Z N A L E C K Ý P O S U D E K o stanovení obvyklé ceny nemovitosti čp. 1 v k.ú. Dyje, okr. Znojmo

Transkript

1 056 EX 241/18-24 JUDr. Vít N o v o z á m s k ý Exekutorský úřad Brno město Bratislavská B r n o Z N A L E C K Ý P O S U D E K o stanovení obvyklé ceny nemovitosti čp. 1 v k.ú. Dyje, okr. Znojmo

2 Znalecký posudek číslo 1891/2019 O ceně nemovité věci: nemovitostí čp. 1 vč. vedlejších staveb a pozemků Dyje 1 katastrální území: Dyje okres: Znojmo Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Vít Novozámský - soudní exekutor Bratislavská 73, Brno Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni Vlastník nemovité věci: KORKMAZ REMZI s.r.o. v likvidaci /1 Šatovská 25, Znojmo Cenový předpis: Vyhláška 457 ze dne , kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Podklady pro vypracování posudku: - Usnesení soudního exekutora o ustanovení znalce vydané pod č.j. 056 EX 241/18-24 ze dne Kopie katastrální mapy - Výpis z KN - LV číslo 414 pro obec Dyje, katastrální území Dyje, okr. Znojmo vyhotovený KÚ pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo ze dne znalecký posudek 1548/ Smlouva o provedení dobrovolné dražby uzavřená mezi Ex. úřadem a likvidátorem společnosti jako vlastníka nemovitosti ze dne Fotodokumentace pořízená při prohlídce dne dále skutečnosti sdělené objednatelem a zjištěné při prohlídce nemovitosti. Jiné podklady předloženy nebyly. Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Petr Č a d a U Lesíka č. 3539/ Z n o j m o tel./fax , mobilní , IČ: cadacorp@volny.cz Tento znalecký posudek obsahuje 27 listů vč. obálky a předává se objednateli v jednom vyhotoveních a v elektronické podobě.. 2

3 A) Nález - celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je soubor nemovitostí evidovaný na LV č. 414 pro k.ú. Dyje, obec Dyje, okr. Znojmo, které byly již obvyklou cenou oceněny znaleckým posudkem 1548/2011 a v tomto případě se jedná vzhledem k delšímu časovému úseku o jeho aktualizaci. Posudek je vypracován - aktualizován na základě požadavku soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského usnesením čj. 056 EX 241/18-24 ze dne Jedná se o soubor budov poblíž centrální části obce sestávající z hlavní budovy čp. 1 - zámeček, dále zde jsou stodola, kolna, sýpka, chlív I, chlív II, chlív III a garáže. K nemovitostem patří pozemek, na němž jsou předmětné budovy umístěny. Přístup k nemovitostem je po zpevněné místní komunikaci. Podrobnosti j k jednotlivým objektům jsou uvedeny v další části posudku. Historie objektu: Nemovitost sestává z hlavního objektu - zámečku. V letech , za opata Řehoře II. z Lamberka, postavili si premonstráti Louckého kláštera v Dyji (tehdy Milfronu) letní sídlo. Po zrušení řádu roku 1784 se dostal milfronský zámek do rukou světských držitelů. Roku 1835 koupil milfronský statek baron Karel Emanuel Liebenberg a připojil jej k louckému panství. Zámek v Dyji sloužil i novým majitelům jako letní sídlo; dokonce byl za nich ještě částečně rozšířen a klasicistně upraven. Úpadek objektu nastal ve druhé polovině 20. století, kdy se stal majetkem státu a připadl do správy JZD. Roku 1985 byl zámek vyprázdněn a ztratil jakékoliv využití, takže jeho další existence je v současnosti ohrožena. Na hlavní objekt na levé straně dvora navazuje původní dvoupodlažní objekt (dvorní křídlo) ve kterém je v I.NP chlív, II. NP sloužilo zřejmě k uložení slámy aj. Dále na levé straně pokračuje přízemní objekt chlívu postavený v pozdějším období., který kolmo přechází na zadní stranu dvora. Vpravo od hlavního objektu se nachází dříve dvoupodlažní hospodářský objekt - nyní bez stropu volně otevřený prostor, na něj navazuje přízemní objekt skladu a posledním objektem je dvoupodlažní sýpka. V roce 2001 zde bylo PhDr. Pavlem Borským, CSc. provedeno stavebně-historické posouzení hospodářských budov, které byly vystavěny asi v druhé třetině 19. století. Tímto posudkem je doporučeno všechny objekty po obvodu dvora uchovat. V posudku je rovněž konstatováno, že celý areál je historicky exponovaným místem, a v tomto smyslu je doporučeno při zemních pracích a úpravách terénu o tomto informovat Archeologický ústav ČR. V dalších uplynulých letech však předchozí vlastníci zde provedli neodborné a nepovolené stavební zásahy na hlavním objektu a hospodářské budovy neudržovali, což je patrné na jejich technickém stavu. Za uplynulých 9 roků od vydání předmětného posudku zde nebyly provedeny žádné sanační práce, takže důsledkem času došlo k další významné degradaci technického stavu všech objektů. Dle mého názoru oprava a uvedení do užívání schopného stavu hlavně objektů postavených v době, kdy areál byl užíván zemědělským družstvem, by si vyžádalo neúměrně značné finanční prostředky. U původních objektů lze uvažovat o jejich obnově - s předpokladem rovněž vyšších finančních nákladů. Opodstatněnost názoru znalce je doložena fotografiemi které jsou přílohou posudku. 3

4 Sestavení posudku: 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ( 3) a) Pozemky 2) Budova a hala ( 12) a) Chlív I b) Hlavní budova - zámeček c) Stodola d) Sýpka 3) Stavba určená k odstranění ( 26) a) Chliv II b) Chlív III I. Věcná hodnota B) Ocenění nemovitosti: 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ( 3) a) Pozemky Areál bývalého zámečku je umístěn na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře m 2. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. K datu ocenění je předmětný pozemek a celý areál neudržovaný, je zde velké množství náletových dřevin, které ztěžují, až znemožňují přístup k jednotlivým objektům. Negativním jevem zde je vytvoření menší "neřízené skládky" ojetých pneumatik. I přes tyto negativní jevy zde není důvod cenu pozemku snižovat, neboť tento se nachází na velmi výhodném místě v obci. Určení základní ceny stavebního pozemku: Obec, v níž se nemovitost nachází, není vyjmenovaná v příloze č. 2 v tabulce číslo 1 vyhlášky. Základní cena podle 3, pís. b) za m 2 stavebního pozemku: Základní cena příslušné vyjmenované obce (ZC v ): 1 359,00 Kč/m 2 Hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce (O 1 ): 0,600 V: Do 500 obyvatel Hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce (O 2 ): 0,700 IV: Ostatní obce Hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce (O 3 ): 1,030 II: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) Hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury obce (O 4 ): 1,000 I: Elektřina, vodovod a kanalizace a plyn Hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce (O 5 ): 0,950 II: Železniční a autobusová zastávka Hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti obce (O 6 ): 0,850 V: Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Základní cena (ZC = ZC v x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 ): 475,00 Kč/m 2 4

5 Výpočet indexu cenového porovnání (I = I T x I O x I P ): Stanovení I T (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: nabídka odpovídá poptávce 2 V 0,00 Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 II 0,00 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem.věcí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): bez vlivu 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 IV 1,00 Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Podle poznámky za tabulkou číslo 1 přílohy číslo 3 je hodnota znaků 7 až 9 rovna 1. Součet hodnot P 1 až P 5 : 0,000 Index trhu I T = 1,000 x (1 + 0,000) = 1,000 Stanovení I O (index omezujících vlivů pozemku): Znak číslo pásma hodnota 1 II 0,00 Geometrický tvar pozemku: tvar bez vlivu na využití 2 IV 0,00 Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 III 0,00 Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4 I 0,00 Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 I 0,00 Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 6 II 0,00 Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 1 až P 6 : 0,000 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1 + 0,000 = 1,000 Stanovení I P (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 1,01 Druh a účel užití stavby: rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně 2 I 0,03 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rezidenční zástavba 3 II 0,00 Poloha pozemku v obci: navazující na střed (centrum) obce 4 I 0,00 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5 I 0,00 Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6 VI 0,00 Dopravní dostupnost: příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 II -0,06 Osobní hromadná doprava: zastávka od 201 do 1000; mhd - špatná dostupnost centra obce 5

6 8 III 0,01 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost 11 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 2 až P 11 : -0,020 Index polohy I P = 1,010 x (1-0,020) = 0,990 Index cenového porovnání: I = 1,000 x 1,000 x 0,990 = 0,990 Parcela číslo: 20 Výměra: 6311 m 2 Ocenění dle odstavce: 1) Zast. plocha a nádvoří a poz. v JFC Základní cena upravená (ZCU = ZC x I): 475,00 x 0,990 = 470,25 Kč/m 2 Cena pozemku p.č. 20: 470,25 Kč/m 2 x 6311 m 2 = ,75 Kč 2) Budova a hala ( 12) a) Chlív I Na budovu zámečku na levé straně dvora navazuje původní dvoupodlažní objekt chlívu, kdy I.NP sloužilo k ustájení dobytka, II.NP ke skladování krmení. Obvodové stěny jsou ze smíšeného zdiva oboustranně omítnuté, stropy klenbové, sedlový krov je krytý taškovou krytinou. Podlaha I.NP je betonová, výplně otvorů - okna ocelová jednoduchá, dveře dřevěné. Ostatní konstrukční prvky zde chybí. Odstupem času a v důsledku neúdržbových prací došlo k další devastaci objektu. Do objektu je zamezený přístup - viz foto Typ: budova O Účel užití: rostl. a živoč. produkce Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 2 695,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K 1 : 0,939 Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.NP: 15,98 x 8,92 = 142,54 m 2 Průměrná zastavěná plocha podlaží: 142,54 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K 2 = 0,92 + 6,60 : 142,54 = 0,966 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.NP 5,60 0,00 Průměrná výška podlaží: 142,54 x 5,60 : 142,54 = 5,60 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K 3 = 0,30 + 2,10 : 5,60 = 0,675 6

7 Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy standard 10,800 0,000 0,000 pasy z betonu proloženého kamenem, 2 Svislé konstrukce standard 25,600 0,000 0,000 - Zděné z různých materiálů minimální tloušťky 29 cm 3 Stropy standard 11,700 0,000 0,000 Jakýkoliv běžného provedení. 4 Krov, střecha standard 6,900 0,000 0,000 - Krov dřevěný vázaný, - Střecha sklonitá - sedlová, 5 Krytiny střech standard 2,800 0,000 0,000 Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých 6 Klempířské konstrukce chybí 0,700-1,852-0,013 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava vnitřních povrchů standard 4,400 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé hladké nebo dvouvrstvé omítky, 8 Úprava vnějších povrchů standard 3,100 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé omítky, popřípadě dvouvrstvé, 9 Vnitřní obklady keramické standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 10 Schody chybí 2,300-1,852-0,043 Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z cementového potěru, teracem, běžné keramické dlažby, PVC. 11 Dveře chybí 2,400-1,852-0,044 Hladké, plné nebo prosklené, kovové, běžné provedení, náplňové. 12 Vrata chybí 1,800-1,852-0,033 Kovová, dřevěná truhlářsky zpracovaná. 13 Okna chybí 4,300-1,852-0,080 Jednoduchá dřevěná nebo kovová. 14 Povrchy podlah chybí 3,200-1,852-0,059 Cementový potěr, běžná keramická dlažba, PVC, popřípadě špalíková dlažba. 15 Vytápění standard 0,000 0,000 0,000 Bez temperování. 16 Elektroinstalace chybí 7,000-1,852-0,130 Světelná a třífázová. 17 Bleskosvod chybí 0,300-1,852-0,006 Ano, je instalován. 18 Vnitřní vodovod chybí 2,400-1,852-0,044 Ocelové trubky a plastové, rozvod pouze studené vody. 19 Vnitřní kanalizace chybí 2,300-1,852-0,043 Bez kanalizace, popřípadě od umyvadel, WC, vpustí. 20 Vnitřní plynovod standard 0,000 0,000 0, Ohřev vody chybí 0,400-1,852-0,007 Malé elektrické ohřívače, popřípadě boiler. 22 Vybavení kuchyní standard 0,000 0,000 0, Vnitřní hygienická vybavení chybí 2,300-1,852-0,043 Umyvadla, WC splachovací bez umývátek, popřípadě pisoáry v malém rozsahu. 24 Výtahy standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 25 Ostatní chybí 5,300-1,852-0,098 Rozvody domácího i veřejného telefonu, odvětrání některých prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, okenice, mříže. 26 Instalační prefabrikovaná jádra standard 0,000 0,000 0,000 7

8 Součet podílů: -0,643 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,643 x 0,54 = 0,653 Koeficient polohový K 5 : 0,800 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,189 Základní cena upravená (ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i ): 2 695,00 Kč x 0,939 x 0,966 x 0,675 x 0,653 x 0,800 x 2,189 = 1 886,92 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 142,54 x 5,60 = 798,22 m 3 OP zastřešení: 142,64x2,65:2 = 189,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: 987,22 m 3 Stáří: 244 roky Životnost: 255 roků Lineární opotřebení: 95,69% Maximální přípustná hodnota lineárního opotřebení je 85%. Cena zjištěná: 1 886,92 Kč/m 3 x 987,22 m 3 = ,16 Kč Opotřebení: ,16 Kč x 85,00% = ,39 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem (CS N ): ,77 Kč Stanovení polohového koeficientu pro stavbu (pp = I T x I P ): Hodnota pp je převzata z objektu "Pozemky". Index trhu I t : 1,000 Index polohy I P : 0,990 Polohový koeficient pro stavbu: pp = I t x I p = 1,000 x 0,990 = 0,990 Výpočet ceny stavby: CS = CS N x pp = ,77 Kč x 0,990 = ,56 Kč Cena stavby: ,56 Kč b) Hlavní budova - zámeček Jedná se o dvoupodlažní objekt nepravidelného půdorysného tvaru. V I.NP je uprostřed objektu vstup do průjezdu, kdy vlevo a vpravo od něj jsou místnosti, jejichž užití se nedá určit. Na pravé straně je vstup na schodiště vedoucí do II.NP. Zde je chodba a na ni navazující dále různě velké místnosti, jejichž užití nelze definovat. V uplynulém období zde probíhaly nekoordinované stavební úpravy - zřejmě bez řádné projektové dokumentace a stavebního povolení. Obvodové zdi jsou ze smíšeného zdiva tl. od 1,0 do 1,20 m, částečně vně i uvnitř omítnuté vápennou omítkou. Stropy jsou zčásti klenbové, zbytek trámové s podhledem. V části objektu byly původní trámové stropy nad I.NP odstraněny a nahrazeny keramickými dekami HURDIS do ocelových I- nosičů. Dřevěný sedlový krov s valbami je krytý taškovou krytinou ukončenou žlaby a svody. Okna jsou dřevěná dvojitá s deštěným ostěním, na menší části objektu v II. NP vyměněnými. Podlahy jsou kamenné a betonové v II. NP bez pochůzných vrstev. Ostatní konstrukce lze uvažovat jako neexistující. Objekt vykazuje maximální opotřebení. Vzhledem k tomu, že jsem nemohl vstoupit do objektu a posoudit skutečný stav vnitřních jednotlivých konstrukčních prvků s odstupem času od minulého zpracování posudku, z tohoto důvodu jejich životnost uvažuji jako maximální. Typ: budova B Účel užití: budovy nebytové ostatní Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC:

9 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 2 830,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K 1 : 0,939 Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.NP: 320,64 = 320,64 m 2 2.NP: 320,64 = 320,64 m 2 Průměrná zastavěná plocha podlaží: (320, ,64) : 2 = 320,64 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K 2 = 0,92 + 6,60 : 320,64 = 0,941 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.NP 3,39 0,00 2.NP 3,39 0,00 Průměrná výška podlaží: (320,64 x 3, ,64 x 3,39) : (320, ,64) = 3,39 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K 3 = 0,30 + 2,10 : 3,39 = 0,919 Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy standard 7,200 0,000 0,000 pasy z betonu proloženého kamenem 2 Svislé konstrukce standard 21,800 0,000 0,000 - Zděné z plných cihel minimální tloušťky 45 cm, 3 Stropy standard 11,900 0,000 0,000 Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné. 4 Krov, střecha standard 5,400 0,000 0,000 - Krov dřevěný vázaný, - Střecha sklonitá, valbová, maximálně dvě rozdílné výšky hřebene, 5 Krytiny střech standard 2,000 0,000 0,000 Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých a rýhovaných ve dvou vrstvách, 6 Klempířské konstrukce standard 0,600 0,000 0,000 Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny, průniky), parapety nejsou podmínkou. 7 Úprava vnitřních povrchů podstandard 5,800-1,000-0,058 Dvouvrstvé vápenné omítky, 8 Úprava vnějších povrchů standard 3,100 0,000 0,000 Vápenné dvouvrstvé omítky, 9 Vnitřní obklady keramické chybí 2,800-1,852-0,052 Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, prádelen a podobně. 10 Schody standard 2,300 0,000 0,000 Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z tvrdého dřeva, 11 Dveře podstandard 3,300-1,000-0,033 Hladké, plné nebo prosklené, běžné provedení, dýhované, náplňové. 12 Vrata standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 13 Okna standard 5,300 0,000 0,000 Jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová. 14 Povrchy podlah chybí 2,300-1,852-0,043 PVC, vlýsky, parkety, běžná keramická dlažba, textilní krytiny vpichované. 15 Vytápění chybí 4,300-1,852-0,080 Jakékoliv ústřední nebo dálkové; akumulačními nebo plynovými kamny. 16 Elektroinstalace chybí 5,200-1,852-0,096 Světelná a třífázová. 9

10 17 Bleskosvod standard 0,300 0,000 0,000 Ano, je instalován. 18 Vnitřní vodovod chybí 3,100-1,852-0,057 Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody. 19 Vnitřní kanalizace podstandard 2,900-1,000-0,029 Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí. 20 Vnitřní plynovod chybí 0,300-1,852-0,006 Rozvod zemního plynu nebo svítiplynu. 21 Ohřev vody chybí 1,600-1,852-0,030 Centrální ohřev teplé vody, průtokové ohřívače (karmy), boilery, kombinovaný s ÚT. 22 Vybavení kuchyní standard 0,000 0,000 0, Vnitřní hygienická vybavení chybí 3,800-1,852-0,070 Umyvadla, vany nebo sprchové kouty, běžné provedení WC splachovací s umývátky, pisoáry, bez umývátek běžného provedení. 24 Výtahy chybí 1,300-1,852-0,024 Běžné osobní a nákladní výtahy s odpovídajícím počtem stanic. 25 Ostatní chybí 3,400-1,852-0,063 Například vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání některých prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže. 26 Instalační prefabrikovaná jádra standard 0,000 0,000 0,000 Součet podílů: -0,641 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,641 x 0,54 = 0,654 Koeficient polohový K 5 : 0,800 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,142 Základní cena upravená (ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i ): 2 830,00 Kč x 0,939 x 0,941 x 0,919 x 0,654 x 0,800 x 2,142 = 2 575,40 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 320,64 x 3, ,64 x 3,39 = 2173,94 m 3 OP zastřešení: 320,64x4,20:2 = 673,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: 2847,28 m 3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek přep. FOP z K 4 stáří živ. opotř. 1 Základy 11, ,42 % 2 Svislé konstrukce 33, ,53 % 3 Stropy 18, ,57 % 4 Krov, střecha 8, ,75 % 5 Krytiny střech 3, ,76 % 6 Klempířské konstrukce 0, ,12 % 7 Úprava vnitřních povrchů 4, ,31 % 8 Úprava vnějších povrchů 4, ,55 % 9 Vnitřní obklady keramické 0, ,00 % 10 Schody 3, ,01 % 11 Dveře 2, ,03 % 12 Vrata 0, ,00 % 13 Okna 8, ,58 % 14 Povrchy podlah 0, ,00 % 15 Vytápění 0, ,00 % 16 Elektroinstalace 0, ,00 % 17 Bleskosvod 0, ,18 % 18 Vnitřní vodovod 0, ,00 % 19 Vnitřní kanalizace 2, ,36 % 20 Vnitřní plynovod 0, ,00 % 10

11 21 Ohřev vody 0, ,00 % 22 Vybavení kuchyní 0, ,00 % 23 Vnitřní hygienická vybavení 0, ,00 % 24 Výtahy 0, ,00 % 25 Ostatní 0, ,00 % 26 Instalační prefabrikovaná jádra 0, ,00 % Opotřebení celkem: 82,18 % Cena zjištěná: 2 575,40 Kč/m 3 x 2847,28 m 3 = ,91 Kč Opotřebení: ,91 Kč x 82,18% = ,82 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem (CS N ): ,09 Kč Stanovení polohového koeficientu pro stavbu (pp = I T x I P ): Hodnota pp je převzata z objektu "Pozemky". Index trhu I t : 1,000 Index polohy I P : 0,990 Polohový koeficient pro stavbu: pp = I t x I p = 1,000 x 0,990 = 0,990 Výpočet ceny stavby: CS = CS N x pp = ,09 Kč x 0,990 = ,89 Kč Cena stavby: ,89 Kč c) Stodola Jedná se o původní dříve dvoupodlažní, dnes jednopodlažní objekt (strop byl odstraněn) lichoběžníkového půdorysného tvaru nacházející se na pravé straně dvora vedle vjezdové brány do areálu. Obvodové zdi jsou ze smíšeného zdiva tl cm oboustranně omítnuté. Sedlový krov je krytý taškovou krytinou. Ostatní konstrukční prvky zde chybí. Stáří objektu je 244 roků. Z prohlídky uskutečněné dne dovozuji, že tento objekt je stále po nutné revitalizaci využitelný. Typ: budova S Účel užití: skladování a manipulace Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 2 231,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K 1 : 0,939 Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.NP: 152,16 = 152,16 m 2 Průměrná zastavěná plocha podlaží: 152,16 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K 2 = 0,92 + 6,60 : 152,16 = 0,963 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.NP 6,20 0,00 Průměrná výška podlaží: 152,16 x 6,20 : 152,16 = 6,20 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K 3 = 0,30 + 2,10 : 6,20 = 0,639 11

12 Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy standard 13,200 0,000 0,000 pasy z betonu proloženého kamenem, 2 Svislé konstrukce standard 30,400 0,000 0,000 Zděné tloušťky minimálně 24 cm, 3 Stropy standard 13,800 0,000 0,000 Jakýkoliv běžného provedení. 4 Krov, střecha standard 7,000 0,000 0,000 - Krov dřevěný vázaný, - Střecha dvouvrstvá; sklonitá - sedlová, valbová, maximálně dvě rozdílné výšky hřebene, 5 Krytiny střech standard 2,900 0,000 0,000 Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných 6 Klempířské konstrukce chybí 0,700-1,852-0,013 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava vnitřních povrchů standard 4,200 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé popřípadě dvouvrstvé omítky, 8 Úprava vnějších povrchů standard 2,900 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé omítky, popřípadě dvouvrstvé, 9 Vnitřní obklady keramické standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 10 Schody chybí 1,800-1,852-0,033 Jakékoliv konstrukce kromě dřevěné s povrchem stupňů z cementového potěru, teracem, běžné keramické dlažby, PVC. 11 Dveře chybí 2,400-1,852-0,044 Hladké, plné nebo prosklené, kovové, běžné provedení, náplňové. 12 Vrata chybí 3,000-1,852-0,056 Kovová, dřevěná truhlářsky zpracovaná. 13 Okna chybí 3,400-1,852-0,063 Jednoduchá dřevěná nebo kovová. 14 Povrchy podlah chybí 2,900-1,852-0,054 Cementový potěr, běžná keramická dlažba, PVC, popřípadě špalíková dlažba. 15 Vytápění standard 0,000 0,000 0,000 Bez temperování. 16 Elektroinstalace chybí 5,800-1,852-0,107 Světelná. 17 Bleskosvod chybí 0,400-1,852-0,007 Ano, je instalován. 18 Vnitřní vodovod standard 0,000 0,000 0,000 Bez rozvodu vody. 19 Vnitřní kanalizace standard 0,000 0,000 0,000 Bez kanalizace. 20 Vnitřní plynovod standard 0,000 0,000 0, Ohřev vody standard 0,000 0,000 0, Vybavení kuchyní standard 0,000 0,000 0, Vnitřní hygienická vybavení standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 24 Výtahy standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 25 Ostatní chybí 5,200-1,852-0,096 Rozvody domácího i veřejného telefonu, odvětrání některých prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, okenice, mříže. 26 Instalační prefabrikovaná jádra standard 0,000 0,000 0,000 Součet podílů: -0,473 12

13 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,473 x 0,54 = 0,745 Koeficient polohový K 5 : 0,800 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,116 Základní cena upravená (ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i ): 2 231,00 Kč x 0,939 x 0,963 x 0,639 x 0,745 x 0,800 x 2,116 = 1 625,75 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 152,16 x 6,20 = 943,39 m 3 OP zastřešení: 152,16x2,65:2 = 201,61 m 3 Obestavěný prostor celkem: 1145,00 m 3 Stáří: 244 roky Životnost: 250 roků Lineární opotřebení: 97,60% Maximální přípustná hodnota lineárního opotřebení je 85%. Cena zjištěná: 1 625,75 Kč/m 3 x 1145,00 m 3 = ,75 Kč Opotřebení: ,75 Kč x 85,00% = ,19 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem (CS N ): ,56 Kč Stanovení polohového koeficientu pro stavbu (pp = I T x I P ): Hodnota pp je převzata z objektu "Pozemky". Index trhu I t : 1,000 Index polohy I P : 0,990 Polohový koeficient pro stavbu: pp = I t x I p = 1,000 x 0,990 = 0,990 Výpočet ceny stavby: CS = CS N x pp = ,56 Kč x 0,990 = ,33 Kč Cena stavby: ,33 Kč d) Sýpka Na konci pravé strany dvora se nachází původní třípodlažní objekt sýpky, který má obdélníkový půdorysný tvar. Obvodové zdi jsou ze smíšeného masivního zdiva oboustranně omítnutého, stropy dřevěné trámové. Sedlový krov s malými polovalbami je zrytý taškovou krytinou. Výplně otvorů jsou dřevěné. Objekt byl postaven v r Jeho celkové stáří je 244 roků. Technický stav objektu se vnějším pohledem vyznačuje jeho další využitelností za předpokladu realizace nutných oprav a renovace konstrukčních prvků. Typ: budova S Účel užití: skladování a manipulace Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 2 231,00 Kč Koeficient přepočtu základní ceny podle konstrukce K 1 : 0,939 Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.NP: 9,35x11,34 = 106,03 m 2 2.NP: 106,03 = 106,03 m 2 3.NP: 106,03 = 106,03 m 2 13

14 Průměrná zastavěná plocha podlaží: (106, , ,03) : 3 = 106,03 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K 2 = 0,92 + 6,60 : 106,03 = 0,982 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.NP 2,60 0,00 2.NP 2,85 0,00 3.NP 2,85 0,00 Průměrná výška podlaží: (106,03 x 2, ,03 x 2, ,03 x 2,85) : (106, , ,03) = 2,77 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží: K 3 = 0,30 + 2,10 : 2,77 = 1,058 Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy standard 13,200 0,000 0,000 pasy z betonu proloženého kamenem, 2 Svislé konstrukce standard 30,400 0,000 0,000 Zděné tloušťky minimálně 24 cm, 3 Stropy nadstandard 13,800 1,000 0,138 Trámové zesílené 4 Krov, střecha standard 7,000 0,000 0,000 - Krov dřevěný vázaný, - Střecha sklonitá - sedlová, valbová 5 Krytiny střech standard 2,900 0,000 0,000 Jakákoliv pálená, u tašek obyčejných hladkých 6 Klempířské konstrukce chybí 0,700-1,852-0,013 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava vnitřních povrchů standard 4,200 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé popřípadě dvouvrstvé omítky, 8 Úprava vnějších povrchů standard 2,900 0,000 0,000 Vápenné jednovrstvé omítky, popřípadě dvouvrstvé, 9 Vnitřní obklady keramické standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 10 Schody standard 1,800 0,000 0,000 Jakékoliv konstrukce 11 Dveře chybí 2,400-1,852-0,044 Hladké, plné nebo prosklené, kovové, běžné provedení, náplňové. 12 Vrata chybí 3,000-1,852-0,056 Kovová, dřevěná truhlářsky zpracovaná. 13 Okna chybí 3,400-1,852-0,063 Jednoduchá dřevěná nebo kovová. 14 Povrchy podlah chybí 2,900-1,852-0,054 Cementový potěr, běžná keramická dlažba, PVC, popřípadě špalíková dlažba. 15 Vytápění standard 0,000 0,000 0,000 Bez temperování. 16 Elektroinstalace chybí 5,800-1,852-0,107 Světelná. 17 Bleskosvod chybí 0,400-1,852-0,007 Ano, je instalován. 18 Vnitřní vodovod standard 0,000 0,000 0,000 Bez rozvodu vody. 19 Vnitřní kanalizace standard 0,000 0,000 0,000 Bez kanalizace. 20 Vnitřní plynovod standard 0,000 0,000 0,000 14

15 21 Ohřev vody standard 0,000 0,000 0, Vybavení kuchyní standard 0,000 0,000 0, Vnitřní hygienická vybavení standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 24 Výtahy standard 0,000 0,000 0,000 Neuvažují se. 25 Ostatní chybí 5,200-1,852-0,096 Rozvody domácího i veřejného telefonu, odvětrání některých prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, okenice, mříže. 26 Instalační prefabrikovaná jádra standard 0,000 0,000 0,000 Součet podílů: -0,302 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,302 x 0,54 = 0,837 Koeficient polohový K 5 : 0,800 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,116 Základní cena upravená (ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i ): 2 231,00 Kč x 0,939 x 0,982 x 1,058 x 0,837 x 0,800 x 2,116 = 3 083,85 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 106,03 x 2, ,03 x 2, ,03 x 2,85 = 880,06 m 3 OP zastřešení: 106,03x4,95:2 = 262,42 m 3 Obestavěný prostor celkem: 1142,48 m 3 Stáří: 244 roky Životnost: 285 roků Lineární opotřebení: 85,61% Maximální přípustná hodnota lineárního opotřebení je 85%. Cena zjištěná: 3 083,85 Kč/m 3 x 1142,48 m 3 = ,95 Kč Opotřebení: ,95 Kč x 85,00% = ,41 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem (CS N ): ,54 Kč Stanovení polohového koeficientu pro stavbu (pp = I T x I P ): Hodnota pp je převzata z objektu "Pozemky". Index trhu I t : 1,000 Index polohy I P : 0,990 Polohový koeficient pro stavbu: pp = I t x I p = 1,000 x 0,990 = 0,990 Výpočet ceny stavby: CS = CS N x pp = ,54 Kč x 0,990 = ,68 Kč Cena stavby: ,68 Kč 15

16 3) Stavba určená k odstranění ( 26) a) Chliv II Navazující objekt chlívu na levé straně dvora je přízemní se sedlovou střechou krytou taškovou krytinou. Obvodové zdi jsou cihelné oboustranně omítnuté, dřevěný trámový strop. Podlaha dlážděná. Objekt byl postaven v 60. létech, vykazuje maximální opotřebení, až havarijní stav. Vzhledem k uvedenému oceňuji jako objekt určený k odstranění s tím, že z odstraněného objektu lze získat cca 10 tis ks starých použitelných cihel. Pokud se týká dřeva - toto nebylo možné ověřit z důvodu nepřístupnosti objektu za účelem provedení jeho podrobnější prohlídky. Použitelný materiál: Specifikace materiálu cihly ks * 4,50 Celkem použitelný materiál: Nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu: Specifikace nákladů Celkem náklady: Cena celkem: cena ,00 Kč ,00 Kč cena 0,00 Kč ,00 Kč b) Chlív III Na zadní straně dvora je přízemní objekt bývalého chlívu - později odstraněna stání s obvodovými cihelnými stěnami, klenbovým stropem do I. nosičů, sedlovou střechou a taškovou krytinou. Podlaha je betonová, okna jednoduchá ocelová. Ostatní konstrukční prvky zde chybí. Objekt byl postaven asi v roce 1973, vykazuje vyšší opotřebení až havarijní stav (viz foto). Z tohoto důvodu jej oceňuji dle 26 - jako objekt určený k odstranění. Výnosem zde může být vybouraný materiál, kdy nelze posoudit stav dřeva - objekt je obtížně přístupný. Použitelný materiál: Specifikace materiálu cihly cca ks * 4,50 Celkem použitelný materiál: Nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu: Specifikace nákladů Celkem náklady: Cena celkem: cena ,00 Kč ,00 Kč cena 0,00 Kč ,00 Kč C) Rekapitulace cen Pozemky Chlív I Hlavní budova - zámeček Stodola Sýpka Chliv II Chlív III Rekapitulace cen ,75 Kč ,16 Kč ,91 Kč ,75 Kč ,95 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,52 Kč 16

17 D) Rekapitulace nákladových cen s K p Pozemky Chlív I Hlavní budova - zámeček Stodola Sýpka Chliv II Chlív III Rekapitulace nákladových cen s K p ,75 Kč ,16 Kč ,91 Kč ,75 Kč ,95 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,52 Kč E) Rekapitulace zjištěných cen 1) Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě ( 3) a) Pozemky ,75 Kč Mezisoučet pro 3: ,75 Kč 2) Budova a hala ( 12) a) Chlív I ,56 Kč b) Hlavní budova - zámeček ,89 Kč c) Stodola ,33 Kč d) Sýpka ,68 Kč Mezisoučet pro 12a: ,46 Kč 3) Stavba určená k odstranění ( 26) a) Chliv II ,00 Kč b) Chlív III ,00 Kč Mezisoučet pro 26: Věcná cena nemovité věci celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč ,00 Kč Slovy: Pětmiliónůčtyřistasedmdesátdvatisícšestsetšedesát korun českých 17

18 II. Stanovení obvyklé ceny Z podkladů pro ocenění poskytnutých objednatelem a ze sdělení skutečností týkajících se předchozích aukcí předmětné nemovitosti vyvstávají určité otázky, na které by se podařilo odpovědět, proč není zájem o její vydražení. Poloha předmětné parcely nacházející se prakticky v nejatraktivnější části obce a její velikost včetně možnosti její další zastavitelnosti dává předpoklady pro využití jak pro zajímavé bydlení, tak i komerční využití. V posledních letech se ceny stavebních pozemků proti minulosti progresivně výrazně změnily a ve většině případů tvoří rozhodující položku při ocenění nemovitosti. Tak tomu je i v tomto případě, kdy administrativní cena pozemku činí téměř 3,0 mil Kč, což je o víc jak sto procent oproti ceny pozemku v roce Pokud se týká pozemních stavebních objektů, které jsou předmětem tohoto posudku, je nutné zdůraznit významnější hodnotu hlavní budovy zámečku, dále sýpky a skladu na pravé straně parcely. Tyto objekty jsou po nutné revitalizaci zcela využitelné s ohledem na celkový záměr nového vlastníka. Objekty bývalých stájí nacházející se na levé a zadní straně pozemku jsou v důsledku dlouhodobě zanedbané údržby ve velmi špatném technickém stavu a v tomto případě lze uvažovat s jejich odstraněním. Vzhledem k tomu, že při prohlídce nemovitostí v dubnu 2019 nebylo m.j. bez určitých bezpečnostních rizik možné vstoupit do těchto objektů, nemusí názor zpracovatele posudku zcela přesně odpovídat skutečnosti. Na základě výše uvedeného a s přihlédnutím ke skutečnostem zjištěným při prohlídce na místě samém dne a s ohledem na celkový vývoj cen nemovitostí jak v místě, tak i čase s t a n o v u j i obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši slovy: čtyřimilionyjednostotisíckorun českých 4, ,00 Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne , č.j. Spr. 1634/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 1891/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace na základě faktury č Otisk kulaté pečetě Podpis znalce 18

19 PŘÍLOHY F O T O D O K U M E N T A C E 19