248,51 m 2 295, Kč/m ,45 Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2560 Cena stavby: = ,21 Kč Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: ,21 Kč 7,500 % ,54 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,67 Kč Zpevněná plocha - terasa zjištěná cena: ,67 Kč

14 14 c.9) Opěrná zeď Opěrné zdi monolitické z prostého betonu: (9,7+20,0+10,0) 1,90 0,25+25,0 1,25 0,25 = 26,67 m 3 OP Kód klasifikace CZ-CC: Zdi a valy samostatné Kód standardní klasifikace produkce: zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Základní cena: 26,67 m 3 OP 2 100, Kč/m 3 OP , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = ,65 Kč Předpokládaná další životnost: 57 roků Opotřebení: / (3 + 57) = 5,000 % Odpočet opotřebení: ,65 Kč 5,000 % 7 140,33 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,32 Kč Opěrná zeď zjištěná cena: ,32 Kč c.10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu Plochy z lomového kamene bez mezer podklad MC: 24,00 m 2 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,256 Základní cena: 24,00 m 2 370, Kč/m , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,2560 Cena stavby: = ,61 Kč Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: ,61 Kč 7,500 % 1 652,75 Kč

15 15 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,86 Kč Zpevněná plocha - přístřešek grilu zjištěná cena: ,86 Kč c.11) Venkovní schody Schodiště betonové: 31,60 m Kód klasifikace CZ-CC: Ostatní inženýrské stavby j. n. Kód standardní klasifikace produkce: zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Základní cena: 31,60 m 225, Kč/m 7 110, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = ,08 Kč Předpokládaná další životnost: 47 roků Opotřebení: / (3 + 47) = 6,000 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 6,000 % 1 087,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,34 Kč Venkovní schody zjištěná cena: ,34 Kč c.12) Oplocení - beton s kamenným obkladem Plot z monolitického betonu se základy popř. úpravou povrchu: 1,5 0, = 39,38 m 3 NOP Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Základní cena: 39,38 m 3 NOP 3 500, Kč/m 3 NOP , Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = ,93 Kč

16 16 Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: ,93 Kč 7,500 % ,92 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,01 Kč Oplocení - beton s kamenným obkladem zjištěná cena: ,01 Kč c.13) Vrátka Vrátka z ocelových profilů kovářské provedení: 1,00 kus Kód klasifikace CZ-CC: Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Základní cena: 1,00 kus 3 200, Kč/kus 3 200, Kč Korekce základní ceny: Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Cena stavby: = 8 159,36 Kč Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: / (3 + 37) = 7,500 % Odpočet opotřebení: 8 159,36 Kč 7,500 % 611,95 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 7 547,41 Kč Vrátka zjištěná cena: 7 547,41 Kč d) Pozemek zast.plochy objektem 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Chomutov. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % 2,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,061 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,488

17 17 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 1 257, ,13 Pozemek zast.plochy objektem zjištěná cena: ,13 Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Objekt hotelu č.p.2000 (bez K p ) ,28 Kč b) Vedlejší stavby (bez K p ) 1) Přístřešek schodiště terasy ,46 Kč 2) Přístřešek grilu ,82 Kč Vedlejší stavby (bez K p ) celkem: ,28 Kč c) Venkovní úpravy (bez K p ) 1) Přípojka vody ,42 Kč 2) Přípojka kanalizace ,26 Kč 3) Septik betonový ,49 Kč 4) Septik plast ,55 Kč 5) Přípojka plynu 3 118,39 Kč 6) Nádrže PB , Kč 7) Zpevněná plocha - parkoviště ,38 Kč 8) Zpevněná plocha - terasa ,67 Kč 9) Opěrná zeď ,32 Kč 10) Zpevněná plocha - přístřešek grilu ,86 Kč 11) Venkovní schody ,34 Kč 12) Oplocení - beton s kamenným obkladem ,01 Kč 13) Vrátka 7 547,41 Kč Venkovní úpravy (bez K p ) celkem: ,10 Kč Nákladová cena všech staveb (bez K p ) celkem: ,66 Kč e) kombinací nákladového a výnosového způsobu 22 a 23 Pro výpočet výnosů je použito údajů o toku peněz z ekonomické rozvahy na léta čistý výnos rok 2013 Roční nájemné: 0,00 m 2 0, Kč/m 2 = , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: , Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: ,13 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: ,86 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: ,86 Kč Výpočet výnosové ceny:

18 18 Upravené roční nájemné: , Kč ,86 Kč = ,14 Kč Účel užití stavby: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % / 7,50 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): ,53 Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = ,66 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,20 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,76 Kč Oddíl 2 a) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Chomutov. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % 2,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,061 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,488 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 1 257, ,96 Pozemek č.5470 zjištěná cena: ,96 Kč

19 19 C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 cena činí ke dni odhadu celkem: ,76 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Pozemek č ,96 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: ,96 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,72 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: třicetosmmilionůdevětsetčtyřicettisícšestsetdvacet Kč Cena obvyklá : Pro stanovení ceny je použito metody výnosové, která zjišťuje vztah mezi čistými peněžními příjmy a cenou majetku. Tento vztah je odvozen od současného využití s dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Ekonomickou rozvahou je zjištěna návratnost vložených prostředků do 5 ti let. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: třicetosmmilionůdevětsettisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

20 20 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2847/120/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120/2013 podle připojené likvidace.

21 21 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace

22 Snímek z pozemkové mapy 22

23 23 Fotodokumentace

24 24

25 25