ZNALECKÝ POSUDEK . 547/021/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 547/021/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 53, na pozemku. parc. St. 86. p íslušenství a pozemk. parc. St. 86,. parc. 335/1,. parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV. 118 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 el posudku:. j. 132 EX 5113/10-13/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Ho in ves Ho in ves Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Ho in ves Katastrální území: Ho in ves Po et obyvatel: 694 Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 118 ze dne , k.ú. Ho in ves 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves 3) Usnesení. j. 132 EX 5113/10-13/Fe 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku. Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 53, na pozemku. parc. St. 86 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 86,. parc. 335/1,. parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV. 118 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové Typ stavby Rodinný d m, stávající dokon ený, samostatn stojící. Vlastník staveb: Vlastník pozemk : Katastrální ú ad: Novák Pavel, Ko enov 480, P íchovice Novák Pavel, Ko enov 480, P íchovice pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové LV. 118

3 - 3 - Katastrální úz.: Ho in ves Kraj: Královéhradecký Obec: Ho in ves ást obce: Ho in ves Ulice: - po et obyvatel: 694.p. 53 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 86, vým ra 738 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky:. parc. 335/1, vým ra 508 m 2 zahrada. parc. 336/1, vým ra 115 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oce ované nemovitosti se nacházejí v Ho in vsi. Ho in ves je malá obec ležící cca 15 km severozápadn od Hradce Králové. V obci je základní ob anská vybavenost, nap. ZŠ, zdravotní st edisko a zastávka autobusu. Kompletní ob anská vybavenost se nachází v Hradci Králové, dob e dostupném po silnicích. 325 a Poloha a okolí. 35, cca 20 km. Stavba rodinného domu.p. 53 je situována ve východní okrajové ásti zastav né ásti obce Ho in ves, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom na konci slepé ulice. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v. zastávky autobus. Klidné místo bez rušivých vliv. Rušivá a obt žující za ízení Nebyla zjišt na Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 500 m. ípojky inženýrských sítí Elektro, ostatní nezjišt no nebyla umožn na prohlídka. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby rodinný d m samostatn stojící, dokon ený, bývalá zem lská usedlost Popis stavby Rok dokon ení cca r ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 0 pravd podobn nepodsklepeno nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu.p. 53 je osazena v rovin, je Popis pravd podobn nepodsklepena, má 1. NP a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou zd né, ást smíšené zdivo, st echa je sedlová s polovalbou ve štítové zdi. St ešní krytina jsou eternitové šablony, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna jsou d ev ná špaletová, dve e jsou d ev né. Fasáda hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici ed domem. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku Omítka popraskaná, z velké ásti chybí, výpln oken z ásti chybí. Klempí ské konstrukce zkorodované. Budova je ve velmi špatném stavebn technickém stavu, není provád na údržba. ípojky: elektro, ostatní nezjišt no nebyla umožn na prohlídka

4 Pozemky Pozemek. parc. St. 86 je z ásti zastav n stavbou domu, z ásti vedlejší stavbou stodoly. Zbytek tvo í travní porost na východní stran pozemku. Pozemek. parc. 335/1 je situován severn od domu, leží v rovin, je na n m neudržovaná zahrada. Pozemek. parc. 336/1 je situován východn od domu,leží v rovin, je na n m neudržovaný trvalý porost. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, nejsou oploceny, dohromady mají nepravidelný tvar, protáhlý ve sm ru sever - jih. ístup je z východní strany z nezpevn né komunikace p es zelený pás. Vn jší za ízení Popis Oplocení Betonové sloupky, drát né pletivo, bez podezdívky, ve velmi špatném stavu, z velké ásti chybí. Zpevn né plochy nezjišt no Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod nezjišt no Kanalizace nezjišt no Plynovod nezjišt no Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ne Vedlejší stavby a p íslušenství Vedlejší stavba stodoly, z ásti podsklepená, svislé konstrukce smíšené, st echa sedlová, st ešní krytina tašková, klempí ské konstrukce plechové s nát rem. Dve e a vrata d ev ná. Omítka hladká, z velké ásti chybí. Stavba je ve zhoršeném stavebn technickém stavu. Pozn. stavba jižn od domu je situována na pozemku. parc. 271, není p edm tem ocen ní. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním stavu, bez podstatné rekonstrukce, neudržovaný. V uspokojivém stavu je st ešní krytina, s výjimkou západního okraje, kde ást Technický stav stavby šablon chybí. Podle stavu p i místním šet ení jsou stavby pravd podobn neobývané. Celkový stav je velmi špatný. Stavba stodoly je také ve špatném stavu. Vhodná pro bydlení, klidná lokalita ve slepé ulici, dobrá dostupnost Poloha vzhledem k užívání zákl. ob anské vybavenosti a správního centra Hradec Králové. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 118, k.ú. Ho in ves. Omezení vlastnických práv 2) Zástavní právo smluvní ve prosp ch S a.s. zapsané v ásti C LV. 118, k.ú. Ho in ves Zahrnuta v tržní cen ad 1), 2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé.

5 - 5 - Stav zápisu katastru Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a nemovitostí a skute nosti stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku byl Užívání nemovitosti rodinný d m k bydlení ur en. Ve stavu zjišt ném p i místním šet ení není obyvatelný. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Z nezpevn né komunikace. parc. 463, k.ú. Ho in ves, ostatní komunikace, Prov ení p ístupu vlastník Obec Ho in ves. k nemovitosti Bez rizika. CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zastav ná pl. a nádvo í 335/ zahrada 336/ zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 80 let stavba stodoly Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Ho in ves, RD ZP 90m2, UP 80 m2, pozemek 1013m2 RD k rekonstrukci, stodola. Elekt ina, na pozemku obecní vodovod, dv studny, plyn. Nabídková cena cena: K, 11/ v tší pozemek. stejná lokalita Porovnatelný RD. 2: ebov tice, RD ZP 150m2, UP 145m2, pozemek 2000 m2 RD k rekonstrukci, stodola. El, voda, plyn, telefon, septik. Nabídková cena: K 11/ v tší UP, v tší pozemek srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 3: Rohoznice, RD, ZP 138 m2, UP 128 m2, pozemek 158 m2 RD po áste né rekonstrukci st echy plastová okna, podlahy, koupelna. Veškeré IS. Nabídková cena: K, 6/ po rekonstrukci, lepší stav nemovitosti. - menší pozemek srovnatelná lokalita.

7 - 7 - VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky RD bez rekonstrukce ve zhoršeném stavu, bez rekonstrukce není možné užívání. P ístup po nezpevn né komunikaci. Klidné místo v okrajové ásti obce. P im en velké pozemky. Zd vodn ní ceny obvyklé Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 53, na pozemku. parc. St. 86. p íslušenství a pozemk. parc. St. 86,. parc. 335/1,. parc. 336/1, k.ú. Ho in ves, obec Ho in ves, zapsáno na LV. 118 u Katastrálního adu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové K K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 547/021/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/021/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves 2) Situace, fotodokumentace ze dne

8 - 8-3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 118 ze dne , k.ú. Ho in ves

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ho in ves 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -