ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50 / 2016

Transkript

1 Znalec: Ing. Koloman Kovalík, Jazmínova 1, Banská Bystrica, ev.číslo , tel Zadávateľ: Sollicite, s.r.o., Horná 23, Banská Bystrica, Číslo spisu (objednávky): 5/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 50 / 2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností vedených na Liste vlastníctva číslo 5093 s príslušenstvom pre účel výkonu dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 273 (251) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 List č. 1

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností vedených na Liste vlastníctva č.5093 a to budovy Dom priemyselného tovaru súpisné číslo 313 na parcelách číslo 1441/1, 1441/11 a 1441/14 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č. 1441/1, 1441/8, 1441/11, 1441/12, 1441/13, 1441/14 a 1441/15 v k.ú. Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku vydaná Sollicite, s.r.o., Horná 23, Banská Bystrica pod značkou 5/2016 zo dňa Doplnenie informácií k oceneniu nehnuteľností zapísaných na LV č.5093 Fakturácia za apríl a máj Excel Faktúra č vydaní StVPS Kópia - Avízo na úhradu poistného vydané Kooperativa poisťovňa, a.s., Nám. Štefana Moysesa 9, zo dňa Zmluvy o nájme nebytových priestorov vrátane ich dodatkov poskytnuté na USB nosiči 5.2 Získané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú. Banská Bystrica zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Informatívna kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa cez katastrálny portál Banská Bystrica zo dňa Ústne informácie poskytnuté pánom Ološiakom Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. List č. 2

3 Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty je možné, pretože stavba je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k.ú. Banská Bystrica. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc.č. 1441/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1418 m2 parc.č. 1441/8 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1410 m2 parc.č. 1441/11 zastavané plochy a nádvoria o výmere 334 m2 parc.č. 1441/12 zastavané plochy a nádvoria o výmere 177 m2 parc.č. 1441/13 zastavané plochy a nádvoria o výmere 55 m2 parc.č. 1441/14 zastavané plochy a nádvoria o výmere 43 m2 parc.č. 1441/15 zastavané plochy a nádvoria o výmere 253 m2 v k.ú. Banská Bystrica Stavby Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/1 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/11 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc.č. 1441/14 v k.ú. Banská Bystrica B. Vlastníci: FRANCIS, a.s., Nám. SNP 41, Zvolen, 96001, SR; spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: Uvedené na priloženom liste vlastníctva. Iné údaje: Dom priemyselného tovaru č.s. 313 je jedna stavba stojaca na parcelách č. 1441/1, 1441/11 a 1441/14 - čz 3448/2011 List č. 3

4 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti zástupcu objednávateľa Znaleckého posudku Mgr. Dropčovej, zástupcu správcu konkurznej podstaty JUDr. Mikuláša a zástupcu spoločnosti Francis pána Ološiaka. Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Technická dokumentácia: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Skutkový stav bol zistený meraním. Zadávateľom nebola poskytnutá stavebná dokumentácia stavby. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/1 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/11 Dom priemyselného tovaru č.s. 313 na parc. KN č. 1441/14 k.ú. Banská Bystrica Pozemky: Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/1 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/8 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/11 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/12 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/13 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/14 Zastavané plochy a nádvoria - KN-C parc.č. 1441/15 k.ú. Banská Bystrica g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Budova súpisné číslo 313 POPIS STAVBY Ohodnocovaná nehnuteľnosť je zapísaná na liste vlastníctva číslo 5093 v k.ú. Banská Bystrica ako Dom priemyselného tovaru č. súp. 313 na parc.č. 1441/1, 1441/11, 1441/14. Vzhľadom na jej skutočné využitie sa jedná o polyfunkčný objekt nachádzajúci sa takmer v centre mesta Banská Bystrica. Prevažná časť objektu sa využíva na administratívne účely na prenájom kancelárskych priestorov a menšia časť objektu je využívaná na obchodné účely ako predajňa, herňa, fitnescentrum a podobne. V zmysle platnej metodiky ohodnocovanú budovu zatrieďujem ako budovu pre správu a administratívu. Ohodnocovaná nehnuteľnosť je situovaná na mierne svahovitom pozemku v Kapitulskej ulici a má jedno podzemné a šesť nadzemných podlaží. Strešná konštrukcia je riešená ako plochá strecha a do dvornej časti objektu sa prechádza podbráním v budove. Z konštrukčného hľadiska je ohodnocovaný objekt zrealizovaný ako železobetónový monolitický skelet s murovaným obvodovým plášťom okrem podzemného podlažia ktoré je vyhotovené ako monolitické. Priečky sú zrealizované ako murované z tehál. Podzemné podlažie je osadené do terénu v priemernej hĺbke nad 2m s vyhotovenou zvislou izoláciou proti vode a vlhkosti, základy sú vyhotovené železobetónové pätkové a pásové. Obvodové murivo bolo dodatočne zateplené kontaktným zateplovacím systémom. Obe schodiská sú vyhotovené ako železobetónové monolitické s povrchom vyhotovenom z keramickej dlažby. List č. 4

5 Strešná konštrukcia objektu je vyhotovená ako dvojplášťová plochá so strešnou krytinou vyhotovenou z asfaltových natavených pásov. Klampiarske konštrukcie sú vyhotovené z pozinkovaného plechu, okná boli vymenené za nové plastové. Dvere sú prevažne drevené hladké. Výklady sú vyhotovené z oceľohliníkových profilov so zdvojeným izolačným zasklením. Úpravy vnútorných povrchov stien a stropov sú vyhotovené ako hladké vápenno-cementové omietky. Podlahy sú vyhotovené z rôznych povrchov a to z keramické dlažby napríklad v sociálnych zariadeniach, PVC, ale aj ako plávajúce laminátové v kanceláriách. Vykurovanie budovy je riešené ako ústredné s prípravou tepla vo vlastnej plynovej kotolni prostredníctvom oceľových panelových radiátorov. V plynovej kotolni je taktiež realizovaný centrálny ohrev TÚV v zásobníkovom ohrievači. Časť prevádzok v budove je vybavená vzduchotechnickými rozvodmi alebo klimatizáciou. V budove je jeden osobný a jeden nákladný výťah. Rozvod elektrickej energie v objekte je svetelnej aj motorickej, istenie rozvodov je v rozvádzačoch poistkovými automatmi. Sociálne zariadenia sú na jednotlivých podlažiach budovy a majú štandardné vybavenie, zo zariaďovacích predmetov sa v nich nachádzajú umývadlá s pákovými vodovodnými batériami, WC misy a pisoáre. V sociálnych zariadeniach sú vyhotovené keramické obklady stien. Objekt je napojený na inžinierske siete a to na rozvod elektrickej energie, rozvod vody, kanalizáciu, rozvod zemného plynu, ale aj na telekomunikačné rozvody. Z dispozičného hľadiska sa podzemné podlažie rozdeľuje na dve samostatné časti ktoré sú navzájom oddelené priestorom podbránia. V pravej časti podzemného podlažia sa nachádzajú priestory herne ktorá je prenajatá spoločnosti DOXX, priestory skladov, plynovej kotolne, nachádza sa tu regulačná stanica plynu, strojovňa vzduchotechniky, šatne, sociálne miestnosti a komunikačné priestory. V ľavej časti podzemného podlažia sa nachádzajú priestory stáleho CO krytu ktorý podľa zápisu na Liste vlastníctva patrí Slovenskej republike. Obostavaný priestor CO krytu je však súčasťou budovy a z tohoto dôvodu s ním uvažujem pri výpočte obostavaného priestoru budovy. CO kryt je v súčasnosti nevyužívaný na žiadne účely. Na prízemí pravej časti budovy sa nachádzajú obchodné priestory s ich zázemím, ale aj skladové, sociálne a komunikačné priestory. Prístup k nim je aj zo dvorovej strany objektu kde je manipulačná rampa. Na ľavej strane prízemia je vstupná hala s recepciou, zasadačka, kancelárske priestory a sociálne a komunikačné priestory. Na pravej strane prvého poschodia sú obchodné priestory (predajňa textilu a fitnesscentrum) s ich zázemím, v ľavej časti sú riešené administratívne priestory. Na ľavej strane budovy je riešené medziposchodie v ktorom sa nachádzajú kancelárske priestory. Na ďalších nadzemných podlažiach sa taktiež nachádzajú kancelárske priestory o rôznych výmerách a k nim prináležiace komunikačné priestory a sociálne zariadenia. Vzhľadom na skutočnosť že mi nebol predložený žiadny doklad o veku ohodnocovaného objektu stanovujem jeho vek podľa zistení na miestnom šetrení. Podľa všeobecne známych skutočností bola pôvodná budova postavená v roku 1980 ako Dom priemyselného tovaru podniku štátneho podniku Domáce potreby. V neskoršom období bol objekt niekoľkokrát zrekonštruovaný, pričom posledná modernizácia bola vykonaná v rokoch , kedy boli čiastočne zmodernizované interiéry budovy vrátane výmeny sociálnych zariadení, bola vyhotovená nová strešná krytina a bola zrealizovaná nová plynová kotolňa. V roku bol ohodnocovaný objekt dodatočne zateplený, vymenené boli okná za plastové, vykonané boli rekonštrukčné práce na výmene niektorých interiérových konštrukcií v kanceláriách (podlahy, elektroinštalácia, svietidlá). Žiadna z uvedených rekonštrukcií sa však netýkala statiky objektu a z tohoto dôvodu stanovujem životnosť ohodnocovanej budovy podľa doporučení v ohodnocovacom predpise v trvaní 80 rokov. Výpočet opotrebovania počítam lineárnou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: budovy administratívne (správne ) KS: 1220 Budovy pre administratívu OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Základy OP základov (39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75+1,3*5,0+1,55*15,0+8,52*38,2+1,4*2,6+1,6*2,6)*0,4 Obstavaný priestor [m 3 ] 646,15 List č. 5

6 Spodná stavba OP spodnej stavby (39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75+1,3*5,0+1,55*15,0)*3,6+(8,52*38,2+1,4*2,6+1,6*2, ,40 )*3,0 Vrchná stavba OP prízemia (39,6*30,99+3,75*7,57)*4,15+8,15*38,3*3, ,14 OP medziposchodia 8,15*38,3*3, ,08 OP poschodí (39,6*30,99+3,75*7,57)*4,2+(13,92*14,3-5,45*1,3)*3, ,58 (14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3)*3, ,95 (14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3)*3, ,95 (14,3*45,59-5,4*5,4-8,97*1,3)*3, ,68 (14,3*45,59-5,4*29,39-9,62*1,3)*3, ,39 Zastrešenie OP strechy (39,6*30,99+3,75*7,57+8,15*38,3+5,4*13,0)*0,3 491,38 Ostatné OP nadstrešnej roviny výťahu 9,62*6,75*3,28 212,99 OP nakladacej rampy (29,92*2,5+5,92*2,5)*0,9 80,64 Obstavaný priestor stavby celkom ,33 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,01 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,158 (monolitická betónová tyčová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] 39,5*30,5+4,0*7,95+2,75*5,75 Podzemné 1 +1,3*5,0+1,55*15,0+8,52*38,2 1615,38 Repr. 5615,4/1615,38 3, ,4*2,6+1,6*2,6 Nadzemné 1 39,6*30,99+3,75*7,57+8,15*3 8,3 1567,74 Repr. 6147,14/1567,74 3,921 Nadzemné 3 39,6*30,99+3,75*7,57+13,92* 14,3-5,45*1,3 1447,56 Repr. 5964,58/1447,56 4,1204 Nadzemné 4 14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3 742,11 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 5 14,3*53,15-8,4*1,3-5,4*1,3 742,11 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 6 14,3*45,59-5,4*5,4-8,97*1,3 611,12 Repr. 3,3 3,3 Nadzemné 7 14,3*45,59-5,4*29,39-9,62*1,3 480,73 Repr. 3,3 3,3 Priemerná zastavaná plocha: (1615, , , , , , ,73) / 7 = 1029,54 m 2 Priemerná výška podlaží: (1615,38 * 3, ,74 * 3, ,56 * 4, ,11 * 3, ,11 * 3, ,12 * 3, ,73 * 3,3) / (1615, , , , , , ,73) = 3,64 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 1029,54) = 0,9433 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,64) = 0,8769 List č. 6

7 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 7,62 2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 16,18 3 Stropy 9,00 1,00 9,00 8,57 4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 6,67 5 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 2,48 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 6,67 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,50 4,50 4,29 9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,00 2,00 1,90 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2,86 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2,86 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 5,00 1,50 7,50 7,14 14 Povrchy podláh 3,00 1,10 3,30 3,14 15 Vykurovanie 4,00 1,20 4,80 4,57 16 Elektroinštalácia 6,00 1,20 7,20 6,86 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2,86 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2,86 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,30 0,30 0,29 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,00 3,00 2,86 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,95 25 Ostatné 6,00 0,80 4,80 4,57 Spolu 100,00 105,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,00 / 100 = 1,0500 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,01 /m 3 * 2,307 * 1,0500 * 0,9433 * 0,8769 * 1,158 * 1,08 TECHNICKÝ STAV VH = 233,0766 /m 3 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Budova súpisné číslo 313 Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,00 55,00 List č. 7

8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 233,0766 /m 3 * 28689,33 m ,49 Technická hodnota 55,00 % z , , PRÍSLUŠENSTVO Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.d) Prípojka vody DN 80 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1950/30,1260 = 64,73 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 bm * 64,73 /bm * 2,307 * 1,08 483,84 Technická hodnota 28,00 % z 483,84 135, Dažďová kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie List č. 8

9 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.a) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2140/30,1260 = 71,03 /bm Počet merných jednotiek: 75 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Dažďová kanalizácia ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 75 bm * 71,03 /bm * 2,307 * 1, ,16 Technická hodnota 28,00 % z , , Splašková kanalizácia ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.b) Prípojka kanalizácie DN 300 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Splašková kanalizácia ,00 28,00 List č. 9

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 84,64 /bm * 2,307 * 1, ,28 Technická hodnota 28,00 % z 3 163,28 885, Spevnené plochy ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový obaľované kamenivo Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 /m2 ZP Počet merných jednotiek: ,95*5,65 = 1847,88 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,08 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1847,88 m 2 ZP * 14,94 /m2 ZP * 2,307 * 1, ,31 Technická hodnota 28,00 % z , , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [ ] [ ] Budova súpisné číslo , ,32 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 483,84 135,48 List č. 10

11 Dažďová kanalizácia , ,48 Splašková kanalizácia 3 163,28 885,72 Spevnené plochy , ,89 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,57 Celkom: , ,89 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza na Kapitulskej ulici v centrálnej časti mesta Banská Bystrica. Budova je postavená v uličnej zástavbe a je vsadená medzi susedné budovy. Ohodnocovaný objekt má jedno podzemné podlažie a 6 nadzemných podlaží. Dopravné spojenie do predmetnej lokality je mestskou hromadnou dopravou. V okolí ohodnocovanej budovy je kompletná občianska vybavenosť pozostávajúca prevažne z obchodov, úradov, bytových domov ale aj kultúrnych zariadení. Lokalita sa zaraďuje do centrálnej časti mesta. b) Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je stavba polyfunkčného objektu s prevládajúcim účelom pre administratívu, v prvých dvoch nadzemných podlažiach sú kancelárske, obchodné priestory a fitnescentrum. Časť kancelárskych priestorov bola v čase obhliadky nevyužívaná. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Pri miestnom šetrení som zistil riziko neprenajatia objektu a rizikom podľa môjho názoru sú aj ťarchy uvedené na priloženom výpise z Listu vlastníctva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY Koeficient polohovej diferenciácie som stanovil na základe polohy ohodnocovanej nehnuteľnosti jej technického stavu ako aj situácie na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v meste Banská Bystrica vo výške 0,45. Pri posudzovaní všeobecnej hodnoty metódou triedy polohy som zistil nasledovné skutočnosti: Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v uličnej zástavbe v Kapitulskej ulici takmer v centre mesta Banská Bystrica. V tejto časti mesta sa nachádzajú obchodné ale aj obytné budovy, múzeá, administratívne budovy a podobne. Ohodnocovaný objekt je napojený na všetky podstatné inžinierske a je prístupný priamo z ulice. Budova má vlastné parkovisko v jej dvore. Vzhľadom na skutočnosť že celý dvor je využívaný výhradne ako parkovisko stanovujem, že ohodnocovaná budova má iba parkovisko. Doprava v blízkosti predmetnej lokality je mestská hromadná. Dopyt po obdobných nehnuteľnostiach je v súčastnosti v rovnováhe s ponukou. Nezamestnanosť v Banskej Bystrici je v súčasnosti do 10%. Zaťaženie hlukom a znečistením ovzdušia v danej lokalite je bežné. V dohľadnej dobe nepredpokladám ani zlepšenie ani zhoršenie podmienok stavby ani zmeny v územnom pláne v predmetnej lokalite. Vzhľadom na skutočnosť že dopyt po prenájme kancelárskych priestorov nie je v Banskej Bystrici vysoký o čom svedčí aj významná časť neprenajatých priestorov v budove a iné využitie priestorov v budove nie je pravdepodobné tak sa podľa môjho názoru jedná o priemernú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 List č. 11

12 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,85 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská I. 1, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. II. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom II. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0, ,10 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,25 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,10 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0, ,30 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná doprava a pod. I. 1, ,45 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1, ,50 List č. 12

13 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,36 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,80 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,83 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 147,83/ 180 0,821 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,89 * 0, , KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota je stanovená metódou kapitalizácie odčerpateľného zdroja počas časovo neobmedzeného obdobia. Stanovenie úrokovej miery vychádza z podkladov úrokových mier z vkladov v EUR dostupných na stránke Vo výpočte uvažujem s výškou úrokovej miery z vkladov splatných na požiadanie na úrovni 02/2016 vo výške 0,18%, čo korešponduje s úrokmi na termínovaných vkladoch v komerčných bankách, ktoré sa pohybujú v rozpätí 0,15-0,3%. Ďalšími faktormi vstupujúcimi do výpočtov je miera rizika vo výške 5,0% a daňové zaťaženie vo výške dz = (i+r)*(100/(100-22) - (i+r) = 1,46 %. Doba úžitkovosti je vzhľadom na technický stav predpokladaná ako neobmedzená. Hrubý výnos: Výnosy sú stanovené podľa skutočne dosahovaných, prípadne plánovaných nájmov. Sumy vstupujúce do výpočtov sú získané na základe údajov predložených objednávateľom Znaleckého posudku a vlastných zistení znalca a vychádzajú z reality. Sadzby nájomného sú bez spotrebovaných energií ktoré je fakturované samostatne ako mesačný poplatok za služby. Vzhľadom na skutočnosť že nájomné je uvedené bez DPH a za obdobie 1 mesiaca prenásobujem mesačné nájomné číslom 12 (počet mesiacov v roku a činiteľom 1,2 (DPH). Náklady: Daň z nehnuteľnosti - podľa výmeru na daň z nehnuteľnosti je daň z nehnuteľností na rok 2015 vo výške 9494,16 Eur. List č. 13

14 Poistenie - podľa informácie uvedenej na výmere poistného vydaného spoločnosťou Kooperatíva poisťovňa, a.s. je ročné poistenie nehnuteľnosti vyrúbené spoločnosti Francis, a.s. za obdobie od vo výške 2941,50 Eur. Údržba (len nevyhnutné opravy) - odborným odhadom z východiskovej hodnoty. Vzhľadom na skutočnosť že ohodnocovaný objekt je v pomerne dobrom technickom stave, je zmodernizovaný s novou kotolňou odhadujem náklady na údržbu vo výške 0,75% z východiskovej hodnoty nehnuteľnosti čo je v strede doporučeného intervalu (0,5-1,0% z východiskovej hodnoty stavieb). Vzhľadom na skutočnosť, že východisková hodnota stavby je vypočítaná bez DPH a výnosy z nájmu a poskytnutých služieb sú počítané vrátane DPH zvyšujem túto hodnotu o DPH - 20%. Správne náklady uvažujem na základe písomnej informácie poskytnutej objednávateľom Znaleckého posudku vo výške Eur mesačne, t.j Eur ročne. Náklady na energie uvažujem podľa informácií poskytnutých objednávateľom Znaleckého posudku s tým, že náklady na vodné a stočné mi boli dodané vo forme faktúry za obdobie od do , teda za 49 dní. Výška faktúry je 1.613,22 Euro. Ročné náklady stanovujem výpočtom nasledovne: 1.613,22/49 dní*365 dní = ,84 Euro. Náklady na plyn: 2.381,00 Euro mesačne Náklady na elektrickú energiu: 3.694,51 Euro mesačne Stráženie objektu: 3.088,80 Euro mesačne Správa budovy: 1.000,00 Euro mesačne Poplatok za komunálny odpad: 1.830,40 Euro ročne Kapitalizačný úrokomer: k= 0,0664 Kapitalizačný odpis - východisková hodnota stavieb*kapitalizačný úrokomer/základná životnosť = ,08 EUR * 0,0664 / 80 = 5.621,19 Eur Podiel pozemku na dosahovaní výnosu je stanovený odhadom vo výške 5 % z hrubého výnosu. Hrubý výnos Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné [ /MJ/rok] Nájomné spolu [ /rok] Prenajaté priestory 12*1,2 14,40 mesiac , ,70 Neprenajaté priestory 12*1,2 14,40 mesiac 4 466, ,16 Príjmy za 12*1,2 poskytnuté služby 14,40 mesiac 6 121, ,98 Hrubý výnos spolu: ,84 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Názov Výpočet Spolu [ /rok] Podiel pozemku na výnose 5% z , ,19 Hrubý výnos stavby: , ,19 = ,65 /rok List č. 14

15 Náklady Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady Stráženie objektu 3088,8*12 mesiacov ,60 Odber plynu 2381*12 mesiacov ,00 Odber elektrickej energie 3694,51*12 mesiacov ,12 Správa budovy 1000*12 mesiacov ,00 Vodné a stočné 1613,22/49* ,84 Poplatok za komunálny odpad 1830, ,40 Náklady na údržbu len nevyhnutné opravy 0,75 % z ( ,08 * 1,2) ,65 Správne náklady daň z nehnuteľnosti 9494, ,16 poistenie nehnuteľnosti 2941, ,50 Odpisy Kapitalizačný odpis 5621, ,19 Náklady spolu: ,46 Odhad straty Odhad straty zreálňuje dosahovanie výnosu v danom mieste a čase. Základom je obsadenosť v čase ohodnotenia, ktorá sa upraví o predpoklady a očakávania v budúcom období (zníženie alebo zvýšenie odhadu straty). Súčasná neobsadenosť priestorov je vo finančnom vyjadrení na úrovni 19,5%. Vzhľadom na skutočnosť že vlastník ohodnocovanej budovy je spoločnosť v konkurze mám zato, že ak bude vlastníkom objektu riadne fungujúca spoločnosť alebo osoba, je možné neobsadenosť budovy vo finančnom vyjadrení znížiť na 15%. stav nájomného trhu v danom mieste a čase (porovnanie ponuky a dopytu po nájme určitého druhu priestorov), umiestnenie / poloha stavby (v odľahlých a nezaujímavých polohách je riziko dosahovania výnosu vyššie a naopak v centrách a lukratívnych polohách je riziko dosahovania výnosu nižšie, prípadne minimálne), nájomná história objektu (ak bol objekt na 50 % dlhodobo neobsadený, je predpoklad, že tak bude aj naďalej), očakávané zmeny v danom mieste v blízkej budúcnosti (zmeny územného plánu, prírastok alebo úbytok obdobných nájomných priestorov). Názov Výpočet Spolu [ /rok] Odhad straty 15% z , ,10 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby Odčerpateľný zdroj Náklady [ /rok] Odhad straty [ /rok] [ /rok] [ /rok] , , , ,09 List č. 15

16 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Základná úroková sadzba ECB: Miera rizika: Zaťaženie daňou z príjmu: Neobmedzená i = 0,18 %/rok r = 5,00 %/rok d = 1,46 %/rok Úroková miera: u = 0,18 + 5,00 + 1,46 = 6,64 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 6,64 / 100 = 0,0664 Výnosová hodnota HV = (OZ / k) = ,09 / 0,0664 = , KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): ,89 Výnosová hodnota (HV): ,58 Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R = TH - HV HV * 100 = , , ,58 Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 5 * 100 = 102,36% Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = VŠH s = a * HV + b * TH a + b (5 * ,58) + (1 * ,89) = , VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie ,73 Kombinovaná metóda ,13 VŠH stavieb = ,13 List č. 16

17 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky Jedná sa o pozemky ma Kapitulskej ulici v centrálnej časti mesta Banská Bystrica. Na parcelách číslo 1441/1, 1441/11 a 1441/14 je postavená stavba Dom priemyselného tovaru a ostatné parcely tvoria dvor za ohodnocovanou budovou. Pozemky sú napojené na všetky podstatné inžinierske siete. Predmetná lokalita je obchodnou časťou mesta Banská Bystrica. Na Liste vlastníctva je zapísaný Druh chráneného územia Pamiatková rezervácia. Na použitie koeficientu povyšujúcich a redukujúcich faktorov podľa môjho názoru nie je dôvod. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1441/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 1418, /8 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 1410, /11 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 334, /12 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 177, /13 zastavané plochy a nádvoria 55 55,00 1/1 55, /14 zastavané plochy a nádvoria 43 43,00 1/1 43, /15 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 253,00 Spolu výmera 3 690,00 Obec: Banská Bystrica Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku 5. pozemky na obchodných uliciach miest do obyvateľov, v nákupných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy Hodnota koeficientu 1,60 1,10 1,05 1. obchodná poloha 1,90 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 List č. 17

18 k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,60 * 1,10 * 1,05 * 1,90 * 1,50 * 1,00 * 1,00 5,2668 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 26,56 /m 2 * 5, ,89 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 3 690,00 m 2 * ,10 139,89 /m VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 1441/ ,02 parcela č. 1441/ ,90 parcela č. 1441/ ,26 parcela č. 1441/ ,53 parcela č. 1441/ ,95 parcela č. 1441/ ,27 parcela č. 1441/ ,17 Spolu ,10 List č. 18

19 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: ,13 Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,73 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá kombinovaná metóda Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,10 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Budova súpisné číslo ,04 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 78,37 Dažďová kanalizácia 2 149,91 Splašková kanalizácia 512,37 Spevnené plochy ,44 Spolu za Vonkajšie úpravy ,09 Spolu stavby ,13 Pozemky Pozemky - parc. č. 1441/1 (1 418 m 2 ) ,02 Pozemky - parc. č. 1441/8 (1 410 m 2 ) ,90 Pozemky - parc. č. 1441/11 (334 m 2 ) ,26 Pozemky - parc. č. 1441/12 (177 m 2 ) ,53 Pozemky - parc. č. 1441/13 (55 m 2 ) 7 693,95 Pozemky - parc. č. 1441/14 (43 m 2 ) 6 015,27 Pozemky - parc. č. 1441/15 (253 m 2 ) ,17 Spolu pozemky (3 690,00 m 2 ) ,10 Spolu VŠH ,23 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvamiliónyšesťstošestdesiattisíc Eur V Banskej Bystrici dňa Ing. Koloman Kovalík List č. 19

20 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku vydaná Sollicite, s.r.o., Horná 23, Banská Bystrica pod značkou 5/2016 zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č k.ú. Banská Bystrica zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa cez katastrálny portál Banská Bystrica zo dňa Doplnenie informácií k oceneniu nehnuteľností zapísaných na LV č Fakturácia za apríl a máj Excel 6. Faktúra č vydaní StVPS 7. Kópia - Avízo na úhradu poistného vydané Kooperativa poisťovňa, a.s., Nám. Štefana Moysesa 9, zo dňa Zmluvy o nájme nebytových priestorov vrátane ich dodatkov 8. Pôdorysy podlaží, rezy, pohľad 9. Fotodokumentácia List č. 20

21 List č. 21

22 List č. 22

23 List č. 23

24 List č. 24

25 List č. 25

26 List č. 26

27 List č. 27

28 List č. 28

29 List č. 29

30 List č. 30

31 List č. 31

32 List č. 32

33 List č. 33

34 List č. 34

35 List č. 35

36 List č. 36

37 List č. 37

38 List č. 38

39 List č. 39

40 List č. 40

41 List č. 41

42 List č. 42

43 List č. 43

44 List č. 44

45 List č. 45

46 List č. 46

47 List č. 47

48 List č. 48

49 List č. 49

50 List č. 50

51 List č. 51

52 List č. 52

53 List č. 53

54 List č. 54

55 List č. 55

56 List č. 56

57 List č. 57

58 List č. 58

59 List č. 59

60 List č. 60

61 List č. 61

62 List č. 62

63 List č. 63

64 List č. 64

65 List č. 65

66 List č. 66

67 List č. 67

68 List č. 68

69 List č. 69

70 List č. 70

71 List č. 71

72 List č. 72

73 List č. 73

74 List č. 74

75 List č. 75

76 List č. 76

77 List č. 77

78 List č. 78

79 List č. 79

80 List č. 80

81 List č. 81

82 List č. 82

83 List č. 83

84 List č. 84

85 List č. 85

86 List č. 86

87 List č. 87

88 List č. 88

89 List č. 89

90 List č. 90

91 List č. 91

92 List č. 92

93 List č. 93

94 List č. 94

95 List č. 95

96 List č. 96

97 List č. 97

98 List č. 98

99 List č. 99

100 List č. 100

101 List č. 101

102 List č. 102

103 List č. 103

104 List č. 104

105 List č. 105

106 List č. 106

107 List č. 107

108 List č. 108

109 List č. 109

110 List č. 110

111 List č. 111

112 List č. 112

113 List č. 113

114 List č. 114

115 List č. 115

116 List č. 116

117 List č. 117

118 List č. 118

119 List č. 119

120 List č. 120

121 List č. 121

122 List č. 122

123 List č. 123

124 List č. 124

125 List č. 125

126 List č. 126

127 List č. 127

128 List č. 128

129 List č. 129

130 List č. 130

131 List č. 131

132 List č. 132

133 List č. 133

134 List č. 134

135 List č. 135

136 List č. 136

137 List č. 137

138 List č. 138

139 List č. 139

140 List č. 140

141 List č. 141

142 List č. 142

143 List č. 143

144 List č. 144

145 List č. 145

146 List č. 146

147 List č. 147

148 List č. 148

149 List č. 149

150 List č. 150

151 List č. 151

152 List č. 152

153 List č. 153

154 List č. 154

155 List č. 155

156 List č. 156

157 List č. 157

158 List č. 158

159 List č. 159

160 List č. 160

161 List č. 161

162 List č. 162

163 List č. 163

164 List č. 164

165 List č. 165

166 List č. 166

167 List č. 167

168 List č. 168

169 List č. 169

170 List č. 170

171 List č. 171

172 List č. 172

173 List č. 173

174 List č. 174

175 List č. 175

176 List č. 176

177 List č. 177

178 List č. 178

179 List č. 179

180 List č. 180

181 List č. 181

182 List č. 182

183 List č. 183

184 List č. 184

185 List č. 185

186 List č. 186

187 List č. 187

188 List č. 188

189 List č. 189

190 List č. 190

191 List č. 191

192 List č. 192

193 List č. 193

194 List č. 194

195 List č. 195

196 List č. 196

197 List č. 197

198 List č. 198

199 List č. 199

200 List č. 200

201 List č. 201

202 List č. 202

203 List č. 203

204 List č. 204

205 List č. 205

206 List č. 206

207 List č. 207

208 List č. 208

209 List č. 209

210 List č. 210

211 List č. 211

212 List č. 212

213 List č. 213

214 List č. 214

215 List č. 215

216 List č. 216

217 List č. 217

218 List č. 218

219 List č. 219

220 List č. 220

221 List č. 221

222 List č. 222

223 List č. 223

224 List č. 224

225 List č. 225

226 List č. 226

227 List č. 227

228 List č. 228

229 List č. 229

230 List č. 230

231 List č. 231

232 List č. 232

233 List č. 233

234 List č. 234

235 List č. 235

236 List č. 236

237 List č. 237

238 List č. 238

239 List č. 239

240 List č. 240

241 List č. 241

242 List č. 242

243 List č. 243

244 List č. 244

245 List č. 245

246 List č. 246

247 List č. 247

248 List č. 248

249 List č. 249

250 List č. 250

251 List č. 251

252 List č. 252

253 List č. 253

254 List č. 254

255 List č. 255

256 List č. 256

257 List č. 257

258 List č. 258

259 List č. 259

260 List č. 260

261 List č. 261

262 List č. 262

263 List č. 263

264 List č. 264

265 List č. 265

266 List č. 266

267 List č. 267

268 List č. 268

269 List č. 269

270 List č. 270

271 List č. 271

272 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. Spr.4211/92, zo dňa pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 50/2016 znaleckého denníka č. 14. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 50/2016. Ing. Koloman Kovalík Jazmínova 1 Banská Bystrica List č. 272

273 List č. 273