Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.878/123/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.878/123/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byty ve vlastnictví s garáží (samostatnou nebytovou jednotkou) v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1712/2, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 5840/ garáž - samostatná nebytová jednotka č. 1712/15, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 2150/137300, budova zapsána na LV č na pozemcích: pozemek parc.č. 1667/40, LV č Bytová jednotka č. 1712/3, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 5790/ garáž - samostatná nebytová jednotka č. 1712/25, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 2203/137300, budova zapsána na LV č na pozemcích: pozemek parc.č. 1667/40, LV č Adresa Kraj Jihočeský kraj Statutární ČESKÉ BUDĚJOVICE Počet obyvatel město Kat. území České Budějovice 2 Ulice U Lučního jezu č.p Část obce dle LV České Budějovice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka G-Investment s.r.o. - České Budějovice, S. K. Neumanna 306/9, ČESKÁ REPUBLIKA, IČ Garáž - jednotka G-Investment s.r.o. - České Budějovice, S. K. Neumanna 306/9, ČESKÁ REPUBLIKA, IČ Zpracováno pro exekutora Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet stran příloh

2 Obvyklá cena - současný stav BJ č. 1712/2 a garáž č. 1712/15 Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže a parkovací stání 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav BJ č. 1712/2 Obvyklá cena - současný stav garáž č. 1712/ Kč Dva miliony Kč Kč Dvěstě tisíc Kč Obvyklá cena - současný stav BJ č. 1712/3 a garáž č. 1712/15 Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže a parkovací stání 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav BJ č. 1712/3 Obvyklá cena - současný stav garáž č. 1712/ Kč Dva miliony Kč Kč Dvěstě tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry převzaty z předložených dokumentů - Prohlášení vlastníka budovy. Ve fotodokumentaci byly použity fotky z jiné bytové jednotky ve stejném bytovém domě. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - G- Investment s.r.o. Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2 -

3 Zahájení exekuce - G- Investment s.r.o. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Dálkový náhled do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 2, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Povinný byl vyzván doporučeným dopisem ze dne k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dále byl povinný kontaktován em ze dne , ale opět nereagoval. Dne byl kontaktován právní zástupce povinného pan JUDr. Roman Kudrlička, ale ani právní zástupce nebyl schopen se s povinným spojit a domluvit termín místního šetření. Ocenění muselo proběhnou bez vstupu do nemovitosti. Prohlášení vlastníka str. č. 3, 4, 5, 15,17,18, vyhotovil RNDr. Karel Karas, CSc Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Dálkový náhled do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 2, vyhotovil Dálkový náhled do KN Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Prohlášení vlastníka str. č. 3, 4, 5, 15,17,18, vyhotovil RNDr. Karel Karas, CSc Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu České Budějovice jsou statutárním městem s kompletní sítí občanské vybavenosti. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba - 3 -

4 Občanská vybavenost je v místě kompletní. Dopravní obslužnost - kompletní do všech míst v Českých Budějovicích i do celé České republiky. Zaměstnání - největší možnosti z celého regionu. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 1712/2 disp. řešení 2 + kk novostavby zděného bytového bytu v 1.NP. Ze vstupní podesty je vstup do předsíně, odtud do koupelny s WC a do obývacího pokoje s kk. Z obývacího pokoje je vstup do ložnice a na terasu. K bytu náleží i nebytová jednotka č. 1712/15 nebytový prostor ( garáž ) umístěný v 1.PP o podlahové ploše 21,5 m2. Součástí nebytové jednotky jsou povrchy podlah a vnitřní elektroinstalace až k elektroměru. K vlastnictví nebytové jednotky dále patří : veškeré úpravy stěn a stropů ( omítky, nátěry, malby ), vjezdová vrata, vnitřní strany oken. Nebyl umožněn vstup do bytové jednotky. Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 1712/3 disp. řešení 2 + kk novostavby zděného bytového bytu v 1.NP. Ze vstupní podesty je vstup do předsíně, odtud do koupelny s WC a do obývacího pokoje s kk + komora. Z obývacího pokoje je vstup do ložnice a na terasu. K bytu náleží i nebytová jednotka č. 1712/25 nebytový prostor ( garáž ) umístěný v 1.PP o podlahové ploše 22,03 m2. Součástí nebytové jednotky jsou povrchy podlah a vnitřní elektroinstalace až k elektroměru. K vlastnictví nebytové jednotky dále patří : veškeré úpravy stěn a stropů ( omítky, nátěry, malby ), vjezdová vrata, vnitřní strany oken. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1667/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Orientace oken severovýchod, jihozápad Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný Stáří stavby [roky] 3 Technický stav jednotky výborný Opotřebení odhadem % 3 Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Byt (jednotka) bez rekonstrukce Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné betonové monolitické konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech těžké izolační pásy klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů keramickým obkladem dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem povrch podlah dřevěné plovoucí??? vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC??? kuchyňská linka, varná deska indukční, trouba, digestoř??? - 4 -

5 Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností BJ č. 1712/2 plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň m m 2 koupelna s WC 5.20 m m 2 ložnice m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 garáž - samostatná nebytová jednotka č. 1712/15 Počet stání 1 č.p Jednotka č. 15 LV č Podíl na společných částech domu a pozemku 2150 / NP bytu - výčet místností BJ č. 1712/3 plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 5.00 m m 2 koupelna s WC 4.70 m m 2 ložnice m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 komora 5.40 m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 garáž - samostatná nebytová jednotka č. 1712/25 Počet stání 1 č.p Jednotka č. 25 LV č Podíl na společných částech domu a pozemku 2203 /

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 66.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o bytovou jednotku číslo C.5.03 v novostavbě Na Dlouhé Louce - České Budějovice 2. Jedná se o byt 2+kk o výměře 59,5 m2 + terasa 13,1 m2, který se nachází ve 6.NP nově vznikajícího rezidenčního komplexu DLOUHÁ LOUKA. Byt se skládá z: chodby, šatny, koupelny s částečně oddělenou toaletou, ložnice a prostorného obývacího pokoje s kuchyňským koutem, přístup na prostornou terasu je zajištěn z ložnice i obývacího pokoje. Klidná orientace bytu na jih s výhledem na řeku. Byt bude předán klientovi zkolaudovaný včetně sanitárního vybavení, finálního pokrytí podlah plovoucími podlahami a dlažbou (na přání zákazníka jsou možné individuální požadavky a připomínky k jednotlivým bytům). Dům bude vybaven výtahem, videotelefony, kabel. rozvody, internetem. V přízemí budou umístěny parkovací stání a společné prostory - kolárna, kočárkárna. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 46.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o novostavbu nízkoenergetického zděného bytu v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk se nachází v žádané lokalitě ulice U Lučního Jezu v Českých Budějovicích. Je umístěn v 2. patře domu s výtahem a má výměru 46 m2. Byt je rozdělen na předsíň, kde se nachází vestavěná skříň na míru, která je součástí ceny, dále koupelna s vanou umyvadlem a WC ( v koupelně vývod na pračku), ložnici a obývací pokoj s kuchyňským koutem - kuchyňská linka včetně spotřebičů - elektrická trouba, sklo-keramická deska, digestoř, lednice, mikrovlnná trouba ( vývody na myčku). Na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Byt je kolaudován v roce K bytu dále náleží zděný úložný prostor v mezi patře. V podzemí kočárkárna a kolárna

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 0 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 49.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 2+kk s terasou o výměře 49 m2 ve 2. patře zděného bytového domu vedle parku Stromovka v Litvínovické ulici. K bytu přináleží parkovací stání v podzemní garáži a zamykatelná komora na chodbě vedle bytu. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, elektronika, sedací souprava - jako součást kupní ceny (po domluvě). Ve spoluužívání i venkovní bazén. Vytápění z centrálního plynového kotle 4 roky od kolaudace. Za objektem park Stromovka, 350 m MHD, 500 m Norma. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / Oceňovanou nemovitost tvoří byt disp. řešení 4+KK umístěný ve 4.NP novostavby zděného bytového bytu. Ze vstupní podesty je vstup do chodby, odtud do pokoje, koupelny, komory, WC, obývacího pokoje a pokoje. Z obývacího pokoje je vstup do ložnice a kuchyně. K bytu náleží užívání dvou teras přístupných z pokoje, obývacího pokoje a ložnice

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti a Kč/m 2 Obvyklou cenu současnou bytové jednotky č.1712/2 v ulici U Lučního jezu, obec České Budějovice zapsané na LV č k.ú. České Budějovice 2 včetně podílu na společných částech domu a pozemku 5840/ a dále nebytové jednotky ( garáž ) č. 1712/15 v ulici U Lučního jezu, obec České Budějovice zapsané na LV č k.ú. České Budějovice 2 včetně podílu na společných částech domu a pozemku 2150/ odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. Obvyklou cenu současnou garáže č. 1712/15 odhaduji ve výši 200 tis. Kč. Obvyklou cenu současnou bytové jednotky č.1712/3 v ulici U Lučního jezu, obec České Budějovice zapsané na LV č k.ú. České Budějovice 2 včetně podílu na společných částech domu a pozemku 5790/ a dále nebytové jednotky ( garáž ) č. 1712/25 v ulici U Lučního jezu, obec České Budějovice zapsané na LV č k.ú. České Budějovice 2 včetně podílu na společných částech domu a pozemku 2203/ odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy. Tj. 2,000 mil. Kč. Obvyklou cenu současnou garáže č. 1712/25 odhaduji ve výši 200 tis. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pravděpodobně využívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 8 -

9 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 878/123/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 9 -

10 Fotodokumentace Pohled na BD Pohled na BD Vstup do BD Vjezd do 1.PP - do garáží Vstup do BJ - z jiné BJ v BD Chodba - z jiné BJ v BD

11 Fotodokumentace Obývací pokoj - z jiné BJ v BD Pokoj - z jiné BJ v BD Koupelna s WC - z jiné BJ v BD

12 Fotodokumentace - mapy Město České Budějovice U Lučního jezu 1712/6 b - umístění nemovitosti v obci

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -