Znalecký posudek ve věci zjištění tržní hodnoty nemovitosti č /16

Transkript

1 Znalecký posudek ve věci zjištění tržní hodnoty nemovitosti č /16 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění Č.j. 015 EX 1796/ Předmět ocenění Bytová jednotka č. 284/2, LV č. 1262, s podílem na společných částech domu a pozemku 812/8197 na pozemcích: pozemek parc.č. 2156, LV č Adresa Kraj Zlínský kraj Město Vsetín Počet obyvatel 2033 Kat. území Jablůnka Ulice č.p. 284 Část obce dle LV Vsetín Objednatel EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN SOUDNÍ EXEKUTOR Mgr. Pavel Dolanský Palackého 32/ Beroun Tel podatelna@exekucebero un.cz Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Vypracoval Hrdlica Roman, č.p. 284, Jablůnka ident /5847 EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Ing. Machačová Ilona Na Příkopě Vsetín machacova.zk@seznam.cz tel: Počet stran textu 6 Počet stran příloh 23 1/1 Dne Ke dni Prohlídka dne Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 72,4 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč osmset tisíc Kč

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o byt 2+1 v 1.NP ze 3.NP po částečné rekonstrukci, dřevěná okna, ve zděném domě po celkové revitalizaci. Lokalizace v zástavbě zděných bytových domů s navazujícími objekty občanské vybavenosti, vlastní byt je umístěn v krajní severní sekci domu. Objekt je situován v dobré docházkové vzdálenosti od centra obce s dostupností inženýrských sítí a veřejné dopravy. Obec jako taková má veškerou občanskou vybavenost, adekvátní školství i kulturní vyžití s omezenou nabídkou pracovních příležitostí. V bytě jsou instalovány zařizovací předměty původní, jádro zděné, orientace bytu je výhod (kuchyně a soc. zařízení) na západ (oba pokoje). Poptávka v obci v současné době odpovídá nabídce. Pozemek náleží k bytu ve velikosti spoluvlastnického podílu. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - adekvátní dispozice bytu dům po zdařilé celkové revitalizaci - vytápění i ohřev TUV vlastním plynovým kotlem - obec s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností do Vsetína Za negativní stránky nemovitosti považuji: - umístění v 1.NP na severním nároží domu - byt bez balkonu či lodžie - původní dř. okna, soc. zařízení, elektro v Al - váznoucí VB užívání Stávající obvyklou cenu stanovenou na základě porovnání Kč. (jednotková cena Kč/m2UP). Závěr: přístup bezproblémový, na nemovitosti váznoucí věcné břemeno užívání zaniklo ze zákona úmrtím oprávněné Anny Měrkové zemř , dále na nemovitosti vázne zástavního právo exekutorské podle 69 a exekučního řádu a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu tyto nebyly zohledněny v ocenění. Předmětná lokalita je dle Aguariuse v zoně 2 ( ze stupnice 0-4), byt ve zvýšeném přízemí, pojištění proti povodni není nutné. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV č ) Exekuční příkaz k prodeji 2) Nařízení exekuce 3)Zahájení exekuce 4) Zástavní právo exekutorské podle 69 a exekučního řádu 5) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno užívání Věcné břemeno užívání zaniklo ze zákona úmrtím oprávněné Anny Měrkové zemř , Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo - 2 -

3 Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není obchodována. Podklady Usnesení o stanovení znalce č.j. 015 EX 1796/ , ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno dálkovým přístupem ČUZK ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno dálkovým přístupem ČUZK ze dne Snímek kat. mapy, ze dne Výpisy z katastru nemovitostí LV č , 1334 vyhotovené dálkovým přístupem ČUZK ze dne Darovací smlouva ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orientační. Mapa oblasti. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Usnesení o stanovení znalce č.j. 015 EX 1796/ , ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno dálkovým přístupem ČUZK ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotoveno dálkovým přístupem ČUZK ze dne Snímek kat. mapy, ze dne Výpisy z katastru nemovitostí LV č , 1334 vyhotovené dálkovým přístupem ČUZK ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orientační. Mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jablůnka se nachází v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Jablůnka se rozkládá asi 6 km severozápadně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2030 obyvatel. Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci několik prodejen, restaurace, ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kino, kostel a hřbitov, ordinace praktického lékaře zubaře, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba - 3 -

4 Předmětný bytový dům č.p.283, 284 se nachází na pozemku parc.č. 2156/2 v okrajové části obce Jablůnka, kde je součástí souvislé zástavby bytovými domy podél zpevněné místní komunikace s navazující občanskou vybaveností, ve vzdálenosti cca 1,0 km severně vzdušnou čarou od centra obce s budovou obecního úřadu. Přístup a příjezd je z pozemku okolo domu, který je charakteru veřejné zeleně s chodníky zpevněnými plochami. Stavební parcela rovinatá, lokalita s dostupností inženýrských sítí včetně plynu. Občanská vybavenost v místě úplná. Informace o nemovitosti Jedná se o zděný bytový dům, sestávající ze 2 sekcí s vlastními vstupy a samostatnými čísly popisnými, podsklepený se 2 nadzemními podlažími a podkrovím, půdorysu obdélníkového. Dům je součástí smíšené zástavby, vstup do domu je řešen z východní strany. Přístup na pozemek je z plochy zastavěné plochy a nádvoří charakteru společný dvůr (ve vlastnictví obce ) a dále po místních veřejných komunikacích. Okolní budovy jsou udržované, obyvatelstvo stabilizované, parkovací místa v omezeném rozsahu před domem. V blízkosti oceňované nemovitosti se nevyskytují žádné stavby mající vliv na životní prostředí. Z pohledu trhu se nejedná o preferovanou lokalitu, ale akceptovatelnou realitním trhem, zahrnutou do platného územního plánu do území se zástavbou bytových domů. Předmětný byt je umístěn v 1.NP/3.NP v pravé severní sekci, vpravo z podesty společné pro dva byty, z chodby je vstup vpravo do koupelny a WC, na konci chodby je kuchyně, z ní je vstup vlevo do obývacího pokoje a z něj vlevo ložnice, mimo byt v suterénu je prostorný sklep. V bytě je vlastní zdroj topení a ohřev TUV plynovým kondenzačním kotlem. Přístup a příjezd k nemovitostem parc.č. 2156/1 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr Obec Jablůnka parc.č. 2155/1 zastavěná plocha a nádvoří/společný dvůr Obec Jablůnka parc.č ostatní plocha/ostatní komunikace Obec Jablůnka parc.č. 95/1 ostatní plocha/ostatní komunikace Obec Jablůnka parc.č. 2091/1 ostatní plocha/silnice ČR Ředitelství silnic a dálnic ČR Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Orientace oken Západ Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu dobrý Stáří stavby [roky] 44 Dům postaven v roce 1972, po revitalizaci 2014 (KZS,vstup, okna ve spol. částech) Technický stav jednotky Průměrný Opotřebení odhadem % 44 Bytová jednotka je po částečné modernizaci nová kuch. linka (2001), nové OT desková Korado (2015). Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděná práce vodorovné nespalné ŽB konstrukce střechy valbová střecha konstrukce, stropy krytina střech plech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenné omítky úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém + probarvované omítky silikátové (2014) vnitřní obklady pouze v kuchyni okolo kuch. linky schody betonové s úpravou stupňů litým teracem dveře a vrata dveře hladké a prosklené do okna dřevěná špaletová obložkových zárubní povrch podlah PVC, parkety a dlažby vytápění vlastní plynový kondenzační kotel, nová OT desková Korado (2015) elektroinstalace vč. světelný a zásuvkový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu - 4 -

5 ohřev teplé vody plynem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) další vybavení není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, s vestavěnými spotřebiči a s kombi sporákem Počet samostatných WC 1 samostatné WC kombi 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 9.90 m m 2 pokoj 22,70 m ,70 m 2 pokoj m m 2 kuchyně 9.90 m m 2 spíž 1,10 m ,10 m 2 koupelna 2.30 m m 2 WC 1,00 m ,00 m 2 sklep 16,80 m ,40 m 2 Sklepní chodba 1,90 m ,95 m 2 Součet ploch za podlaží 81,80 m 2 72,45 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Vlastní databáze Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 66,00 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 9800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou V 3/2015 byl prodán byt č. 525/1 v Jablůnce, dispozice 3+1, podlahová plocha bytu 65,90 m 2, byt v původním stavu, umístěný ve zděném domě v 1.NP/3.NP jako nárožní s expozicí západ a jih. Z obdélníkové chodby je přístupný pokoj, pokoj, pokoj, chodba, koupelna a WC - na stěnách omítky, obklady bělninové jsou provedeny ve standardním provedení v kuchyni kolem kuchyňské linky, koupelně, zařizovací předměty jsou v původním ale udržovaném a funkčním stavu - vana, umyvadlo, dále samostatné WC kombi, dveře jsou dřevěné typové plné a prosklené a ocelových zárubní, okna dřevěná zdvojená, povrch podlah obytných místností parkety a PVC, v ostatních místnostech dlažby a PVC, vytápění řešeno vlastním plynovým kotlem pro dům umístěným ve společných prostorech, ohřev TUV dvěma elektrickými boilery, otopná tělesa desková Korado a 1 ks litinový žebrový, v kuchyni kuchyňská linka původní se sporákem. Dům bez zateplení z r.1984, nové vstupní dveře. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+kk Výtah Ne Podlahová plocha 56.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2-5 -

6 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK M&M reality holding je nabízen od 3/2016, byt původně 2+1 přestavěný na 3+kk v Jablůnce, ve stejné lokalitě, v 1.NP/3NP, zděný dům, byt v osobním vlastnictví, byt po částečné modernizaci, okna plastová, dům po celkové revitalizaci, podlahová plocha 56,00 m2, nabídková cena Kč 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč 9700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK RE/MAXMind je nabízen od 3/2016 byt 3+1 v Jablůnce, v 1.NP/3.NP, zděný, osobní vlastnictví, byt po rekonstrukci, okna plastová, dům po revitalizaci, podlahová plocha 111 m2, nabídková cena Kč Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Do porovnání byly vzaty nemovitosti, které mají většinu vyhodnocovaných základních cenotvorných parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo obdobnou hodnotou. Vypracoval Ing. Machačová Ilona Na Příkopě Vsetín podpis - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 Fotodokumentace Bytová jednotka č. 284/2 KÚ Slavičín Vstup do domu z východu Bytová jednotka č. 284/2 - vstupní chodba dtto- kuchyň dtto - koupelna dtto - WC dtto - kondenzační kotel dtto - pokoj společné schodiště

28 Fotodokumentace - mapy

29 - 29 -