Znalecký posudek č. 3632/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3632/2012 o ceně obvyklé - 1/6 domu č.p. 60 umístěného na pozemku parc. č. St. 68 a 1/6 pozemků parc. č. St. 68, parc. č. 84/2, parc. č. 85/2, parc. č. 636/10, parc. č. 637 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 638 v kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota, okres Jičín, ve vlastnictví Tomášů Martina. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 548/09-76 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 8, vedené Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: nemovitost určená k bydlení Zelenecká Lhota Zelenecká Lhota Region: Královéhradecký Okres: Jičín Katastrální území: Zelenecká Lhota 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Tomášů Martina. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 8, kat. úz. Zelenecká Lhota, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, KP Jičín, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. X-11-7, měřítko 1:2880, kat. úz. Zelenecká Lhota - kopie Znaleckého posudku č. 4692/73/2011 ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 548/09-76 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 548/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 8, kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota, okres Jičín, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Tomášů Jaroslava, Zelenecká Lhota 60, Libáň 4/6 Tomášů Luboš, nám. Československé armády 16, Jaroměř 1 1/6 Tomášů Martin, náměstí Míru 17, Mladá Boleslav 1 1/6 2

3 oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 60 umístěná na pozemku parc. č. St. 68 pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 579 m 2 pozemek parc. č. 84/2 - ostatní plocha - jiná plocha o výměře 34 m 2 pozemek parc. č. 85/2 - orná půda o výměře 144 m 2 pozemek parc. č. 636/10 - zahrada o výměře 962 m 2 pozemek parc. č zahrada o výměře 299 m 2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 638 o výměře 2414 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-548/ ze dne Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-548/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví Okresního soudu v Jičíně, 24 D-318/ ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření a předloženého znaleckého posudku z roku Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku parc. č. 637 stojí garáž nezapsaná v KN. K pozemku parc. č. 84/2 je zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě. 7. Celkový popis nemovitosti: Zelenecká Lhota leží v Královéhradeckém kraji, západně od okresního města Jičína, severozápadně od Libáně, jihovýchodně od Dolního Bousova a jižně od Sobotky. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Rozšířená občanská vybavenost je v Libáni (cca 4 km) a Dolním Bousově (cca 6 km), kompletní občanská vybavenost je v Jičíně (cca 19 km) a Mladé Boleslavi (cca 25 km). Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, s přístupem z komunikace vedoucí do Dolního Bousova. Samostatně stojící dům je částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy. 3

4 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům a 2 ) Garáž s dílnou a 3 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Samostatně stojící rodinný dům v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, okres Jičín. Dům je částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, krovy sedlové konstrukce s polovalbou jsou dřevěné, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou upraveny břízolitem, okna a vchodové dveře jsou plastová. Dům je napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn není, vytápění domu zajišťuje kotel na tuhá paliva, voda je ohřívána elektrickým bojlerem. K jižní části domu přiléhá garáž s dílnou. a 2 ) Garáž s dílnou Oceňovaná garáž s dílnou navazuje na jižní část oceňovaného domu. Garáž je zděná, s pultovou střechou krytou plechovými pásy s povrchovou úpravou, klempířské konstrukce z pozink. plechu, má plechová dvoukřídlá vrata a jednoduchá okna. Garáž má betonovou podlahu, je napojena na elektrorozvod, přístupná ze dvora. a 3 ) Garáž Samostatně stojící garáž je situována do zahrady u oceňovaného domu. Garáž je zděná s plochou střechou krytou lepenkou. Vrata jsou dvoukřídlá kovová, okna jednoduchá. Garáž má betonovou podlahu a je napojena na elektrorozvod. K východní části garáže přiléhá kovová, jednopodlažní nepodsklepená vedlejší stavba, která je pravděpodobně přístupná přes garáž. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, okres Jičín. Pozemky jsou nepravidelných tvarů, netvořící celek, mírně svažité, přístupné z komunikace vedoucí do Dolního Bousova. Pozemek parc. č. St. 68 je zastavěn oceňovaným domem č.p. 60 a je napojen n elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy. Pozemky parc. č. 637, parc. č. 85/2 a parc. č. 84/2 tvoří spolu se stavebním pozemkem celek nepravidelného tvaru, jsou oploceny dřevěnými laťkami na ocelových sloupcích zasazených do betonových patek, udržovány se vzrostlými ovocnými stromy, využívány jako zahrada oceňovaného domu. Pozemek parc. č. 636/10, v KN veden jako zahrada, je od oceňovaného domu oddělen zpevněnou komunikací vedoucí do Dolního Bousova. Pozemek je nepravidelného tvaru, zatravněn, se vzrostlými ovocnými stromy, udržován. 4

5 Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 638 je nepravidelného tvaru, nachází se podél komunikace vedoucí do Dolního Bousova, od oceňovaného domu je oddělen nezpevněnou polní cestou, částečně oplocen, využíván jako oplocený ovocný sad, neoplocená část je zatravněná udržovaná plocha. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 87 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 735,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4,2*4,3+2,7+3,4 = 24,16 m 2 1.NP: 3,45*2,2+1,8*5+7,7*11,9 = 108,22 m 2 podkroví: 1,8*5+7,7*11,9 = 100,63 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 24,16 m 2 1,90 m 1.NP: 108,22 m 2 2,60 m podkroví: 100,63 m 2 1,40 m Obestavěný prostor: 1.PP: (4,2*4,3+2,7+3,4)*(1,40) = 33,82 m 3 1.NP: (3,45*2,2+1,8*5+7,7*11,9)*(3,10) = 335,48 m 3 podkroví: (1,8*5+7,7*11,9)*(1,40) = 140,88 m 3 zastřešení: = 111,77 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 621,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,22 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 233,01 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,15 5

6 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 87 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,630 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 6

7 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,630 * 0,880 * 0,900 = 0,499 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 735,- Kč/m 3 * 0,499 = 1 863,77 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 863,77 Kč/m 3 * 621,95 m 3 = ,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,75 Kč ,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Dům - zjištěná cena = ,29 Kč a 2 ) Garáž s dílnou - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 87 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - dům a od této stavby přebírá index I T a I P. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 025,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,5*7,6 = 26,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 26,60 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (3,5*7,6)*(3,00) = 79,80 m 3 zastřešení: = 13,30 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 93,10 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 26,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 26,60 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 7

8 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 87 let: 0,60 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,60 = 0,630 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,880 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,900 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,630 * 0,880 * 0,900 = 0,499 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 025,- Kč/m 3 * 0,499 = 1 010,48 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 010,48 Kč/m 3 * 93,10 m 3 = ,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,69 Kč ,69 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Garáž s dílnou - zjištěná cena = ,28 Kč a 3 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 52 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - dům a od této stavby přebírá index I T a I P. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 025,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,7*5,6 = 31,92 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 31,92 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5,7*5,6)*(2,20) = 70,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 70,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 31,92 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 31,92 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 8

9 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 52 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,595 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,880 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,900 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,595 * 0,880 * 0,900 = 0,471 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 025,- Kč/m 3 * 0,471 = 953,78 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 953,78 Kč/m 3 * 70,22 m 3 = ,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,43 Kč ,43 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Garáž - zjištěná cena = ,41 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům = ,- Kč a 2 ) Garáž s dílnou = ,- Kč a 3 ) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 9

10 Porovnávací metoda a) Dům a 1 ) dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 208,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Starých Hradech, okres Jičín. Samostatně stojící dům na pozemku o výměře 485 m 2 je jednopodlažní s podkrovím, vybaven mimo jiné saunou a sociálním zařízením v obou podlažích, a náleží k němu garáž. Dům je vytápěn el. kotlem, HUP na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Jinolicích, okres Jičín. Podsklepený, jednopodlažní dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře m 2, je napojen na vodu z vlastního zdroje, u domu přípojka obecního vodovodu, odpady svedeny do jímky, vytápění kotlem na TP. Garáž je součástí domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Libáni, okres Jičín. Samostatně stojící, částečně podsklepený dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře 597 m 2, má novou střešní krytinu, je napojen na vodovod a kanalizaci, přípojka plynu u domu. K domu náleží garáž, zděná kůlna a dílna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Libáni, okres Jičín. Dům je podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, stojí na pozemku o výměře 690 m 2, napojen na vodovod, kanalizaci a plyn, náleží k němu garáž, na pozemku jsou okrasné dřeviny, altánek a posezení s krbem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Veliši, okres Jičín. Částečně podsklepený, jednopodlažní dům s podkrovím, na pozemku o výměře 872 m 2 je samostatně stojící na okraji obce, napojen na plyn a náleží k němu garáž a kůlna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Šestá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v centru Zámostí-Blata, okres Jičín. Samostatně stojící, částečně podsklepený dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře 631 m 2, je určen k rekonstrukci, napojen na vodovod a kanalizaci. K domu náleží samostatně stojící garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Staré Hrady ,- Kč 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 230, ,35 RD Jinolice ,- Kč 0,87 1,00 1,00 0,97 0,80 1,00 216, ,16 RD Libáň ,- Kč 0,70 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 130, ,91 RD Libáň ,- Kč 0,70 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 150, ,80 RD Veliš ,- Kč 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 250, ,48 RD Zámostí - Blata ,- Kč 0,90 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 150, ,60 Součet: ,30 Kč/jedn. / 6 Průměrná jednotková cena: 9 387,22 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 962,80 Kč/jedn. 10

11 Maximální jednotková cena: 9 866,91 Kč/jedn. Základní cena: 9 387,22 Kč 208,00 á 9 387,22 Kč/ = ,76 Kč - výsledná cena = ,76 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % ,50 Mezisoučet ,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,95 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 35, ,- orná půda 85/2 144,00 35, ,- ostatní plocha 84/2 34,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -10 % ,50 11

12 Mezisoučet ,50 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,87 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 636/ ,82 5, ,84 zemědělská půda PK ,82 5, ,48 Výměra celkem 3376 Mezisoučet ,32 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem , ,14 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Kopidlně, okres Jičín. Pozemek o výměře m 2 je využíván jako ovocný sad. Pozemek je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Malechovicích, okres Jičín. Pozemek o výměře m 2 je využíván jako louka přístupná po obecní zpevněné komunikaci. Pozemek je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Starém Místě, okres Jičín. Zemědělská půda o výměře m 2 je možné po změně ÚP zastavět. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 12

13 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] ZP Kopidlno , ,83 0,50 1,00 55,91 ZP Malechovice , ,71 1,00 1,00 27,71 ZP Staré Místo , ,74 0,40 1,00 50,70 134,32 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 44,77 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 27,71 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 55,91 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zahrada p.č. 636/ m 2 TTP p.č. PK m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 3376 m ,00 m 2 á 44,77 Kč/m 2 = ,52 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,52 Kč Pozemky - výsledná cena = ,52 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká 13

14 b) parametry povyšující cenu: dobrý stav nemovitosti, velikost pozemků, přístupné ze zpevněné obecní komunikace c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, vybavenost obce Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena 1/6 nemovitosti: ,- Kč slovy: tři sta padesát jedna tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3632/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 327/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 14